اقبال عمومی به خرید ملک در جنوب تهران بیش از هر چیز ناشی از شکاف عمیق قیمتی میان این مناطق و نیمه شمالی شهر است. در شرایطی که متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در شمال تهران برای بسیاری از خانوارها دستنیافتنی شده، مناطق جنوبی همچنان گزینههایی با قیمتهای قابلتحملتر ارائه میدهند؛ موضوعی که باعث شده خریداران مصرفی، بهویژه زوجهای جوان و خانهاولیها، تمرکز خود را به این بخش از شهر معطوف کنند.
از سوی دیگر، توسعه زیرساختهای شهری در سالهای اخیر نقش مهمی در افزایش جذابیت جنوب تهران ایفا کرده است. گسترش خطوط مترو، بهبود دسترسی به بزرگراهها، افزایش مراکز آموزشی، درمانی و خدماتی و همچنین نوسازی برخی بافتهای فرسوده باعث شده تصویر سنتی «کمبرخوردار بودن» جنوب شهر تا حدی تغییر کند و این مناطق برای سکونت دائمی، مطلوبتر از گذشته به نظر برسند.
در فضای فعلی بازار، بخش قابلتوجهی از معاملات انجامشده در جنوب تهران ماهیت مصرفی دارد و کمتر جنبه سرمایهای دارد. برخلاف سالهای گذشته که خرید ملک بیشتر با هدف حفظ ارزش سرمایه صورت میگرفت، اکنون بسیاری از خریداران صرفاً به دنبال تأمین سرپناه هستند و جنوب شهر را به عنوان آخرین گزینه واقعبینانه برای ورود به بازار مسکن انتخاب کردهاند.
همچنین، تحولات جمعیتی و مهاجرت معکوس از مناطق گرانقیمتتر به مناطق ارزانتر، روند تقاضا در جنوب تهران را تقویت کرده است. برخی خانوارها که پیشتر در مناطق مرکزی یا حتی شمالی ساکن بودند، به دلیل افزایش هزینههای زندگی و اجارهبها، ناچار به جابهجایی به مناطق جنوبی شدهاند و همین مسئله به شکل طبیعی تقاضای خرید در این مناطق را بالا برده است.
در مجموع، میتوان گفت اقبال به خرید ملک در جنوب تهران بیش از آنکه نشانه رونق واقعی بازار مسکن باشد، بازتابی از فشار اقتصادی و کاهش قدرت خرید خانوارهاست. تا زمانی که شکاف درآمد و قیمت مسکن ترمیم نشود، جنوب شهر همچنان به عنوان پناهگاه خریداران واقعی باقی خواهد ماند؛ پناهگاهی که بیشتر از روی اجبار انتخاب میشود تا ترجیح.
علیرغم افزایش تقاضا برای خانههایی با قیمت کمتر در مناطق جنوبی، صدور پروانه ساخت در بافت فرسوده شهر تهران ۴۰ درصد در نیمه نخست سال جاری افت داشته است.
رکود ساختمانی در پایتخت طی نیمسال اول، «دوقطبی» بود. توزیع جغرافیایی پروانههای تولید مسکن نشان میدهد، ساختوساز در بافتفرسوده، موسوم به تهران قدیم، ۴۰درصد کاهش یافته است؛ درحالیکه مناطق شمالی با افت زیر ۱۰درصد مواجه شدند.
استمرار این رویه به ایجاد گسلی در عرضه و تقاضای مسکن در بافت فرسوده بهعنوان هسته تهران قدیم میانجامد و دهکهای پایین و متوسط درآمدی بیشترین آسیب را از این گسل میبینند.
بررسیها حاکی از آن است که با توجه به هزینه تمامشده ساخت و قیمت فروش، خانهسازی در جنوب شهر تهران فاقد سودآوری لازم شده و این موضوع در فرار سرمایهگذاران ساختمانی از مناطق جنوبی شهر با محوریت بافت فرسوده دخیل بودهاست.
در عینحال سهم مناطق جنوبی تهران از مجوزهای کمیسیون ماده۵ در نیمه ابتدایی امسال بهشدت پایینتر از نیمه شمالی شهر بودهاست. در این بازه ۶ ماهه، هیچ پروندهای از مناطق ۷ تا ۱۵ و ۱۹ در کمیسیون ماده۵ به تصویب نرسیدهاست.
درحالی رکود در صدور پروانه در مناطق جنوبی شهر بیش از مناطق شمالی است که در بازار مسکن رفتار متفاوتی به چشم میخورد، متوسط قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر به تحریک تقاضا در این بخش انجامیده است.
به اینترتیب «گسلی در بخش مسکن تهران قدیم» در حال بروز است، در حالیکه تقاضا برای خانه در این مناطق بهخصوص برای خانههایی با قیمت کمتر بیشتر است، اما سازندگان تمایلی به ساختوساز در این مناطق ندارند.
با درنظر گرفتن تمامی موارد ذکرشده حداقل هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان ۲۵میلیونتومان است و با درنظر گرفتن سهم زمین، قیمت تمامشده هر مترمربع آپارتمان در مناطق جنوبی شهر به ۷۰میلیونتومان میرسد.
بررسیها نشان از آن دارد که حاشیه سود ساخت مسکن در نیمه جنوبی شهر نصف نیمه شمالی است.
سقف وام ساخت مسکن در بافت فرسوده تهران از سال۱۴۰۲ برابر ۱۷۳میلیونتومان باقیمانده که این رقم کفاف ساخت حدود ۷مترمربع آپارتمان با حداقل هزینه را میدهد.
