در هفته‌های اخیر، متقاضیان وام مسکن با موجی از نگرانی‌ها و ابهامات روبه‌رو شده‌اند؛ از تغییرات احتمالی در نرخ سود وام‌ها گرفته تا سخت‌تر شدن شرایط دریافت تسهیلات، فضایی ایجاد شده که آینده خرید خانه برای بسیاری از خانوارها را مبهم کرده است.

نماگر دماسنج مسکن، نسبت P به R، دو پیام از وضعیت فعلی و آینده بازار آپارتمان‌های تهران مخابره می‌کند. نسبت قیمت به اجاره که سال ۱۴۰۲ به «قله جدید» رسیده بود، اکنون ۱۷.۹ شده که از میانگین تاریخی آن کمتر است. این عدد، تخلیه حباب قیمت‌هارا تایید می‌کند.

روند خرید و فروش آپارتمان در تهران در حالی رو به افزایش گذاشته که تغییر محسوسی در سطح قیمت‌ها دیده نمی‌شود. این ثبات نسبی در بازار مسکن، با وجود رشد معاملات، در شرایطی رخ می‌دهد که ارزش دلاری ملک همچنان پایین‌تر از میانگین تاریخی خود قرار دارد. همین تناقض، پرسشی جدی را پیش روی تحلیلگران قرار داده است: چرا بازار مسکن برخلاف انتظار، نتوانسته عقب‌ماندگی خود را نسبت به سایر بازارهای دارایی جبران کند؟ بررسی‌های انجام‌شده بر پایه میانگین قیمت‌های ثبت‌شده در آذرماه و مقایسه بازدهی هفت بازار اصلی دارایی، نشان می‌دهد که پاسخ این پرسش در ترکیب پیچیده‌ای از عوامل اقتصادی نهفته است؛ عواملی که مانع از هم‌راستایی کامل بازار مسکن با روندهای تورمی در بازارهای موازی شده‌اند.

بازار مسکن ایران در آستانه ورود به مرحله‌ای تازه از رکود تورمی قرار گرفته است؛ وضعیتی که همزمان با کاهش قدرت خرید خانوارها و افزایش هزینه ساخت‌وساز، آینده قیمت خانه را مبهم و پرچالش کرده است.

بازار اجاره تهران در دی‌ماه ۱۴۰۴ تحت فشار شدید تقاضا قرار دارد و مناطقی مانند تهرانپارس، جنت‌آباد و شهرک غرب با نرخ اشغال نزدیک به ۹۸ درصد، همچنان بالاترین میزان تقاضا برای واحدهای کوچک و متوسط را تجربه می‌کنند. بررسی‌ها نشان می‌دهد افزایش قیمت‌ها و محدودیت عرضه، فشار بر مستأجران و نوسان در بازار اجاره را شدت بخشیده است.

در وضعیت کنونی، بازارهای موازی مسکن مانند ارز، طلا و بورس با سرعت قابل توجهی در حال رشد هستند و نقدینگی سرگردان به سمت این بازارها هدایت می‌شود. بازار مسکن، که سال گذشته سهم قابل‌توجهی از تورم را پیش‌خور کرده بود، اکنون با جهش‌های پی‌درپی قیمت و فشار روانی گسترده مواجه است؛ شرایطی که هم از نظر سرمایه‌گذاری و هم از نگاه مصرف‌کنندگان عادی، خرید خانه را به امری تقریباً دست‌نیافتنی تبدیل کرده و جذابیت این بازار برای سرمایه‌گذاران خرد و حتی متوسط کاهش یافته است.

بازار مسکن ایران در آستانه ورود به چرخه‌ای پیچیده از رکود تورمی قرار گرفته است؛ وضعیتی که همزمان با کاهش قدرت خرید خانوارها و افزایش هزینه ساخت، نگرانی‌ها درباره جهش دوباره قیمت‌ها را تشدید کرده و چشم‌انداز آینده این بازار را مبهم ساخته است.

در حالی که تورم عمومی طی سال‌های اخیر به یکی از پایدارترین متغیرهای اقتصاد ایران تبدیل شده، بازار اجاره مسکن نیز در آستانه سال ۱۴۰۵ با پرسشی کلیدی روبه‌روست؛ آیا اجاره‌بها همچنان پیشتاز از تورم خواهد بود یا پس از چند سال جهش، وارد فاز هم‌حرکتی یا حتی عقب‌ماندن از تورم کل اقتصاد می‌شود؟

این روزها همزمان با جهش نرخ ارز، بازار مسکن نیز نشانه‌هایی از تغییر رفتار متقاضیان را بروز داده است. افزایش مراجعه به دفاتر املاک در مناطق مختلف تهران، به‌ویژه در جنوب شهر، نشان می‌دهد بخشی از سرمایه‌گذاران و خریداران واقعی تلاش دارند دارایی‌های خود را از بازارهای موازی خارج کرده و به ملک تبدیل کنند. در همین حال، رئیس اتحادیه مشاوران املاک اعلام کرده است که قیمت واحدهای کوچک‌متراژ در جنوب تهران طی هفته‌های اخیر تا حدود ۵ میلیون تومان در هر متر رشد داشته؛ موضوعی که بیانگر حساسیت بالای این بخش از بازار نسبت به نوسانات ارزی است.

