طی ماههای اخیر، رشد مداوم قیمت مسکن بهویژه در کلانشهرهایی مانند تهران، مشهد، اصفهان و شیراز شتاب بیشتری گرفته و نرخ هر مترمربع واحد مسکونی در برخی مناطق پایتخت به ارقامی رسیده که پیشتر صرفاً در محلههای لوکس قابل تصور بود. این جهش قیمتی در شرایطی رخ داده که سطح درآمد خانوارها تناسبی با افزایش قیمتها نداشته و فاصله میان درآمد و هزینه مسکن به شکلی کمسابقه افزایش یافته است.
کارشناسان اقتصادی، تورم عمومی، کاهش عرضه واقعی مسکن، رکود ساختوساز، رشد قیمت زمین و ورود سرمایههای غیرمصرفی به بازار ملک را از مهمترین عوامل این رکوردشکنی تاریخی میدانند. در چنین فضایی، مسکن بیش از آنکه یک کالای مصرفی باشد، به ابزاری برای حفظ ارزش سرمایه تبدیل شده و همین مسئله تقاضای سوداگری را تقویت کرده است.
ادامه این روند، پیامدهایی فراتر از حوزه مسکن به همراه دارد؛ از افزایش سن خانهدار شدن و گسترش حاشیهنشینی گرفته تا فشار مضاعف بر بازار اجاره و تشدید نابرابری اجتماعی. به باور تحلیلگران، بدون اجرای سیاستهای مؤثر در حوزه تولید مسکن، کنترل سفتهبازی و تقویت قدرت خرید خانوارها، رکوردهای فعلی میتواند به یک بحران ساختاری پایدار در اقتصاد شهری کشور تبدیل شود.
عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان مسکن تهران گفت: از زمان آغاز جنگ ۱۲روزه و با توجه به اخباری که در این مدت منتشر شده، بخش مسکن با شرایط بسیار نابسامانی روبهرو شده است. بهبود این وضعیت به سیاستهای دولت، تصمیمهای اقتصادی و از همه مهمتر کاهش التهابات سیاسی بستگی دارد.
بازار مسکن ایران در ماههای اخیر، همزمان با افزایش ریسکهای سیاسی و امنیتی، وارد یکی از پیچیدهترین دورههای خود شده است. کاهش نقدشوندگی، افت سرمایهگذاری، توقف پروژههای ساختمانی و فاصله گرفتن قیمت مسکن از سایر بازارهای دارایی، نشانههایی است که فعالان این بخش از آن بهعنوان «رکود نیمهجنگی» یاد میکنند.
عضو هیئت مدیره انجمن انبوهسازان تهران در رابطه با میزان رغبت سازندگان به ادامه فعالیت اظهار کرد: درصد شروع پروژههای جدید کاهش یافته به دلیل اینکه سرمایه در گردش محدود است و درآمد حاصل از فروش پروژههای قبلی هنوز بازنگشته است. بسیاری از سازندگان در این بازار راکد، علاقهای به شروع کار جدید ندارند.
در چنین فضایی، در گفتوگویی با حسن محتشم، عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان مسکن و ساختمان استان تهران، ابعاد مختلف وضعیت فعلی بازار مسکن، دلایل رکود ساختوساز، مسئله واحدهای خالی و چشمانداز آینده این بازار را بررسی کرده است.
حسن محتشم در رابطه با افزایش ریسکهای سیاسی و پیشبینیهایی که درباره احتمال گسترش تنشها مطرح میشود، گفت: بازار مسکن ذاتاً به امنیت نیاز دارد. مسکن در شرایط امن میتواند مورد استقبال قرار بگیرد، اما در وضعیتی که ثبات اقتصادی و سیاسی وجود نداشته باشد، این بازار از جذابیت میافتد.
او تأکید کرد: از زمان آغاز جنگ ۱۲روزه و با توجه به اخباری که در این مدت منتشر شده، بخش مسکن با شرایط بسیار نابسامانی روبهرو شده است. بهبود این وضعیت به سیاستهای دولت، تصمیمهای اقتصادی و از همه مهمتر کاهش التهابات سیاسی بستگی دارد.
عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان تهران با اشاره به کاهش نقدشوندگی در بازار مسکن گفت: پایین بودن سرعت فروش و زمانبر بودن معاملات باعث شده استقبال از سرمایهگذاری در این بخش به حداقل برسد.
به گفته او، در نتیجه این شرایط، بسیاری از پروژههای ساختمانی یا متوقف شدهاند یا با ظرفیت بسیار محدود پیش میروند. پروژههایی که در آستانه بهرهبرداری یا در حال ساخت بودند، به دلیل رکود بازار، شرایط نیمهجنگی و افزایش قیمت مصالح ساختمانی، در بسیاری موارد متوقف شدهاند.
محتشم با اشاره به وضعیت متقاضیان واقعی مسکن توضیح داد: هرچند تقاضای واقعی برای مسکن وجود دارد، اما بخش زیادی از متقاضیان در شرایط فعلی توان تأمین نقدینگی لازم برای خرید را ندارند.
