این پدیده پیچیده که در اصطلاح اقتصادی به آن "تعدیل قیمتهای واقعی" میگویند، در واقع نوعی فریب بصری برای خریداران است. زمانی که تورم بخشهای دیگر اقتصاد با سرعتی وحشتناک بالا میرود، افزایش ۲۰ یا ۳۰ درصدی قیمت مسکن در ظاهر گرانکننده به نظر میرسد، اما در باطن به معنای ارزانتر شدن ملک نسبت به سایر داراییها است.
این وضعیت نشان میدهد که مسکن دیگر نقش خود را به عنوان یک "پناهگاه سرمایه" یا ابزاری برای حفظ ارزش پول به درستی ایفا نمیکند، زیرا تورم سرمایه را میبلعد و قدرت خرید ریالی در بازار مسکن، هر روز کمرنگتر از دیروز میشود. در چنین فضاى، خانهداری نه تنها سودی نصیب سرمایهگذار نمیکند، بلکه به تدریج بخشی از ثروت او را در برابر نوسانات شدید ارزی و کالایی تضعیف میکند.
از سوی دیگر، این خزشِ خزنده قیمتها در دل یک بازار رکودی، مشکل سازندگان و متقاضیان را دوچندان کرده است. سازندگان با وجود افزایش قیمت مصالح و دستمزدها، نمیتوانند بهراحتی هزینههای خود را بر قیمت نهایی مسکن تحمیل کنند، چرا که قدرت خرید مردم پایین آمده و بازار دچار کمفروشی شده است. این امر باعث میشود که چرخه تولید و عرضه مسکن با کندی مواجه شود و پروژههای نیمهکاره افزایش یابند. در نتیجه، این رکود تورمی به یک چرخه معیوب تبدیل شده که در آن هیچکس سود نمیبرد؛ فروشنده به نرخ واقعی دلش نمیرسد و خریدار هم از عهده قیمتهای اسمی برنمیآید، وضعیتی که بدون مداخله حکومتی و کنترل تورم عمومی، به بنبست خواهد رسید.
در بازار رکود تورمی مسکن، شرایط برای خرید واحدهای مسکونی کوچک متراژ فراهم شده است.
این شرایط نشان میدهد مسکن دیگر مانند گذشته نقش حفظ ارزش سرمایه را ایفا نمیکند و قدرت خرید خانوارها بهطور قابلتوجهی کاهش یافته است.
گرچه مراجع رسمی اعلام قیمت مسکن از جمله بانک مرکزی، وزارت راه و شهرسازی و مرکز آمار ایران مدتهای مدیدی است گزارشی از تحولات بازار مسکن منتشر نکردهاند، اما بنا بر گفته فعالان این بخش در تهران، میانگین قیمت اسمی هر متر مربع مسکن در سال ۱۴۰۴ حدود ۱۱۰ تا ۱۲۵ میلیون تومان گزارش شده است که رشد ۱۰ تا ۲۰ درصدی نسبت به ابتدای سال را نشان میدهد.
در مناطق به اصطلاح بالاشهر پایتخت، قیمت واحدهای نوساز به ۴۵۰ میلیون تومان هم رسیده که افزایش اسمی قابل توجهی محسوب میشود. مشاوران املاک تاکید میکنند با قیمتهای اسمی هیچ معامله مسکنی انجام نمیشود.
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوهسازان درباره وضعیت فعلی بازار مسکن میگوید: رصدها نشان میدهد تا حدی قفل بازار مسکن باز شده و هم در حوزه تولید و هم در بخش معاملات تحرکاتی مشاهده میشود. رکود حاکم تغییر سیکل داده و قهر خریداران نسبت به فصل گذشته کاهش یافته است.
وی افزود: این شرایط میتواند ناشی از سیاستهای عدم مداخله دولت باشد. در حوزه زمین، قیمتها متناسب با تورم افزایش یافته و تغییر خاصی نداشته، اما در بخش آپارتمانهای احداثی افزایش قیمت مشاهده شده که کمتر از رشد قیمت زمین بوده است؛ با این حال، احتمال جهش قیمت در این بخش وجود دارد.
پورحاجت با اشاره به افزایش هزینههای ساخت مسکن بیان کرد: امروز هزینه ساخت افزایش یافته، نرخ خدمات مهندسی و قیمت زمین بالا رفته و واحدهای عرضهشده تقریباً همتراز با قیمت تمامشده تولیدکنندگان است.
برخی عوامل از جمله فشار هزینهای باعث میشود سازندگان قیمت اسمی را بالا نگه دارند تا در وضعیت اقتصادی کنونی زیان نکنند. در شرایط رکود تورمی، قیمت اسمی احتمالاً رشد ملایمی (کمتر از تورم) خواهد داشت، اما با توجه به کاهش شدید قدرت خرید مردم، قیمت واقعی (معامله) کاهش مییابد.
به گفته فعالان بازار مسکن، شرایط برای ورود مصرفکنندگان به بازار مسکن فراهم شده و آنها میتوانند با چانهزنی، واحد متناسب با بودجه خود را خریداری کنند. در مقابل، اما این بخش فعلا پناهگاه امنی برای حفظ سرمایهها نیست و ورود سرمایهگذاران ممکن است با ریسکهایی همراه شود.
