دو تابلوی غیرهم جهت در مسیر اجاره بها طی سالجاری، امکان «تشخیص جهت گیری تورم اجاره مسکن در تهران طی سال۱۴۰۵» را برای برخی کارشناسان و در عینحال مستاجرها پیچیده کردهاست؛ در عینحال برخی هم با استناد به نشانههای درج شده فقط در یکی از تابلوها، آینده بازار اجاره نشینها را تحلیل میکنند.
گروه مسکن تحریریه ما، اما برای شناسایی سناریوهای قابل پیشبینی از اجاره مسکن۱۴۰۵، اقدام به بررسی محتواهای این ۲ تابلوی اصلی نشانگر بازار کرده است و در عینحال یافتههای خود را برای صحت سنجی و تحلیل کاملتر با بهروز ملکی و فردین یزدانی؛ صاحبنظران ارشد اقتصاد مسکن به اشتراک گذاشت. آنچه در این مقاله آمده است، نتیجه این بررسی است که قصد پاسخ به ۲ پرسش را دارد: «آیا تورم اجاره مسکن که همواره تابعی از تورم مسکن و تورم عمومی است، بیشترین رابطه را با متغیر اول دارد یا متغیر دوم؟» و در نهایت اینکه، «سال آینده با لحاظ فرضیههای محتمل درباره تورم مسکن و تورم عمومی، فاکتور تورم اجاره به چه سمتی حرکت خواهد کرد؟»
معادله رشد اجاره بهای مسکن همواره تحتتاثیر دو فاکتور اصلی «تورم مسکن» یا همان رشد قیمت آپارتمانها و همچنین «تورم عمومی»، نرخ رشد سطح عمومی قیمت کالاها و خدمات مصرفی خانوار است. روند تاریخی ۳۳ ساله این سه متغیر نشان میدهد؛ از ابتدای دهه۷۰ تاکنون، متوسط نرخ رشد اجاره بها در تهران ۲۶درصد، متوسط نرخ تورم عمومی ۲۳.۵درصد و متوسط نرخ رشد قیمت مسکن نیز ۲۸درصد بودهاست.
این سه نرخ بهمعنای آن است که مسیر رشد هزینه اجاره بهای مسکن در میانه مسیرهای رشد قیمت آپارتمان و شاخص قیمت مصرفکننده است. هر چند موتور رشد هر سه متغیر، «رشد نقدینگی» است. البته نگاه کاملتر به این معادله، به ما میگوید؛ علاوهبر تورم عمومی و تورم مسکن، متغیرهای دیگری از جمله نرخ رشد نقدینگی و درآمد خانوار نیز روی تغییرات اجاره بها تاثیر میگذارند، با اینحال بهدلیل آنکه لحاظکردن متغیرهای بیشتر باعث میشود هرکدام شان روی رفتار متغیر دیگری نیز اثر بگذارد، شناخت معادله بزرگتر نیازمند آزمایشها و محاسبات خاصتر میشود. بههمین خاطر، با استناد به روند حرکت ترکیبی تورم اجاره، تورم عمومی و تورم مسکن، میتوان آینده اجاره بها را از این معادله مورد بررسی قرارداد.
این پرسش، همان سوالی است که طی ماههای سالجاری بهدلیل «غیر هم جهتشدن روند رشد قیمت آپارتمانها در تهران با رشد اجاره بهای آپارتمان ها» مطرحشده و اظهارنظرهایی را نیز بههمراه داشتهاست. در سالجاری، بهرغم آنکه تورم عمومی در مقایسه با سالگذشته، خیز برداشته و نرخ سالانه آن از ۳۲.۵درصد سالگذشته به ۴۵درصد رسیده، سرعت رشد اجاره بها در تهران نسبت به سالگذشته کاهشیافته و نرخ تورم اجاره از ۴۵درصد ۱۴۰۳ به ۳۰درصد افت کردهاست.