بررسی تطبیقی قیمت واحدهای مسکونی نقلی در تهران نشان میدهد، قیمت این واحدها از سال ۱۳۹۴ تا ۱۴۰۴ در اغلب محلههای پایتخت رشدی چند هزار درصدی را تجربه کرده است.
او میگوید نتیجه این وضعیت آن است که برخی واحدهای در حال تولید، حتی با قیمتی پایینتر از قیمت تمامشده عرضه میشوند؛ شرایطی که از نظر اقتصادی پایدار نیست.
به گفته او، اگر سازنده نتواند هزینههای خود را جبران کند، طبیعتاً تولید متوقف میشود و این توقف تولید در آینده به کاهش عرضه منجر خواهد شد.
این فعال صنعت ساختمان هشدار داد: وقتی تولید مسکن متوقف میشود، عرضه کاهش پیدا میکند، در حالی که تقاضا از بین نمیرود. در آینده این تقاضای انباشته وارد بازار میشود و نتیجه آن، برهم خوردن تعادل عرضه و تقاضا و جهش شدید قیمتها خواهد بود.
محتشم تأکید کرد: بازار مسکن در حال حاضر در شرایط بسیار نامناسبی قرار دارد و باید دید دولت چه زمانی تصمیم میگیرد برای خروج از این وضعیت، سیاستهای مؤثر و اجرایی اتخاذ کند.
او در پاسخ به این دیدگاه که «وجود واحدهای خالی فراوان در تهران میتواند مانع افزایش قیمتها شود» توضیح داد: خالی بودن واحدها به این معنا نیست که به اندازه تقاضای واقعی، مسکن مناسب در بازار وجود دارد.
به گفته او، توزیع واحدهای ساختهشده بهصورت اصولی انجام نشده و بخش عمدهای از واحدهای خالی در مناطق مرفه کلانشهر تهران قرار دارند؛ مناطقی که متقاضی واقعی مسکن توان خرید در آنها را ندارد. در مقابل، در مناطق جنوبی و ارزانتر شهر که محل سکونت متقاضیان واقعی است، کمبود واحد مسکونی محسوستر است.
محتشم در رابطه با آگهیهای فروش مسکن در مناطق شمالی تهران و کم تعداد بودن واحدهای نوساز با متراژ کوچک در این مناطق، توضیح داد: در این مناطق ساخت و ساز در حوزه واحدهای ریزمتراژ هم صورت میگیرد، اما یکی از موانع اصلی ساخت واحدهای کوچک الزام تأمین پارکینگ است و در بسیاری از موارد، سازنده نمیتواند به ازای تعداد زیاد واحدهای کوچک، پارکینگ مورد نیاز را طبق ضوابط شهرداری تأمین کند. به همین دلیل، ناچار به ساخت واحدهای بزرگتر میشود.
عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان با اشاره به الگوی مصرف مسکن میگوید الگوی متعارف در تهران حدود ۷۵ متر و در شهرستانها حدود ۱۰۰ متر است، اما در عمل، در تهران واحدهای ۱۰۰ تا ۱۲۰ متری ساخته میشود.
او تأکید میکند که این موضوع نتیجه مستقیم ضوابط پارکینگ و مقررات شهرداری است و نیازمند تصمیمگیری جدی از سوی دولت و مدیریت شهری است تا ساخت واحدهای بزرگتر از نیاز واقعی خانوارها به یک الزام تبدیل نشود.
محتشم در ادامه به تأثیر نوسانات سایر بازارهای دارایی بر مسکن اشاره کرد و گفت: اقتصاد ایران بهطور سنتی روی چهار بازار طلا، ارز، مسکن و بورس متمرکز بوده، اما در شرایط بحرانی اخیر، تمرکز سرمایهها عملاً به دو بازار طلا و ارز محدود شده است.
به گفته او، بازار مسکن به دلیل نبود امنیت، نتوانسته همسو با دلار حرکت کند و سرمایهگذاری در آن بهشدت کاهش یافته است. بورس نیز با نوسانات شدید و نبود اطمینان، شرایط مشابهی را تجربه میکند و سرمایهها از آن خارج میشوند.
این فعال بخش خصوصی تأکید کرد: بازار مسکن که پیشتر معمولاً همسو با دلار حرکت میکرد، در جریان جنگ ۱۲روزه فاصله قابلتوجهی از بازار ارز گرفته و عقب مانده است؛ عقبماندگیای که به نظر میرسد در صورت تداوم نااطمینانیها ادامهدار باشد.
محتشم در جمعبندی چشمانداز بازار مسکن گفت: اگر فضای نااطمینانی سیاسی و اقتصادی ادامه پیدا کند، نباید انتظار بهبود در بازار مسکن داشت.
به گفته او، در این شرایط قیمتها ممکن است بهصورت متوقف یا حتی نزولی عرضه شوند، اما این وضعیت به کاهش و توقف تولید مسکن منجر خواهد شد.
او هشدار داد: پس از یک دوره، کاهش عرضه در برابر تقاضای موجود، تعادل بازار را به هم میزند و زمینهساز جهش شدید قیمتها میشود؛ اتفاقی که بار دیگر تولید را فعال میکند، اما با هزینهای بسیار بالاتر برای جامعه.
