هدف اصلی سیاستگذار از تعیین سقف اجارهبها، مهار فشار اقتصادی بر مستأجران است. اما در شرایطی که تورم عمومی به مراتب بالاتر از سقف تعیینشده حرکت میکند، این سیاست عملاً با واقعیتهای اقتصادی در تضاد قرار میگیرد. مالکان برای جبران هزینههای خود، راههای غیررسمی را انتخاب میکنند و همین تناقض، قانون را بیاثر میسازد.
از سوی دیگر، این رویکرد دستوری بهجای ایجاد اعتماد، موجب بیاعتبار شدن قوانین میشود. وقتی اجرای قانون با واقعیتهای اقتصادی همخوانی ندارد، نهتنها مالکان بلکه مستأجران نیز به دنبال راههای فرار از آن خواهند بود.
یکی از آسیبهای جدی این سیاست، تغییر رفتار مالکان است. بسیاری از آنها از تنظیم قرارداد رسمی خودداری میکنند تا بتوانند در پایان دوره اجاره، واحد را با نرخ روز عرضه کنند. این رفتار، امنیت سکونت مستأجران را از بین میبرد و آنها را در معرض جابهجاییهای ناخواسته قرار میدهد.
مستأجران نیز برای ادامه سکونت، ناچار به قراردادهای صوری یا انعقاد قرارداد به نام اعضای خانواده میشوند. این روند، شفافیت بازار را کاهش داده و عملاً نظام حقوقی اجاره را بیاثر میکند.
سیاست تعیین سقف اجارهبها در ظاهر برای حمایت از اقشار کمدرآمد طراحی شده است، اما در عمل، این گروهها بیشترین آسیب را میبینند. مالکان واحدهای کوچک و ارزانقیمت، به دلیل فشار تورمی، تمایل بیشتری به دور زدن قانون دارند و همین امر موجب میشود مستأجران کمدرآمد بیش از دیگران در معرض بیثباتی قرار گیرند.
از سوی دیگر، بخش قابلتوجهی از واحدهای مسکونی اساساً مشمول مالیات بر اجاره نیستند و بنابراین مشوقهای قانونی برای قراردادهای بلندمدت عملاً بیاثر میشود. این ناکارآمدی، عدالت اجتماعی مورد انتظار را محقق نمیکند.
آسیبشناسی تعیین دستوری سقف اجارهبها نشان میدهد که این سیاست بدون اصلاح ساختار کلان اقتصادی و مهار تورم، نمیتواند به نتیجه مطلوب برسد. تجربههای گذشته نیز ثابت کردهاند که اقتصاد دستوری در هیچ حوزهای پایدار نبوده است. تنها با ایجاد بسترهای رقابتی، مشوقهای واقعی و سیاستهای شفاف میتوان امنیت سکونت مستأجران را تضمین کرد و بازار اجاره را از بیثباتی خارج ساخت.
رئیس اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران گفت: تعیین دستوری سقف افزایش اجارهبها در بازار مسکن پاسخگو نیست، زیرا مالکان بهدلیل شرایط تورمی برای دور زدن قانون از قرارداد رسمی خودداری میکنند.
خشایار باقرپور، رئیس اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران با اشاره به تأثیر تعیین سقف افزایش اجارهبها تا ۲۵ درصد در سالجاری در بازار مسکن، اظهار کرد: قانون ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجارهبها در بخشهایی دارای ظرفیتهای مثبت است، اما آنجا که میخواهد با رویکرد دستوری اقتصاد را هدایت کند، عملاً به جمع قوانین غیرقابل اجرا میپیوندد و نهایتاً موجب بیاعتبار شدن خود قانون و قانونگذار میشود.
وی افزود: این قانون در برخی بندها، از جمله مشوقهای طراحیشده برای قراردادهای اجاره دو یا سهساله، گام مثبتی برداشته است؛ بهطوری که این قراردادها را مشمول معافیتهای مالیات بر اجاره کرده و درواقع به سمت فرهنگسازی برای افزایش امنیت سکونت مستأجران حرکت کرده است. این رویکرد در ذات خود اقدامی مترقی است و میتواند الگوی مناسبی برای اصلاح رفتارهای بازار باشد.
رئیس اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران تعیین دستوری سقف افزایش اجارهبها در بازار مسکن کشور پاسخگو نیست، بیان کرد: با این حال، زمانی که همین قانون به سمت تعیین دستوری سقف اجارهبها میرود و اجرای آن را بر عهده استانداران یا هیئتهای استانی میگذارد، عملاً همان امنیتی را که تلاش کرده برای مستأجر ایجاد کند، مخدوش میکند.
باقرپور ادامه داد: در شرایط تورمی ۴۰ تا ۶۰ درصدی، اگر مالک به افزایش ۲۰ یا ۲۵ درصدی محدود شود، نتیجهاش کاملاً قابل پیشبینی است؛ مالک از تنظیم قرارداد رسمی اجتناب میکند، پس از پایان سال از تمدید قرارداد خودداری کرده و واحد را تخلیه میکند تا آن را به قیمت روز اجاره دهد.
وی یادآور شد: این روند موجب میشود مستأجر برای ادامه سکونت حتی ناچار شود قرارداد جدید را به نام یکی از اعضای خانواده یا فرد دیگری منعقد کند تا در مدارک و سوابق قانونی اثری از قرارداد پیشین باقی نماند. در عمل این روند مصداق خروج از قانون و فرار از سازوکارهای قانونی است. باید توجه داشت که بخش قابلتوجهی از واحدهای مسکونی زیر ۱۵۰ متر، مشمول مالیات بر اجاره نیستند.
این مقام صنفی تصریح کرد: به همین دلیل، بسیاری از قراردادهای دو یا سهساله که ظاهراً باید مشمول معافیت شوند، اساساً نیازی به معافیت ندارند؛ چون در دایره مالیاتی قرار نمیگیرند. در نتیجه، بخشی از این سیاست عملاً کارکرد عملی خود را از دست میدهد. ما از یکسو در تلاشیم فرهنگسازی کنیم و رفتارهای بازار را اصلاح کنیم، اما از سوی دیگر با وضع مقررات دستوری، زمینه فرار از قانون را فراهم میکنیم.
باقرپور در پایان گفت: تجربه دهها سال گذشته نشان میدهد اقتصاد دستوری در هیچ حوزهای موفق نبوده و هر بار که اعمال شده، به شکست انجامیده است. تا زمانی که ساختار کلان اقتصادی اصلاح نشود و تورم مهار نگردد، هیچ سیاست دستوری در حوزه اجارهبها نمیتواند به نتیجه مطلوب برسد.
