وقتی دادههای سرمایه گذاری بخش خصوصی در مسکن را بررسی میکنیم متوجه میشویم از سال ۱۳۹۹ وضعیت سرمایه گذاری بخش خصوصی ثابت مانده است و حتی با کاهش همراه بوده است. این عدد از سال ۱۳۹۹ هر سال بین ۰ تا ۰.۵ درصد رشد داشته است و در سال ۱۴۰۱ رشد منفی را تجربه کرده است.
در اقتصاد، مسکن را به عنوان کالای سرمایهای و دارایی در نظر میگیرند و اجاره یک شاخص مصرفی محسوب میشود؛ پس مهمترین و سالمترین محل تامین سرمایه مسکن بخش خصوصی است. دخالت دولت در سرمایه گذاری به صورت مستقیم در اقتصاد توجیه ندارد و باعث برهم خوردن نظم بازار میشود. از نمونههای شکست دولت در ساخت و عرضه مسکن، پروژه مسکن مهر و وضعیت مسکن ملی در سالهای گذشته است. پس لازم است بیشتر به دلایل عقب نشینی بخش خصوصی در بخش مسکن پرداخت.
اولین متغیر موثر که میتوان به آن پرداخت وضعیت اقتصاد کلان است. یکی از شاخصهای مرتبط وضعیت تشکیل سرمایه است. همانطور که در نمودار زیرمشاهده میکنید؛ تشکیل سرمایه هم مانند سرمایه گذاری بخش مسکن در این سالها ثابت مانده است.
شاخص بعدی که بررسی میکنیم تورم است. همانطور که در نمودار پایین مشاهده میکنید از سال ۱۳۹۷ تورمهای دو رقمی را تجربه کردهایم و در سالهای اخیر نیز تورم به بالای ۳۰ درصد رسیده است. از سال ۱۴۰۰ نیز تورم در کشور عملا وارد کانال ۴۰ درصد شده است.
شاخص بعدی که مربوط به بخش ساختمان میباشد، تعداد پروانههای ساختمانی صادر شده است. همانطور که ملاحظه میکنید از سال ۹۹ تعداد پروانههای ساختمانی در مناطق شهری روی محدوده ۱۵۰ هزار فقره ثابت مانده است.
به داستان تسهیلات مسکن در کشور هم زیاد پرداخته شده است. در نمودار بالا ملاحظه میکنید که این متغیر در یک کانال ثابتی حرکت کرده است. این ثبات به ما نشان میدهد که رشد و کاهش سرمایه گذاری معلولی از تغییرات تسهیلات مسکن نبوده است. این روند ۲ تا موضوع را نشان میدهد؛ اولا نسبت تسهیلات دهی به سرمایه گذاری پایین است و اصلا توانایی ایجاد تغییر در آن را ندارد. دوم آنکه تسهیلات مسکن به هدف خود برخورد نکرده است.
پس به صورت کلی میتوان گفت شرایط اقتصاد کلان کشور وضعیت مناسبی ندارد و از طرف دیگر بخش خصوصی از بازار مسکن عقب نشسته است. اما راهکار چیست؟
اینجا راهکار در تجویز نسخههای دولتی نیست؛ به صورت کلی میتوان ۳ راهکار ارائه کرد که بخش مسکن به سمت بهبود حرکت کند:
وضعیت اقتصاد کلان: اگر بخواهیم به سیاست گذار یک پیشنهاد بدهیم این است که وضعیت اقتصاد کلان و مشخصا تورم را حل کند. با بهبود در این بخش شاهد بهبود در سایر بخشها هم خواهیم بود.
وضعیت سیستم بانکی: رابطه دولت با بانکها یک رابطه ۲ طرفه است و طرف موثرتر که باعث ناکارآمدی و ایجاد اخلال در سیستم بانکی شده است دولت است.
سیاستهایی از قبیل تسهیلات تکلیفی، خلق نقدینگی از طریق سیستم بانکی و به صورت کلی مدیریت ناکارآمد سیستم بانکی در ایران را به یک سیستم ناسالم تبدیل کرده است. قطع روابط بانکی با بانکهای دنیا نیز بر این قضیه دامن زده است. اصلاحات در این بخش نیز به بهبود وضعیت مسکن کمک خواهد کرد.
در خصوص تامین مالی مسکن و سرمایه گذاری همانطور که اشاره شد لازم است به موارد فوق که اولویت است پرداخت و همزمان مقررات زدایی و ساماندهی وضعیت زمین نیز پیشنهاد میشود. بعد از آن لازم است دولت اجازه توسعه ابزارهای تامین مالی مختلف، از جمله انواع تسهیلات توسط بانکها یا روشهای تامین مالی از طریق بازار سرمایه و... را بدهد. دقت کنید اینجا تاکید روی مقررات زدایی و اجازه دادن به نوآوری در بخشهای مختلف بازار است. در اینجا نباید آدرس غلط داد و ساخت مسکن را به دولت واگذار کرد. دلایل آن هم واضح است. به عنوان مثال دولت در حال حاضر با کسریهای شدید در بودجه مواجه است. در چنین شرایطی نمیتوان هزینههای بیشتر به دولت تحمیل کرد چرا که ایجاد هزینههای بیشتر برای دولت یعنی خلق نقدینگی و تورم که خود منجر خلق یک چرخه معیوب میشود.
