یکی از ارکان اصلی استراتژی کره جنوبی در تثبیت بازار مسکن، بازنگری در ساختارهای مالیاتی و اعتباری بوده است. دولت این کشور برخلاف رویکردهای صرفاً انقباضی، تمرکز خود را بر ایجاد تسهیلات ویژه برای خریداران اولی خانه گذاشته و نرخهای بهره وامهای مسکن را برای این قشر کاهش داده است.
این سیاست در کنار معافیتهای مالیاتی برای خریداران واحدی مسکونی، انگیزه سفتهبازی را کاهش داده و مسکن را دوباره به کالایی مصرفی تبدیل کرده است. همچنین، اعمال محدودیتهای هوشمند بر وامدهی بانکی به خریداران خانههای چندگانه، بدون آنکه بخش تقاضای واقعی را خفه کند، توانسته نقدینگی سرگردان را از بازار مسکن به سمت دیگر بخشهای مولد اقتصاد هدایت کند.
علاوه بر ابزارهای مالی، کره جنوبی با برنامهریزی دقیق شهری، به دنبال تعدیل فشار تقاضا در کلانشهر سئول بوده است. دولت با ایجاد شهرهای جدید و هوشمند در حومه شهرها و توسعه خطوط حملونقل سریع، امکانات رفاهی و شغلی را در مناطق محروم گسترش داده است. این اقدام باعث شده تا جذابیت سکونت در مرکز شهر برای خانوارها کمتر شده و تقاضای مسکن به صورت مکانی در سطح کشور توزیع شود. ساختوسازهای انبوه و باکیفیت در این مناطق جدید، عرضه را به موازات تقاضا افزایش داده و از تشکیل حبابهای قیمتی در مناطق متمرکز جلوگیری کرده است.
مدیریت زمین و مقررات زدایی از فرآیند ساختوساز نیز ابزار موثری در سیاستهای این کشور به شمار میرود. کره جنوبی با اصلاح قوانین rigid سختگیرانه شهرسازی، امکان افزایش تراکم ساختمانی در مناطق دارای پتانسیل را فراهم کرده است. این امر به انبوهسازان اجازه میدهد تا در زمینهای کوچکتر، تعداد بیشتری واحد مسکونی احداث کنند که این موضوع هزینه تمام شده هر واحد را کاهش داده و قیمت نهایی را برای مصرفکننده بهینه میسازد.
توسعه بازار اجاره طولانیمدت یا همان «چونسی» (Jeonse) یکی از شاهکارهای نظام مسکن در این کشور است که نقدینگی مورد نیاز سازندگان را تامین میکند و مستاجران را از پرداخت ماهانه رها میسازد. دولت با حمایت و نظارت بر این نظام سنتی، اطمینان خاطر را برای هر دو طرف معامله فراهم کرده است. این مدل اجاره که بر پایه ودیعه سنگین و اجاره ماهانه اندک عمل میکند، نیازمند حمایت قانونی قوی است تا از سوءاستفادههای احتمالی جلوگیری شود و سرمایه مستاجران در برابر ورشکستگی مالکان محفوظ بماند.
استفاده از فناوریهای نوین و مصالح پیشرفته در صنعت ساختمان کره جنوبی، سرعت احداث مسکن را به طرز چشمگیری افزایش داده است. شیوههای نوسازی و بازسازی آپارتمانهای فرسوده در مناطق شهری، بدون نیاز به تخریب کامل و جابجایی ساکنان، باعث شده تا عرضه مسکن در بافتهای قدیمی نیز افزایش یابد. این رویکرد بازسازی شهری، علاوه بر افزایش زیبایی و استاندارد زندگی، ارزش افزوده قابل توجهی برای ساکنان قدیمی ایجاد کرده و هزینههای نگهداری شهری را برای دولت کاهش داده است.
در نهایت، فرهنگسازی و تغییر نگاه مردم به مسکن به عنوان کالایی سرمایهای، نقش مهمی در تثبیت این بازار ایفا کرده است. سیاستگذاران کرهای با آموزش عمومی و شفافسازی اطلاعات بازار، تلاش کردهاند تا انتظارات تورمی مردم را مدیریت کنند. این امر باعث شده تا مردم به جای تهاجم به بازار مسکن برای حفظ ارزش پول، به سمت بازارهای سرمایه و ابزارهای مالی متنوعتر حرکت کنند که خود عاملی برای کاهش بیرویه قیمتها شده است. ترکیب این عوامل نشان میدهد که خروج از بحران مسکن نیازمند عزمی همهجانبه و هماهنگی تمام نهادهای حاکمیتی است.
مسکن در دهههای اخیر به یکی از مهمترین چالشهای اقتصادی و اجتماعی در بسیاری از کشورها تبدیل شده است.
