بازار مسکن این روزها در وضعیتی ایستاده که هر حرکت کوچک اقتصادی میتواند آن را به سمت جهشی تازه یا رکودی عمیقتر سوق دهد. نوسانات ارزی، بیثباتی هزینههای ساخت و ابهام در سیاستهای حمایتی دولت باعث شده بسیاری از خریداران بالقوه دست نگه دارند و منتظر روشن شدن شرایط بمانند، در حالی که فروشندگان نیز به دلیل ترس از جاماندن از موج گرانی، تمایل چندانی به عرضه واقعی ندارند. این وضعیت معلق، بازار را در یک چرخه فرسایشی گرفتار کرده که نتیجه آن کاهش معاملات و افزایش سردرگمی عمومی است.
از سوی دیگر، نگرانی اصلی خانوارها نه فقط قیمت خرید، بلکه آینده بازار اجاره است که به یکی از پرتنشترین بخشهای اقتصاد شهری تبدیل شده است. بسیاری از مستأجران بیم آن دارند که با شروع سال جدید، فشار هزینههای زندگی و افزایش کرایهها توان ادامه سکونت در مناطق فعلی را از آنها بگیرد. در چنین فضایی، خانه از یک کالای مصرفی به دغدغهای دائمی تبدیل شده و احساس ناامنی مسکونی در حال گسترش است.
در مجموع، آنچه بازار مسکن را وارد سال تازه میکند، ترکیبی از بیاعتمادی، انتظار و ترس از آینده است؛ سه عاملی که اگر مدیریت نشوند، میتوانند رکود تورمی را عمیقتر کنند. بدون یک نقشه راه روشن برای مهار هزینههای ساخت، کنترل هیجانات بازار و ایجاد ثبات در سیاستهای مسکن، این نگرانیهای عمومی نهتنها فروکش نخواهد کرد، بلکه میتواند به یکی از اصلیترین بحرانهای اقتصادی و اجتماعی سال پیش رو بدل شود.
نوسانات شدید بورس و رسید دلار و طلا به قلههای جدید قیمتی در هفتههای اخیر، توجه سرمایهگذاران را به بازار مسکن جلب کرده است. فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن در گفتوگویی تاکید کرده، قیمتهای فعلی املاک برای سرمایهگذاری میانمدت و بلندمدت بسیار مناسب و ارزنده است و با بازگشت نسبی ثبات، مسکن میتواند یکی از بهترین گزینهها باشد.
این روزها بازارهای موازی مسکن، از جمله دلار، طلا و بورس، با نوسانات شدید و پرالتهابی همراه هستند. قیمت دلار در کانالهای بالا نوسان میکند، قیمت طلا تحت تاثیر تحولات جهانی و داخلی جهش و افتهای قابل توجهی را تجربه کرده و شاخص بورس نیز در چند هفته اخیر روزهای پرنوسانی را پشت سر گذاشته است. این شرایط باعث شده توجه بسیاری از سرمایهگذاران به سمت گزینههای مختلف جلب شود و بازار مسکن نیز در این میان مورد توجه قرار گیرد.
در حالی که برخی سرمایهگذاران به دنبال گزینههای نقدشوندهتر و کوتاهمدت هستند، بخشی دیگر با نگاه میانمدت و بلندمدت به بازار املاک نگاه میکنند. در این فضا، کارشناسان مسکن معتقدند که نوسانات بازارهای موازی میتواند بر رفتار سرمایهگذاران در بخش املاک تاثیر مستقیم بگذارد. با این حال، حجم معاملات مسکن همچنان پایین است و بازار در انتظار سیگنالهای روشنتر از ثبات اقتصادی و کاهش ریسکهای خارجی به سر میبرد.
در این راستا، فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن، در گفتوگو با رسانه ما درباره زمان مناسب سرمایهگذاری در مسکن با توجه به نوسانات فعلی بازارهای طلا، دلار و بورس بیان کرد: «معمولا سرمایهگذاران نگاههای متفاوتی دارند؛ کوتاهمدت، میانمدت یا بلندمدت. برای کوتاهمدت شاید مسکن جذابیت کمتری داشته باشد، اما برای کسانی که افق میانمدت یا بلندمدت دارند، قیمتهای فعلی املاک فرصت بسیار خوبی است.»
ایلاتی افزود: «در حالی که در بازار سهام میگویند قیمتها ارزنده است، قیمت مسکن با دلار ۵۰ هزار تومان و ۶۰ هزار تومان همخوانی دارد. اگر شرایط اقتصادی کمی ثبات پیدا کند و تهدیدهای جنگی کاهش یابد، مسکن میتواند یکی از بهترین گزینههای سرمایهگذاری باشد.»
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: «من همیشه کمی پرهیز داشتم از اینکه مردم را مستقیم به سرمایهگذاری در مسکن تشویق کنیم، اما واقعیت بازار این است که بخشی از سرمایهها باید در بخش مسکن بچرخد. این جریان میتواند به رونق ساختوساز کمک کند و چرخه اقتصادی را فعالتر سازد.»
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به پرسش درباره وضعیت بازار مسکن در چند ماه آینده ادامه داد: «در میانمدت و بلندمدت قطعا بازار مسکن جذابیت خاص خودش را دارد و همیشه مورد توجه سرمایهگذاران بوده است.»