در عینحال، فاز رشد قیمت مسکن هم در سالگذشته و هم امسال، «کم رشدی» بودهاست؛ به این معنا که تورم مسکن در حالیکه از سال۹۷ تا ۱۴۰۲، متوسط ۵۹درصد بوده، سالگذشته به ۱۷درصد کاهشیافت و امسال نیز ۲۰درصد برآورد میشود. هم اکنون که تورم عمومی براساس پیشبینی ها، مسیر صعود را با احتمال بیشتری طی خواهد کرد و در عینحال، شواهد از ریسکها و متغیرهای موثر بر بازار معاملات خرید آپارتمان، مسیر «کم رشدی» قیمت مسکن را با احتمال بالایی نسبت به جهش قیمت نشان میدهد، این سوال طرح میشود که «تورم اجاره با کدام دو متغیر بیشترین رابطه را خواهدداشت؟»
نتایج بررسیها برای پاسخ به این پرسش، با محاسبه «همبستگی تاریخی» و «همبستگی در برهههای مختلف بازار مسکن و اقتصاد ایران» صورت گرفتهاست. بازار مسکن همانطور که طی سالهای گذشته مکررا درباره آن در «دنیای اقتصاد» نوشته شد، از نیمه دهه۹۰ یا دقیقتر گفته شود، از سال۹۷ تاکنون، به شکل تاریخی تحتتاثیر «ریسکهای اقتصادی و سیاسی» قرارگرفت و در نتیجه فازهای بازار در حوزه خرید و تغییر قیمت، اجاره و تغییر اجاره بها و همچنین ساخت وساز به شکل تاریخی دستخوش تغییر یا نوسان شد.
بههمین خاطر، لازم است برای بررسی رابطه پنهانی بین تورم اجاره با تورم مسکن و تورم عمومی، علاوهبر سنجش رابطه بلندمدت گذشته، وضعیت آن در دههاخیر بهصورت جداگانه مورد بررسی و مقایسه با دو دههقبل قرار بگیرد. همبستگی تورم اجاره با تورم مسکن در دوره ۳۳ ساله، بیشتر از میزان همبستگی تورم اجاره با تورم عمومی بودهاست. ضریب همبستگی در رابطه اول ۰.۶۵ و در حالت دوم ۰.۵۴ است که نشان میدهد، بهرغم آنکه رابطه مثبت بین رشد قیمت و رشد اجاره بها و همچنین نرخ تورم عمومی و رشد اجاره بها همواره وجود دارد، اما این رابطه در حالت اول، بیشتر است.
تحلیل «همبستگی بیشتر تورم اجاره با تورم مسکن» را میتوان از زاویه «نسبت قیمت و اجاره» توضیح داد. از آنجا که میزان اجاره بهای یک واحد مسکونی براساس ارزش خرید یا فروش آن واحد تعیین میشود، در نتیجه رابطه معناداری بین این دو، P و R وجود دارد، اما با این حال، همین دو فاکتور بازار مسکن تحتتاثیر رشد سطح عمومی قیمتها قرار دارند و در عینحال، روی آن نیز تاثیرگذار هستند. اما صرفنظر از رابطههای بلندمدت «اجاره و قیمت» و «اجاره و تورم»، بررسی این رابطهها در برشهای زمانی مختلف، نتایج معناداری را نشان میدهد.
در حالیکه رابطه تورم اجاره و تورم مسکن در دهههای ۷۰ و ۸۰، قویتر از رابطه تورم اجاره و تورم عمومی بوده، از ابتدای دهه۹۰ تاکنون، برعکس شده و رابطه تورم اجاره با تورم عمومی بیشتر شدهاست. در دهه۷۰، ضریب همبستگی تورم اجاره و تورم مسکن، ۰.۹ بودهاست که شدت بالای هم حرکتی رشد اجاره بها و رشد قیمت مسکن را نشان میدهد. ضریب همبستگی تورم اجاره و تورم عمومی در آن دهه، بسیار پایین و ۰.۲۸ بودهاست. در دهه۸۰ نیز ضریب همبستگی بین تورم اجاره و تورم مسکن، ۰.۵۵ و این ضریب بین تورم اجاره و تورم عمومی تقریبا صفر بوده که باز مشخص میکند «رابطه تغییرات اجاره و قیمت مسکن» بیشتر از «رابطه اجاره و تورم» بودهاست. در دهه۷۰ بهدلیل آنکه در برخی سالها با واردات بالا، تورم عمومی کنترل شد، تغییرات اجاره بها عمدتا متاثر از تغییرات قیمت مسکن بود.
