بازار مسکن، برخلاف بسیاری از کالاها، نه یک بازار مصرفی ساده بلکه زیربنای امنیت اقتصادی و اجتماعی خانوارهاست. وقتی قیمت مسکن بدون هیچ چارچوب مدیریتی و صرفاً بر اساس هیجان، انتظارات تورمی یا شایعات بالا میرود، عملاً دسترسی بخش بزرگی از جامعه به حق اولیه «سرپناه» محدود میشود. همین ویژگی خاص مسکن، ضرورت مداخله هوشمندانه در قیمتگذاری آن را توجیه میکند.
در ایران، نبود نظام شفاف قیمتگذاری باعث شده فاصله میان «قیمت واقعی» و «قیمت پیشنهادی» روزبهروز بیشتر شود. مالکان و بنگاهها اغلب به قیمتهای منطقهای، معاملات محدود یا حتی نرخ ارز استناد میکنند تا عددهای بالاتری پیشنهاد دهند، در حالی که توان خرید متقاضیان واقعی همزمان بهشدت کاهش یافته است. این شکاف، بازار را از کارکرد طبیعی خود خارج میکند.
وقتی قیمتها بدون مرجع رسمی و بدون دادههای دقیق هدایت میشوند، حبابهای قیمتی بهسادگی شکل میگیرند. در چنین شرایطی، حتی کاهش تقاضا هم لزوماً به افت قیمت منجر نمیشود، زیرا فروشندگان حاضر نیستند از انتظارات تورمی عقبنشینی کنند. نتیجه این روند، انباشت فایلهای فروش بدون معامله و قفل شدن بازار است.
مدیریت قیمتگذاری به معنای سرکوب دستوری قیمتها نیست، بلکه ایجاد یک چارچوب شفاف برای کشف نرخ عادلانه است. انتشار منظم آمار معاملات واقعی، میانگین قیمت منطقهای و شاخصهای رسمی میتواند به خریدار و فروشنده کمک کند تصمیم خود را بر پایه داده بگیرند، نه شایعه یا موجسازی روانی. این شفافیت، از رفتارهای سوداگرانه نیز میکاهد.
دولت اگر بهجای مداخله مستقیم، نقش تنظیمگر را ایفا کند، میتواند تعادل بازار را تقویت کند. ابزارهایی مانند مالیات بر خانههای خالی، مالیات بر عایدی سرمایه و سامانههای ثبت قیمت معاملات، بهطور غیرمستقیم قیمتها را به سمت واقعیت اقتصادی سوق میدهند. این سیاستها انگیزه نگهداشتن واحدها با قیمتهای غیرواقعی را کاهش میدهد.
از سوی دیگر، مدیریت قیمتگذاری میتواند به برنامهریزی بهتر در حوزه ساختوساز هم منجر شود. وقتی سازندگان بدانند بازار بر اساس دادههای شفاف و نه موجهای هیجانی حرکت میکند، سرمایهگذاریها هدفمندتر میشود و عرضه به سمت نیاز واقعی خانوارها میرود. این فرآیند در بلندمدت میتواند یکی از مهمترین عوامل مهار تورم مسکن باشد.
در نهایت، بازار مسکن بدون یک نظام عقلانی قیمتگذاری، به زمینی برای بازیهای پرریسک تبدیل میشود که بازندگان اصلی آن خانوارهای متوسط و جوانان جویای خانه هستند. مدیریت هوشمند قیمتها نهتنها به ثبات اقتصادی کمک میکند، بلکه به بازسازی اعتماد عمومی به بازاری منجر میشود که سالهاست از منطق عرضه و تقاضای واقعی فاصله گرفته است.
نایب رئیس اتحادیه املاک گفت: تصور دولت این بود که با اعلام نشدن آمار، قیمت مسکن کاهش مییابد، اما پنهانسازی دادههای معاملات نهتنها بازار را کنترل نکرد بلکه بیاعتمادی گسترده ایجاد کرد.
سمانه محرمی نمین، نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به وضعیت کنونی بازار مسکن، گفت: در حال حاضر افزایش قیمت ملک را در بازار شاهد هستیم، اما نکته مهم این است که اتحادیه مشاوران املاک در گذشته از طریق سامانه املاک و مستغلات و کدهای رهگیری به آمار دقیق معاملات دسترسی داشت و بر اساس آن میتوانست اعلام کند تعداد معاملات افزایش یافته یا کاهش پیدا کرده و میزان رشد یا افت قیمتها چه عددی بوده است.
وی افزود: از سال ۱۴۰۱ این مسئولیت به وزارت راه و شهرسازی واگذار شد و دسترسی سندیکای مردمی مشاوران املاک به آمارها قطع و سامانهای تحت عنوان «خودنویس» جایگزین شد. در نتیجه امروز مشاوران اتحادیه املاک ناچارند صرفاً بر اساس مشاهدات میدانی صحبت کنیم، چراکه آمار رسمی و دقیق در دسترس نیست.
نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: بنابراین هر فرد یا نهادی که اعلام میکند قیمتها ۲۰ یا ۳۰ درصد افزایش داشته، باید مشخص کند این آمار را از کجا آورده است. آمار رسمی در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار گرفت و متأسفانه از زمان دولت سیزدهم تاکنون هیچ آمار شفافی از وضعیت معاملات و قیمتها منتشر نشده است.