نایب‌رئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک اعلام کرد که نوروز امسال عامل تعیین‌کننده در بازار مسکن نخواهد بود؛ بلکه این قدرت خرید مردم است که مسیر معاملات را مشخص می‌کند. او با اشاره به آرامش نسبی بازار و کاهش شفافیت اطلاعات، تأکید کرد نقش اصلی در تحولات پیش‌رو بر عهده توان مالی متقاضیان خواهد بود.

بازار اجاره مسکن تهران در آذر ۱۴۰۴ وارد فاز تازه‌ای از بحران شده است؛ داده‌های میدانی نشان می‌دهد میانگین اجاره‌بهای هر متر مربع در پایتخت به بازه بی‌سابقه ۴۵۰ تا ۵۰۰ هزار تومان رسیده؛ رقمی که نه‌تنها رکورد تاریخی محسوب می‌شود، بلکه زنگ خطر خروج گسترده مستأجران از شهر را به صدا درآورده است.

بازار مسکن تهران در آستانه نوروز امسال برخلاف سنت‌های گذشته، نه با هیجان فصلی بلکه با قدرت خرید مردم تعیین مسیر می‌شود؛ جیب خانوارها بازیگر اصلی معاملات شده و خانه‌های کوچک، برنده بی‌میل این میدان هستند.

افت همزمان تعداد پروانه‌های ساختمانی، واحدهای مسکونی و زیربنا در تابستان ۱۴۰۴، تصویری روشن از رکود عمیق ساخت‌وساز در کشور ترسیم کرده است؛ رکودی که نه‌تنها تهران، بلکه سراسر شهرهای ایران را درگیر کرده و چشم‌انداز بازار مسکن را با خطر کمبود عرضه و جهش قیمت‌ها مواجه می‌سازد.

تصمیم تازه وزارت راه و شهرسازی برای تعیین تکلیف خانه‌های سازمانی، بار دیگر پرونده‌ای قدیمی اما حساس را باز کرده است؛ پرونده‌ای که از یک‌سو به عدالت در بهره‌برداری از اموال عمومی گره خورده و از سوی دیگر، با بحران مسکن و مطالبه شفافیت در مدیریت دارایی‌های دولتی پیوند خورده است.

بهای «دسترسی خریداران مسکن به وام خرید» به بالاترین میزان ۱۵سال گذشته رسید. قیمت هر فقره اوراق وام مسکن، تسه، در ماه جاری ۱۶۰هزار تومان شده است؛ «تسه» برگه خرید «وام خرید مسکن» است که با قیمت‌ فعلی آن، ۳۰درصد مبلغ وام، تبخیر می‌شود. جهش «تسه» ۴ علت دارد.

تعیین دستوری سقف افزایش اجاره‌بها در بازار مسکن، به‌جای ایجاد آرامش برای مستأجران، خود به منبعی تازه از نگرانی و بی‌اعتمادی تبدیل شده است؛ سیاستی که در ظاهر برای حمایت از اقشار ضعیف طراحی شده اما در عمل، زمینه‌ساز دور زدن قانون و تشدید بی‌ثباتی در بازار شده است.

بازار املاک در آستانه تحولی نوین قرار دارد؛ توکنیزه‌شدن دارایی‌های ملکی به‌عنوان یکی از نوآوری‌های مالی آینده، می‌تواند شیوه خرید، فروش و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را دگرگون کند و دسترسی گروه‌های بیشتری را به مالکیت و سرمایه‌گذاری ممکن سازد.

هر زمان که دولت خود را جایگزین بخش خصوصی در ساخت‌وساز مسکن می‌کند، منابع حمایتی و امکانات ارزان که باید به جریان تولید مسکن اختصاص یابد، به سمت پروژه‌های دولتی هدایت می‌شود. این چرخه امتیازدهی تا لحظه تحویل کلید واحدهای ساخته‌شده ادامه دارد و در نهایت، گروه‌هایی که در صف انتظار نشسته‌اند، بهره‌مند از این رانت دولتی می‌شوند.

عرضه زمین به مردم، به‌عنوان یکی از ابزارهای کلیدی در سیاست‌های مسکن، می‌تواند مسیر خانه‌دار شدن دهک‌های پایین جامعه را کوتاه‌تر کند؛ رویکردی که اگر با برنامه‌ریزی دقیق و حمایت‌های مالی همراه باشد، بخشی از بحران مزمن مسکن در کشور را کاهش خواهد داد.

بازار اجاره مسکن تهران در آذرماه ۱۴۰۴ وارد مرحله‌ای تازه از فشار و ناپایداری شده است؛ مرحله‌ای که دیگر صرفاً به افزایش عددی اجاره‌بها محدود نیست و به‌تدریج جغرافیای سکونت شهر را دستخوش تغییر می‌کند. آنچه امروز در فایل‌های مشاوران املاک و تصمیم‌های ناخواسته خانوارها دیده می‌شود، نشانه‌های پررنگ کوچ اجباری اجاره‌نشین‌ها از محلات مرکزی و شمالی به مناطق جنوبی و کم‌برخوردارتر پایتخت است؛ پدیده‌ای که می‌تواند پیامدهای اجتماعی و اقتصادی بلندمدتی به همراه داشته باشد.