بازار مسکن ایران در هفتههای اخیر با نگرانیهای جدی روبهرو شده است؛ رکود ساخت و ساز و کاهش چشمگیر پروژههای مسکونی، همزمان با افزایش قیمت مصالح و زمین، چشمانداز مسکن در سالهای آینده را پیچیده کرده و خریداران و سازندگان را در شرایط نامطمئن قرار داده است.
روند ساخت و ساز مسکن در ایران طی سالهای اخیر با فراز و نشیبهای متعدد مواجه بوده است. کاهش سرمایهگذاری بخش خصوصی، دشواریهای دریافت تسهیلات بانکی و افزایش قیمت مصالح ساختمانی، پروژههای جدید را با کندی پیش میبرد. این موضوع باعث شده است که عرضه مسکن نتواند پاسخگوی تقاضای روزافزون خانوادهها و متقاضیان واحدهای جدید باشد و فشار بر بازار اجاره نیز افزایش یابد.
مسئله دیگر در حوزه ساخت و ساز، توزیع نابرابر پروژهها در شهرهاست. در حالی که برخی شهرهای بزرگ و کلانشهرها با پروژههای لوکس و برجهای چندصد واحدی اشباع شدهاند، بسیاری از مناطق کمبرخوردار از کمبود شدید مسکن رنج میبرند. این شکاف باعث شده است که سیاستهای کلان مسکن نتوانند عدالت شهری را به شکل واقعی تامین کنند.
افزایش قیمت زمین و هزینههای ساخت، بسیاری از سازندگان کوچک و متوسط را از ورود به پروژههای جدید باز داشته است. با این شرایط، تعداد پروژههای نیمهکاره افزایش یافته و تعداد پروژههای کامل و آماده فروش کاهش یافته است. این روند، بازار مسکن را با کمبود عرضه و افزایش قیمت مواجه کرده و خریداران را به سوی اجارههای بلندمدت و یا واحدهای کوچکتر سوق داده است.
در کنار مشکلات اقتصادی و مالی، چالشهای قانونی و بروکراسی اداری نیز مانع اجرای سریع پروژهها شده است. دریافت مجوزهای ساخت و ساز، تغییر کاربری زمینها و تاییدیههای متعدد از دستگاههای مختلف، زمان و هزینه پروژهها را افزایش میدهد و انگیزه سرمایهگذاران را کاهش میدهد. این روند باعث شده تا حتی پروژههای خصوصی نیز با تاخیرهای چندماهه یا چندساله مواجه شوند.
یکی دیگر از نگرانیها، کاهش کیفیت مصالح و استانداردهای ساخت است. برخی سازندگان برای جبران افزایش هزینهها، از مصالح ارزانتر و کمکیفیت استفاده میکنند، که میتواند در آینده مشکلات ساختاری و ایمنی برای ساکنان ایجاد کند. این موضوع نیز به نگرانی خریداران و کارشناسان بازار مسکن دامن زده است.
با توجه به افزایش جمعیت شهری و مهاجرت به کلانشهرها، نبود برنامههای جامع و هماهنگ برای ساخت مسکن ارزانقیمت یا متوسط، فشار بر بازار اجاره را دوچندان کرده است. کاهش عرضه و افزایش تقاضا باعث رشد قیمتها شده و خانهدار شدن را برای قشر متوسط و کمدرآمد دشوارتر کرده است.
کارشناسان بر این باورند که تنها با ترکیبی از تسهیل فرآیندهای اداری، ارائه مشوقهای مالی به سازندگان، و برنامهریزی هوشمند برای توزیع پروژهها در شهرها، میتوان روند ساخت و ساز را بهبود بخشید. در غیر این صورت، ادامه وضعیت فعلی میتواند رکود طولانیمدت، افزایش قیمت اجاره و نارضایتی عمومی را تشدید کند و ثبات بازار مسکن را در سالهای آینده تهدید کند.
یک مقام صنفی گفت: بازار مسکن کشور در شرایط فعلی فاقد ثبات و پیشبینیپذیری است و همین وضعیت باعث شده سازندگان و سرمایهگذاران فعالیت خود را متوقف کرده یا سرمایه را از این بازار خارج کنند.
