در چند ماه اخیر، جذابیت بازار مسکن به شدت رنگ باخته است، زیرا نرخ بازدهی در این حوزه دیگر پاسخگوی انتظارات سرمایهگذاران نیست. در حالی که در سالهای گذشته مسکن به عنوان پناهگاهی برای حفظ ارزش پول در برابر تورم عمل میکرد، اکنون ناتوانی این بازار از پوشش دادن تورم واقعی و هزینههای فرصت، باعث شده تا نقدینگی به سرعت از آن خارج شود. هزینههای سنگین ساخت، افزایش قیمت مصالح و دستمزدها در کنار رکود معاملات، سودهای پیشین را بلعیده و سرمایهگذاران را با ریسک مواجه کرده که توجیه اقتصادی لازم را ندارد.
این وضعیت باعث شده تا بسیاری از فعالان بازار، ترجیح دهند به جای درگیر شدن با پروژههای ساختمانی پرهزینه و زمانبر، داراییهای خود را به نقد تبدیل کرده یا به بازارهای جایگزین روی آورند.
عامل موثر دیگر در این مهاجرت سرمایه، فضای پرابهام و انتظارات تورمی ناشی از تحولات سیاسی و اقتصادی کلان است. در شرایطی که جامعه با شوکهای ارزی مداومی دست و پنجه نرم میکند و ثبات اقتصادی به خواب رفته، تمایل به نقدینگی و داراییهای شناورتر به شدت افزایش مییابد.
سرمایهگذاران دیگر حاضر نیستند داراییهای خود را در قالب ملک که نقدشوندگی آن زمانبر و دشوار است، قفل کنند. ترس از اینکه ارزش پول ملی بیشتر افت کند یا اینکه در آیندهای نزدیک، قوانین جدیدی بر بازار داراییها تحمیل شود، باعث شده تا استراتژی «حبس نقدینگی» یا خروج به بازارهای غیرمولد مانند طلا و ارز، جایگزین استراتژی خرید ملک شود. این بیاعتمادی عمیق به آینده، زنگخطر جدی برای یکی از مهمترین موتورهای محرک اقتصاد کشور بوده و میتواند پیامدهای اجتماعی ناشی از رکود مسکن را تشدید کند.
یک کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه در وضعیت فعلی هیچکس ریسک سرمایهگذاری در بازار ملک را نمیپذیرد، گفت: صنعت ساختمان به یک صنعت ورشکسته تبدیل شده و حتی اگر درگیری رخ ندهد، این ابر و فضای نه جنگ، نه صلح که بر بازار مسکن سایه افکنده، تبعات خوبی برای این حوزه به همراه ندارد.
خشایار باقرپور اظهار کرد: در ماههای آذر و دی بازار مسکن به تدریج در حال خروج از لاک رکود بود و شاهد پالسهای مثبتی در بازار بودیم. میدیدیم با ورود برخی سرمایهگذاران به بازار تحرکاتی به وجود آمده است. همزمان از افزایش قیمت ارز و طلا که روند افسارگسیختهای را طی میکرد بسیاری از فروشندگان مسکن از اعلام فروش انصراف دادند.
وی افزود: به یکباره شرایط بحرانی و اعتراضات بر جامعه حاکم شد که افکار را از بازار املاک دور کرد و در شرایط پیش رو تا ثبات کامل سیاسی و اقتصادی کشور، نمیتوانیم امیدی به رونق در بازار مسکن داشته باشیم.
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: از آن بدتر فضای تولید مسکن است که تا رونق در بازار ایجاد نشود فضای تولید به چرخش درنمیآید. من قسمت ترسناک رکود مسکن را توقف یا رکود ساخت و ساز میدانم.
باقرپور با بیان اینکه بعید است در فضای نه جنگ و نه صلح هیچ سرمایهگذاری، ریسک تولید مسکن بپذیرد، گفت: به تبع آن بسیاری از صنایع مرتبط با حوزه ساخت و ساز آسیب میبینند و چشمانداز خوبی را برای بازار کار نمیتوانیم متصور باشیم. در هر صورت این ابری که بر فضای بازار مسکن سایه افکنده تبعات خوبی به همراه ندارد؛ حتی اگر درگیری اتفاق نیفتد.
وی درباره اثر نوسانات روزهای اخیر قیمت ارز و طلا بر بازار مسکن گفت: این مساله از دو منظر بررسی میشود؛ یکی قیمت دلاری مسکن و دیگری مقایسه مسکن با تورم عمومی است. معمولا در شرایط ثبات بازار، قیمت مسکن به طور متوسط در تهران در محدوده ۱۰۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار بوده که تا قبل از حوادث اخیر تا حدود ۸۰۰ دلار کاهش یافته بود. در حال حاضر قیمت دلاری مسکن در محدوده ۷۵۰ دلاراست.
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی شهر تهران ادامه داد: تا قبل از اعتراضاتی که منجر به اغتشاش شد فضایی ایجاد شده بود که قیمتها به واسطه انصراف فروشندهها سیر تصاعدی پیدا کرد. اما این موضوع در حد یک جو روانی در بازار باقی ماند؛ زیرا بلافاصله فضای جامعه ملتهب شد.
باقرپور تصریح کرد: انتظار میرود عدد ۷۵۰ دلار نیز با تداوم شرایط موجود کاهش پیدا کند و جاماندگی مسکن نسبت به ارز و طلا تداوم خواهد داشت.
وی با اشاره به مقایسه مسکن با تورم عمومی بیان کرد: تورم نقطه به نقطه دیماه ۱۴۰۴ در محدوده ۶۰ درصد و تورم ماهانه ۷.۹ درصد بود. این اعداد با آنچه در بازار مسکن رخ داد اختلاف فاحشی دارد. اما یکی – دو ماه قبل وضعیت تفاوت داشت. گزارشات آماری دو ماه قبل نشان میداد زمانی که تورم کشور ۴۰ درصد بود، تورم ساخت و ساز به ۵۰ درصد رسیده بود. اگر این رویه حفظ شده باشد در حال حاضر باید تورم ساخت وساز به محدوده ۷۵ تا ۸۰ درصد رسیده باشد و با توجه به جاماندگی قیمتها در بازار، عملا باید ساخت وساز را در کشور یک صنعت ورشکسته بدانیم.
