گسترش نیوز: بررسی معاملات رسمی و فایلهای عرضهشده در شهرهای بزرگ نشان میدهد میانگین قیمت هر متر زمین مسکونی در تهران، کرج، مشهد و شیراز طی ۱۲ ماه گذشته بین ۴۵ تا ۷۰ درصد افزایش یافته، در حالی که رشد قیمت آپارتمان در همین بازه عموماً بین ۳۰ تا ۴۵ درصد بوده است. این شکاف، زنگ خطری جدی برای آینده بازار مسکن است، زیرا زمین بخش غیرقابلجایگزین و پایهای قیمت مسکن محسوب میشود.
در مناطق حاشیهای تهران، قیمت زمین خام یا کلنگی اکنون در برخی محلهها به متری ۶۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان رسیده، در حالی که همین عدد در ابتدای ۱۴۰۳ کمتر از نصف بود. این جهش نشان میدهد سرمایههای بزرگ، بهجای خرید آپارتمانهای آماده، به سمت ذخیره ارزش در زمین حرکت کردهاند؛ مسیری که معمولاً پیشدرآمد جهش قیمتی در ساختوساز است.
زمین بهطور طبیعی در برابر رکود مقاومتر از واحد مسکونی است. وقتی معاملات مصرفی کاهش مییابد، تقاضای آپارتمان افت میکند، اما سرمایهگذاران زمین را میخرند، چون میدانند در اقتصاد تورمی ایران، عرضه زمین تقریباً صفر و تقاضا دائماً در حال افزایش است. همین عدم تعادل، موتور افزایش قیمت زمین را روشن نگه میدارد.
طبق برآورد فعالان ساختمانی، سهم زمین در قیمت نهایی یک واحد مسکونی در تهران از حدود ۵۰ درصد در سال ۱۳۹۸ به بیش از ۶۵ درصد در پایان ۱۴۰۴ رسیده است. این یعنی حتی اگر هزینه ساخت و مصالح ثابت بماند، افزایش قیمت زمین بهتنهایی میتواند مسکن را دوباره از دسترس خانوارها خارج کند.
دلیل اصلی این انفجار قیمتی، سیاستهای شهری است. محدودیت شدید در تغییر کاربری، تراکمفروشی ناپایدار، و قفل شدن زمینهای دولتی در داخل شهرها باعث شده عرضه زمین بهصورت مصنوعی کم باشد. نتیجه این وضعیت، شکلگیری یک بازار شبهانحصاری است که در آن هر قطعه زمین شهری به یک دارایی استراتژیک تبدیل شده است. در حالی که در بسیاری از کشورها، دولتها با آزادسازی زمین و توسعه افقی شهرها قیمت را کنترل میکنند، در ایران شهرها در مرزهای بسته خود متراکم شدهاند. این سیاست باعث شده حتی زمینهای کوچک در مناطق فرسوده یا نیمهتوسعهیافته نیز به داراییهای میلیاردی تبدیل شوند.
از سوی دیگر، مالیات بر زمین بایر و زمینهای احتکارشده عملاً اجرا نمیشود. برآوردهای غیررسمی نشان میدهد بیش از ۲۰۰ هزار هکتار زمین شهری در کشور بلااستفاده یا قفلشده در اختیار نهادها و سرمایهگذاران بزرگ است؛ زمینی که میتوانست عرضه مسکن را چند برابر کند.
همین احتکار پنهان، بازار مسکن را به بمبی ساعتی تبدیل کرده است. هر بار که نقدینگی به سمت بازار مسکن حرکت میکند، اولین جهش در زمین رخ میدهد و سپس این موج با تأخیر چندماهه به قیمت آپارتمان منتقل میشود.
افزایش قیمت زمین مستقیماً بر اجارهبها اثر میگذارد. وقتی هزینه تملک زمین بالا میرود، سازنده ناچار است قیمت نهایی واحدها را بالا ببرد و این فشار در نهایت به مستأجر منتقل میشود. به همین دلیل در مناطق شهری که زمین سریعتر گران شده، اجارهبها نیز رشدهای ۴۰ تا ۶۰ درصدی را تجربه کرده است. در عمل، زمین به عامل اصلی حذف طبقه متوسط از بازار مالکیت تبدیل شده است. امروز حتی پروژههای کوچکمتراژ هم به دلیل قیمت زمین، به ارقامی میرسند که فقط سرمایهگذاران یا دهکهای بالای درآمدی توان خریدشان را دارند.
اگر این روند در ۱۴۰۵ ادامه پیدا کند، پیشبینی فعالان بازار این است که قیمت زمین در کلانشهرها میتواند سالانه بیش از ۵۰ درصد رشد کند؛ رقمی که عملاً هرگونه سیاست حمایتی دولت در حوزه وام یا ساخت مسکن را خنثی میکند.
به زبان ساده، بدون اصلاح سیاست زمین، هیچ برنامهای برای مهار بازار مسکن جواب نخواهد داد. ساخت مسکن بدون کنترل زمین، شبیه ساختن خانه روی شنهای روان است؛ با هر موج تورمی فرو میریزد. اکنون زمین به بمب ساعتی بازار مسکن ایران تبدیل شده است؛ بمبی که اگر مهار نشود، در سالهای پیشرو نهتنها قیمت خانه، بلکه ساختار اجتماعی شهرهای ایران را نیز دگرگون خواهد کرد.
در صورت تمایل به پیگیری اخبار روز حوزه مسکن و آخرین تحولات در بازار اجاره، سرویس راه و مسکن پایگاه خبری گسترش نیوز را دنبال کنید.