در دهه۸۰ نیز با بروز بیماری هلندی ناشی از درآمدهای نفتی، نقدینگی به سمت بازار ملک حرکت کرد و جهش قیمت آپارتمان در تهران از یکسو و سطح پایین تورم عمومی از سوی دیگر، روی رابطه اجاره بها با این دو فاکتور تاثیر گذاشت. اما از سال۹۰ تاکنون، نوع این روابط کاملا با دو دههقبل متفاوت شدهاست. از ابتدای دهه۹۰ به بعد، همبستگی تورم اجاره با تورم عمومی، بیشتر از تورم مسکن بودهاست. ضریب همبستگی در رابطه اول، ۰.۸۷ و در رابطه دومی ۰.۶۳ است.
اکنون با توجه به اینکه میزان همبستگی نرخهای تورم اجاره با تورم عمومی و تورم مسکن، در بلندمدت متفاوت از برشهای زمانی طی این ۳۳ سال بودهاست، برای بررسی روند آتی لازم است اولا به علت این تفاوت پاسخ دهیم و سپس از فاکتور دیگری برای تحلیل استفاده کنیم. تغییر شدت رابطه بین «تورم اجاره با تورم عمومی» و «تورم اجاره با تورم مسکن» در دههاخیر را میتوان ناشی از «جهش تاریخی قیمت مسکن» و همچنین «صعود چشمگیر تورم عمومی» در سالهای اخیر دانست.
۷سال جهش مکرر قیمت مسکن در این دوره رخ داد؛ در مقابل، به علت آنکه بازار اجاره نشینها یک بازار کاملا مصرفی، برخلاف خرید ملک است، در نتیجه اجاره بها در مسیر رشد الزاما پابهپای قیمت مسکن حرکت نمیکند. از طرفی، افزایش شدید هزینه سایر کالاها و خدمات مصرفی خانوار از جمله مواد خوراکی، شرایط اقتصادی مستاجرها برای پذیرش رشدهای شدید و مکرر اجاره بها را فراهم نکرد. با اینحال، در مقطع فعلی برای برآورد مسیر آینده تورم اجاره، آنهم با توجه به اینکه تورم مسکن احتمالا در سطح پایین و تورم عمومی در سطح بالاتر ممکن است نوسان کنند، لازم است به فاکتور P به R نگاه کنیم تا با لحاظ وضعیت فعلی این نسبت، به این پرسش پاسخ دادهشود که سالآینده تورم اجاره بیشترین رابطه را با تورم عمومی میتواند داشتهباشد یا تورم مسکن؟
نسبت قیمت به اجاره یا همان P به R، در سال۹۹ به اوج تاریخی خود رسید؛ نزدیک به ۳۲درصد. علت آن بود که قیمت مسکن ابتدا در سال۹۷ جهش کرد و همچنین به علت جنس قراردادهای اجاره بها که نسبتا طولانی است و نیز کشش پایین تقاضا در بازار اجاره، همواره نبض اجاره با تاخیر یکی دوساله از نبض قیمت مسکن اثر میپذیرد، در نتیجه از سال۱۴۰۰ به بعد، رشد سالهای قبل قیمت مسکن در بازار اجاره منعکس شد؛ بهطوریکه P به R شروع به کاهش از قله کرد و اکنون به ۱۷.۹ رسیده که زیر «میانگین تاریخی» خود یعنی پایینتر از ۱۹ قرار دارد. مفهوم وضعیت فعلی P به R آن است که بازدهی اجاره از میانگین تاریخی خود که ۵.۲درصد بوده، حدود ۰.۳ واحددرصد بیشتر شدهاست.
این فاکتور میگوید؛ سرعت رشد اجاره بها در ماههای آینده پتانسیل لازم برای افزایش نسبت به وضعیت کنونی را ندارد. در عینحال، اگر از زاویه «رابطه تورم اجاره و تورم عمومی در دهه۹۰ و سالهای گذشته از دهه۱۴۰۰» به این ماجرا نگاه کنیم، بهمعنای آن است که رابطه حرکتی رشد اجاره بها با تورم عمومی، قویتر از رابطه حرکتی این نرخ رشد با تورم مسکن است و در نتیجه این احتمال بهوجود میآید که سالآینده میزان اثرگذاری تورم عمومی بالا روی تورم اجاره، بیشتر از اثرگذاری تورم مسکن پایین باشد. این سناریو میتواند با علم به اینکه نسبت P به R، در حالحاضر هنوز به کف تاریخی خود یعنی۱۴ نرسیدهاست، توضیح دادهشود. برای آنکه این نسبت به ۱۴ برسد، لازم است سرعت رشد اجاره بها در آینده بیشتر از رشد قیمت شود.