خشایار باقرپور، رئیس اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران با اشاره به تأثیر تعیین سقف افزایش اجارهبها تا ۲۵ درصد در سالجاری در بازار مسکن، اظهار کرد: قانون ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجارهبها در بخشهایی دارای ظرفیتهای مثبت است، اما آنجا که میخواهد با رویکرد دستوری اقتصاد را هدایت کند، عملاً به جمع قوانین غیرقابل اجرا میپیوندد و نهایتاً موجب بیاعتبار شدن خود قانون و قانونگذار میشود.
وی افزود: این قانون در برخی بندها، از جمله مشوقهای طراحیشده برای قراردادهای اجاره دو یا سهساله، گام مثبتی برداشته است؛ بهطوری که این قراردادها را مشمول معافیتهای مالیات بر اجاره کرده و درواقع به سمت فرهنگسازی برای افزایش امنیت سکونت مستأجران حرکت کرده است. این رویکرد در ذات خود اقدامی مترقی است و میتواند الگوی مناسبی برای اصلاح رفتارهای بازار باشد.
رئیس اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران تعیین دستوری سقف افزایش اجارهبها در بازار مسکن کشور پاسخگو نیست، بیان کرد: با این حال، زمانی که همین قانون به سمت تعیین دستوری سقف اجارهبها میرود و اجرای آن را بر عهده استانداران یا هیئتهای استانی میگذارد، عملاً همان امنیتی را که تلاش کرده برای مستأجر ایجاد کند، مخدوش میکند.
باقرپور ادامه داد: در شرایط تورمی ۴۰ تا ۶۰ درصدی، اگر مالک به افزایش ۲۰ یا ۲۵ درصدی محدود شود، نتیجهاش کاملاً قابل پیشبینی است؛ مالک از تنظیم قرارداد رسمی اجتناب میکند، پس از پایان سال از تمدید قرارداد خودداری کرده و واحد را تخلیه میکند تا آن را به قیمت روز اجاره دهد.
وی یادآور شد: این روند موجب میشود مستأجر برای ادامه سکونت حتی ناچار شود قرارداد جدید را به نام یکی از اعضای خانواده یا فرد دیگری منعقد کند تا در مدارک و سوابق قانونی اثری از قرارداد پیشین باقی نماند. در عمل این روند مصداق خروج از قانون و فرار از سازوکارهای قانونی است. باید توجه داشت که بخش قابلتوجهی از واحدهای مسکونی زیر ۱۵۰ متر، مشمول مالیات بر اجاره نیستند.
این مقام صنفی تصریح کرد: به همین دلیل، بسیاری از قراردادهای دو یا سهساله که ظاهراً باید مشمول معافیت شوند، اساساً نیازی به معافیت ندارند؛ چون در دایره مالیاتی قرار نمیگیرند. در نتیجه، بخشی از این سیاست عملاً کارکرد عملی خود را از دست میدهد. ما از یکسو در تلاشیم فرهنگسازی کنیم و رفتارهای بازار را اصلاح کنیم، اما از سوی دیگر با وضع مقررات دستوری، زمینه فرار از قانون را فراهم میکنیم.
وی در پاسخ به پرسشی درباره خروج سازندگان از کشور و سرمایهگذاری در کشورهای همسایه، گفت: هر فعال اقتصادی، چه تولیدکننده، چه بازرگان و چه فعال حوزه مسکن، صنعت یا خدمات، ترجیح میدهد در یک فضای آرام و قابل پیشبینی اقتصادی فعالیت کند. در شرایط فعلی، فضای بازار مسکن کشور به هیچ عنوان مستعد فعالیت نیست.
باقرپور تصریح کرد: بدون قصد سیاهنمایی باید این واقعیت را بپذیریم که هیچیک از پروژههای در حال ساخت کشور با اعداد و ارقامی که در ابتدای کار برای آنها برنامهریزی شده بود، به پایان نخواهد رسید. این موضوع یک تهدید جدی هم برای سازندگان و هم برای مردمی است که در این پروژهها پیشخرید، مشارکت یا سرمایهگذاری کردهاند.
رئیس اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران در پایان خاطرنشان کرد: تجربه نشان داده است که افزایش قیمت نهادهها ساخت و سازی در اثر نوسانات ارزی، حتی با کاهش نرخ ارز نیز به قیمتهای قبلی بازنمیگردد و همین مسئله، پایه هزینه تمامشده تولید مسکن را بهطور دائمی افزایش میدهد.