محرمی نمین تصریح کرد: تصور دولت این بود که اگر قیمتها اعلام نشود، بازار دچار کاهش قیمت میشود، در حالی که پنهانسازی آمار هیچگاه منجر به کنترل بازار نشده است. اگر عدد واقعی معاملات و قیمتها اعلام میشد، بازار بر اساس واقعیتها حرکت میکرد، نه اعداد کاذب. پنهان کردن آمار دلیل کاهش قیمتها نیست و نتیجه آن تنها بیاعتمادی فعالان بازار است.
وی با اشاره به وضعیت فعلی معاملات مسکن گفت: بر اساس آمارهای میدانی، تحرکات بازار نسبت به ماههای دی و بهمن افزایش پیدا کرده است. این موضوع دلایل مشخصی دارد؛ چراکه به طور سنتی مردم از بهمنماه فرآیند خرید مسکن خود را آغاز میکنند و طی بازه ۴۰ روزه تا دو ماهه که عرف معاملات است، تلاش میکنند پیش از عید نوروز به خانه جدید نقل مکان کنند.
نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک یادآور شد: همین افزایش تقاضا باعث میشود هر سال در دی و بهمنماه شاهد رشد قیمتها باشیم، اما تأکید میکنم که بازار هنوز دچار هیجان نشده و جهش قیمتی خاصی در آن مشاهده نمیشود. در حال حاضر میتوان به طور میانگین افزایش ۱۰ تا ۲۰ درصدی قیمت خرید و فروش را در مناطق مختلف اعلام کرد. از سوی دیگر با توجه به اینکه اجارهبها درصدی از قیمت فروش ملک است، طبیعی است که با افزایش قیمت مسکن، اجارهبها نیز رشد داشته باشد، اما بازار اجاره در مقطع فعلی بازاری متعادل، آرام و با ثبات است.
محرمی نمین با تأکید بر نقش عرضه و تقاضا در تنظیم بازار اظهار کرد: اگر بازار مسکن دستکاری نشود، عرضه و تقاضا خود قیمتها را مشخص میکند. در نیمه دوم سال، معمولاً تقاضای اجاره تا اواسط خردادماه پایین است و فایلهای اجاره در بازار زیاد است، به همین دلیل قیمتها یا ثابت میماند یا حتی کمی کاهش پیدا میکند.
این مقام صنفی افزود: در نیمه دوم سال، معمولاً مستأجرانی وارد بازار میشوند که توان پرداخت اجارهبهای بالاتر و ودیعه کمتر را دارند، اما در نیمه اول سال، مستأجران ترجیح میدهند ودیعه بیشتری پرداخت کنند و اجاره ماهانه کمتری بپردازند. به طور معمول، از اواسط خرداد تا اواسط مهرماه شاهد افزایش هیجان و رشد هجومی قیمتها در بازار اجاره هستیم.
وی درباره تأثیر نوسانات ارزی بر بازار مسکن گفت: نوسانات ارزی در مقطع فعلی تأثیر مستقیم بر بازار مسکن نداشته است. مصالح ساختمانی در سالهای اخیر بهعنوان کالاهای لوکس شناخته شدهاند و واردات گستردهای در این حوزه وجود نداشته است. استفاده از کالاهای خارجی عمدتاً به بخش تزئینات ساختمانی محدود میشود و اثرگذاری مستقیم بر قیمت ملک ندارد.
نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاکنایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: با این حال، نوسانات ارزی اثر روانی بر بازار خرید و فروش میگذارد. در حال حاضر رونق نسبی معاملات در واحدهای زیر ۱۰ میلیارد تومان در شهر تهران مشاهده میشود. این معاملات عمدتاً مربوط به افرادی است که ملکی در اختیار دارند و با افزودن سرمایه یا دریافت وام، قصد تبدیل به احسن کردن ملک خود را دارند.
نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تأکید کرد: در شرایط فعلی، بهترین زمان برای تبدیل به احسن کردن ملک است، اما خانهاولیها عملاً وارد بازار خرید نمیشوند. این مسئله ریشه در رونق بازارهای موازی دارد، متأسفانه جوانان به سمت سوداگری و سفتهبازی در بازار طلا و ارز سوق داده شدهاند. در گذشته، جوانان پس از ازدواج با پسانداز و دریافت وام، حتی واحدهای کوچک ۴۰ یا ۵۰ متری خریداری میکردند، اما امروز چنین تمایلی وجود ندارد.
وی گفت: دلیل این موضوع روشن است؛ وقتی قیمت سکه در یک روز چند میلیون تومان افزایش پیدا میکند، طبیعی است که فرد حاضر نشود دارایی خود را به ملکی تبدیل کند که فروش آن ممکن است ماهها زمان ببرد. ما نتوانستیم سیاست درستی اتخاذ کنیم تا سرمایهها از بازارهای سفتهبازانه به سمت بازار امنی مانند مسکن هدایت شود.
نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک افزود: برای مثال، قیمت طلا در بهمن سال گذشته حدود ۶ میلیون تومان بود و امروز به حدود ۱۸ تا ۱۹ میلیون تومان رسیده است؛ یعنی بیش از ۱۰ میلیون تومان رشد داشته، در حالی که بازار مسکن در این مدت چنین حبابی را تجربه نکرده است.
محرمی نمین در پایان خاطرنشان کرد: در چنین شرایطی، طبیعی است که جوانان ترجیح دهند سرمایه خود را در بازار طلا یا ارز نگه دارند، هرچند بارها تأکید کردهام که طلا با ریسک همراه است و مسکن امنیت دارد. اما رشد هیجانی بازارهای موازی و نبود سیاستهای هدایتکننده از سوی حاکمیت باعث شده سرمایهها از بازار مسکن خارج شود و جوانان تمایلی به سرمایهگذاری در این حوزه نداشته باشند.