ایلاتی خاطرنشان کرد: «نکته مهم این است که ابزارهای سرمایهگذاری متنوع شدهاند. سبد سرمایهگذاری حرفهایها متنوع است و حالا برای همه مردم هم امکان سرمایهگذاری در بازارهای موازی مسکن یا خود مسکن فراهم شده است.»
این کارشناس بازار مسکن گفت: «این تنوع باعث شده حجم سرمایهگذاری نسبت به دلار و یا بازارهای موازی دیگر در بخش مسکن کمتر شود، اما در مجموع، رونق به بازار مسکن بازمیگردد و سرمایهها مسیر خود را در این بخش پیدا میکنند.»
بازار مسکن در حالی روزهای سرد و کمرمقی را پشت سر میگذارد که زمزمههای تنش نظامی میان ایران و امریکا، نوسانات لحظهای قیمت ارز و جهشهای پیاپی طلا، فضای سرمایهگذاری را به شدت ملتهب کرده است. در این میان، مسکن برخلاف بازارهای موازی هنوز از موجهای پرشتاب سودآوری جا مانده و خریداران را در دوراهی انتظار یا ورود زودهنگام نگه داشته است.
کاهش قدرت خرید، افت معاملات و رشد انتظارات تورم باعث شده تا بسیاری از فعالان بازار از رکودی عمیق، اما پرریسک سخن بگویند؛ رکودی که هر لحظه ممکن است با یک شوک سیاسی یا اقتصادی، به جهش قیمتی ناگهانی تبدیل شود.
«ع - م»، کارشناس املاک در محدوده «فردوس غرب» در خصوص بررسی وضعیت معاملات مسکن به «اعتماد» توضیح میدهد: رفتار بازار این روزها بیش از هر چیز تحت تاثیر نوسانات اقتصادی و سیاسی و انتظارات خریداران قرارگرفته است و متقاضیان هنگام تماس با مشاوران املاک معمولا درباره جزییات ملک، امکانات ساختمان، شرایط آسانسور، سن بنا و همچنین امکان تخفیف و قیمت ملک در ماههای آتی سوال میکنند و این نشان میدهد خریداران نسبت به گذشته محتاطتر شدهاند و تصمیمگیری را با بررسیهای بیشتری انجام میدهند. این کارشناس ملک بیان میکند: بخش زیادی از فایلهای موجود در این محدوده مربوط به واحدهای چند سال ساخت است که در طبقات بالا قرار دارند و اغلب دارای آسانسور و امکانات پایه هستند، هر چند برخی واحدها سریعتر فروش بروند. در مقابل، فایلهایی که قیمتگذاری غیرواقعی دارند یا امکاناتشان کمتر است، مدت طولانیتری در بازار باقی میمانند.
او توضیح میدهد: یکی از پرتکرارترین سوالات این روزها درباره مناسب بودن زمان خرید است. بسیاری از متقاضیان نگران هستند که با کاهش یا افزایش ناگهانی قیمتها ضرر کنند. به گفته این کارشناس، بازار مسکن به دلیل ماهیت سرمایهای خود همیشه با نوعی انتظار و تحلیل همراه است و همین مساله روند تصمیمگیری را طولانیتر میکند. در حال حاضر نیز برخی خریداران ترجیح میدهند مدتی بازار را زیر نظر بگیرند تا تصویر روشنتری از روند قیمتها داشته باشند. این کارشناس املاک تاکید میکند: افزایش نرخ ارز به صورت غیرمستقیم بر قیمت مسکن اثر میگذارد. زمانی که دلار رشد میکند، هزینه ساختوساز، قیمت مصالح و حتی انتظارات تورمی افزایش پیدا کرده و همین موضوع فروشندگان را به بالا بردن قیمتها ترغیب میکند.
در نتیجه طی هفتههای اخیر در برخی فایلهای منطقه ۵ تهران رشد قیمت حدود سی درصد مشاهده شد، هر چند این افزایش قیمت در همه واحدها یکسان نیست و به عوامل متعددی وابسته است. او میگوید: در حال حاضر یک واحد ۱۰۸ متری در منطقه فردوس غرب دوخوابه در طبقه پنجم با امکانات کامل (آسانسور، روف گاردن، پارکینگ، انباری و لابی) هر مترمربع۲۰۸ میلیون و ۷۹۰ هزار تومان نرخگذاری شده است.
به گفته او، قیمتگذاری در بازار مسکن معمولا بر اساس معاملات انجام شده در همان محله، شرایط اقتصادی، امکانات ملک و میزان تقاضا صورت میگیرد. طی چهل روز گذشته، بسیاری از واحدها رشد قیمت را تجربه کردند که بیشتر ناشی از انتظارات تورمی و افزایش هزینههای ساخت بوده است. البته این رشد لزوما به معنای افزایش واقعی ارزش همه املاک نیست و برخی فروشندگان صرفا بر اساس فضای روانی بازار قیمت را بالا میبرند. این کارشناس مسکن توصیه میکند: خریداران قبل از تصمیم نهایی، چندین فایل مشابه را بررسی کنند و از مشاوران معتبر اطلاعات بگیرند و با تحلیل دقیق شرایط مالی خود وارد معامله شوند تا از تصمیمهای هیجانی جلوگیری شود.