مسکن در دهههای اخیر به یکی از مهمترین چالشهای اقتصادی و اجتماعی در بسیاری از کشورها تبدیل شده است. رشد سریع قیمتها، کاهش قدرت خرید خانوارها، گسترش اجارهنشینی و تبدیل مسکن به ابزار حفظ ارزش سرمایه، مسائلی هستند که تنها به اقتصادهای در حال توسعه محدود نمیشوند. بررسی تجربه کشورها نشان میدهد سیاستهای اتخاذشده در این حوزه، پیامدهای متفاوتی بر بازار مسکن برجای گذاشته است.
ترکیه در سالهای اخیر با جهش شدید قیمت مسکن و اجارهبها مواجه بوده است. دادههای رسمی نشان میدهد قیمت مسکن در این کشور طی یک دهه چندین برابر شده و سهم هزینه مسکن در سبد خانوار افزایش یافته است.
در چنین شرایطی، مسکن به یکی از گزینههای اصلی حفظ ارزش دارایی تبدیل شد و تقاضای سرمایهای بر بازار غلبه پیدا کرد. دولت ترکیه برای کنترل وضعیت، برنامه ساخت گسترده مسکن اجتماعی را از طریق نهاد دولتی «توکی» در دستور کار قرار داد.
این طرح با تکیه بر زمینهای دولتی و فروش اقساطی بلندمدت طراحی شد. همچنین، دوره بازپرداخت وامهای مسکن افزایش یافت تا فشار مالی بر خانوارها کاهش یابد. با وجود این اقدامات، مطالعات نشان میدهد اثرگذاری این سیاستها محدود بوده است. تورم بالا، افزایش هزینه ساخت و مشکلات تامین مالی باعث شد رشد عرضه نتواند بهطور پایدار قیمتها را مهار کند. تجربه ترکیه نشان میدهد افزایش عرضه، بدون ثبات اقتصادی و کنترل متغیرهای کلان، به تنهایی برای تعادل بازار کافی نیست.
کره جنوبی نیز سالهاست با چالش مسکن در شهرهای بزرگ، بهویژه سئول، مواجه است. افزایش تقاضا، تمرکز جمعیت و محدودیت زمین شهری، قیمت مسکن را به یکی از دغدغههای اصلی خانوارها تبدیل کرده است.
دولت کره جنوبی برای مهار سفتهبازی، سیاستهایی مانند افزایش مالیات بر خانههای چندگانه، مالیات بر عایدی سرمایه و محدودیتهای اعتباری را اجرا کرد. هدف این سیاستها کاهش انگیزه احتکار و هدایت واحدهای خالی به بازار مصرفی بود. با این حال، پژوهشهای منتشرشده در مجلات علمی نشان میدهد بخشی از این سیاستها با پیامدهای غیرمنتظره همراه بوده است. در برخی موارد، افزایش مالیات موجب انتقال هزینه به بازار اجاره شد و فشار بیشتری بر مستاجران وارد کرد. همچنین، واکنش متفاوت مناطق شهری به سیاستهای مالیاتی باعث شد در برخی محلهها، قیمتها بیش از میانگین رشد کند. این تجربه نشان میدهد سیاستهای تقاضامحور، اگر با توسعه متوازن عرضه و مسکن عمومی همراه نشوند، ممکن است نتایج ناهمگنی در بازار ایجاد کنند.
سنگاپور نمونهای متفاوت در مدیریت بازار مسکن به شمار میرود. بخش عمده زمین در این کشور در اختیار دولت است و توسعه مسکن از طریق نهاد دولتی «هیئت توسعه مسکن» انجام میشود. بیش از ۸۰ درصد جمعیت سنگاپور در واحدهایی سکونت دارند که بهصورت فروش بلندمدت یا اجاره تحت نظارت دولت عرضه شدهاند.
در این مدل، مسکن با هدف مصرف طراحی شده و محدودیتهایی برای فروش مجدد در کوتاهمدت وجود دارد. این سیاستها موجب کاهش نقش سفتهبازی و ایجاد ثبات نسبی در بازار شده است.
همزمان، حمایتهای مالی هدفمند به خانوارها کمک کرده تا هزینه مسکن با درآمد آنها تناسب بیشتری داشته باشد. مرور تجربه ترکیه، کره جنوبی و سنگاپور نشان میدهد بحران مسکن پدیدهای چندبعدی است و سیاستگذاری در این حوزه نیازمند ترکیبی از ابزارهاست. ثبات اقتصادی، مدیریت زمین، توسعه مسکن عمومی، طراحی دقیق سیاستهای مالیاتی و توجه همزمان به عرضه و تقاضا، از عوامل کلیدی در شکلدهی به بازار مسکن هستند. تجربه کشورها نشان میدهد مسیرهای متفاوت سیاستگذاری میتواند نتایج متفاوتی برای خانوارها و بازار مسکن به همراه داشته باشد.
