یکی از اصلیترین محورهای نگرانی، افزایش سرسامآور قیمت مصالح و دستمزدها است. در چند ماه اخیر، قیمت فولاد، سیمان و سایر مصالح اولیه با شیبی تند صعودی شده و هزینههای ساخت را به شدت بالا برده است.
سازندگان میگویند که با وجود ثبات نسبی در قیمت تمامشده مسکن، هزینههای واقعی ساخت روزبهروز بیشتر میشود و این فشار ناگزیر در نهایت به بازار فروش منتقل خواهد شد. نگرانی اینجاست که وقتی این هزینههای بالای تولید بر قیمت نهایی مسکن سوار شود، سقف قیمتها چنان بالا برود که توان خرید برای دهکهای میانی و پایین جامعه به طور کامل از بین برود.
عامل دوم و شاید مخربتر در آینده بازار مسکن، وضعیت نامنظم تسهیلات بانکی است. نرخ سود تسهیلات بانکی برای خرید مسکن همچنان بسیار پایینتر از تورم واقعی است و پاسخگوی نیاز بازار نیست. از سوی دیگر، سازندگان برای شروع پروژههای جدید با مشکل نقدینگی و بالا بودن نرخ سود وامهای سرمایهگذاری مواجهاند. این انقباض مالی باعث شده تا بسیاری از پروژههای نیمهکاره با تأخیر مواجه شوند یا تعداد واحدهای جدید به بازار کاهش یابد. کمبود عرضه در آینده، در تقابل با تقاضای همیشگی، میتواند به سریعترین عامل افزایش قیمتها تبدیل شود.
با وجود اینکه فعلاً ورود سرمایههای سفتهباز به بازار مسکن کمتر شده است، پتانسیل بازگشت نقدینگی به این بازار وجود دارد. نااطمینانی در بازارهای موازی مانند طلا و ارز، که در ماههای اخیر نوسانات شدیدی را تجربه کردهاند، میتواند دوباره سرمایهها را به سمت بازار ملک سوق دهد. ملک همواره به عنوان یک دارایی امن در ذهن ایرانیان شناخته میشود و به محض ایجاد هرگونه نوسان سیاسی یا اقتصادی، احتمال هجوم نقدینگی به این بخش وجود دارد که فشار مستقیمی بر قیمتها خواهد داشت.
نگرانی عمیقتر کارشناسان، مربوط به شکاف بین درآمد خانوارها و قیمت مسکن است. دادهها نشان میدهد که در سالهای اخیر، رشد قیمت مسکن بسیار بیشتر از رشد حقوق و دستمزدها بوده است. این فاصله معنادار باعث شده تا بسیاری از جوانان و زوجهای جوان از چرخه خرید خانه حذف شوند. نگرانی اصلی این است که اگر این روند ادامه یابد، حتی با وجود وامهای بانکی یا طرحهای حمایتی دولت، امکان خرید خانه برای قشر زیادی از جامعه به یک رویا تبدیل شود و این مسئله میتواند پیامدهای اجتماعی ناخوشایندی به همراه داشته باشد.
رشد قیمت مسکن مستقیماً بر بازار اجاره نیز تأثیر میگذارد. با افزایش قیمت خرید ملک، مالکان برای جبران تورم و حفظ ارزش دارایی خود، اجارهبها را نیز بالا میبرند. نگرانی اینجاست که در ماههای آینده، با فرارسیدن فصل جابجایی و تداوم رشد قیمتها، مستأجران با موج سنگینی از افزایش اجارهبها روبهرو شوند. افزایش هزینههای مسکن (شامل اجاره و رهن)، سهم بزرگی از هزینههای جاری خانوارها را میبلعد و قدرت خرید آنان را برای سایر کالاها و خدمات کاهش میدهد.
در نهایت، نبود یک استراتژی بلندمدت و شفاف برای بازار مسکن، نگرانیها را تشدید کرده است. رویکردهای مقطعی و طرحهایی که نهایتاً چند ماه اثر دارند، نمیتوانند مشکل ساختاری کمبود مسکن را حل کنند. کارشناسان معتقدند تا زمانی که دولت سیاستهای کنترل قیمت به جای افزایش عرضه را دنبال کند و مالیاتهای برخوردارانه در بخش مسکن اجرایی نشود، بازار در یک چرخه باطل از جهش قیمت و رکود باقی خواهد ماند و آینده این بخش برای مصرفکنندگان واقعی، نامطمئن باقی میماند.
قیمت دلاری مسکن در تهران با کاهش چشمگیر به ۷۵۰ دلار رسیده است؛ وضعیت سیاسی و اقتصادی اخیر باعث افت قیمتها شده و بازار مسکن در بازار ارز و طلا جا مانده و در تلاش برای خروج از رکود باقی مانده است.
خشایار باقرپور اعلام کرد که بازار مسکن در ماههای آذر و دی به تدریج در حال بهبودی بود و نشانههای مثبتی مشاهده میشد.
سرمایهگذاران وارد بازار شدند و تحرکات جدیدی ایجاد کردند. در این بین، افزایش قیمت ارز و طلا فروشندگان مسکن را به عقبنشینی واداشت.
این کارشناس اضافه کرد که بروز بحرانها و اعتراضات اخیر توجه مردم را از بازار مسکن منحرف کرد. تا زمانی که وضعیت سیاسی و اقتصادی به حالت عادی برنگردد، نباید انتظار رونق در بازار مسکن داشت.
باقرپور تاکید کرد که بزرگترین مشکل، توقف ساخت و ساز است که میتواند به صنایع مرتبط نیز آسیب زده و به رکود بیشتر بازار منجر شود. او ادامه داد که در این وضعیت بینابینی، کمتر کسی حاضر به سرمایهگذاری در حوزه تولید مسکن است.
وی نوسانات قیمت ارز و طلا را دلیلی بر کاهش قیمت دلاری مسکن دانست. این کارشناس توضیح داد که قیمت مسکن در تهران که معمولاً بین ۱۰۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار بود، به ۷۵۰ دلار کاهش یافته است.
باقرپور با اشاره به تفاوت تورم عمومی و مسکن، بیان کرد که با تورم نقطه به نقطه ۶۰ درصدی و تورم ماهانه ۷.۹ درصدی، تفاوت قابل توجهی بین تورم بهرهبرداری مسکن و عمومی وجود دارد. او افزود که صنعت ساخت و ساز با توجه به شرایط فعلی بازار یک صنعت بحرانزده به نظر میرسد.
