رکود فعلی بازار مسکن نه از جنس رکودهای مقطعی گذشته، بلکه حاصل یک فرسایش بلندمدت اقتصادی است که طی چند سال شکل گرفته است. در حالی که قیمت مسکن با شتابی چند برابر نرخ تورم عمومی رشد کرده، درآمد واقعی خانوارها یا ثابت مانده یا حتی کاهش یافته است. نتیجه این شکاف، بازاری است که در آن فروشندگان حاضر به تعدیل قیمت نیستند و خریداران نیز توان مالی ورود ندارند.
بررسیها نشان میدهد نسبت قیمت یک واحد مسکونی متوسط به درآمد سالانه خانوار در بسیاری از شهرهای بزرگ به سطوحی رسیده که حتی در مقایسه با کشورهای درگیر بحران اقتصادی نیز بیسابقه است. این نسبت در عمل به این معناست که یک خانوار طبقه متوسط برای خرید خانه باید چند دهه تمام درآمد خود را پسانداز کند؛ فرضی که عملاً غیرواقعی و غیرممکن است.
قدرت خرید مردم مهمترین قربانی این وضعیت است. افزایش هزینههای زندگی، رشد اجارهبها، فشار تورم خوراک و انرژی و کاهش امنیت شغلی باعث شده تقاضای مصرفی واقعی تقریباً از بازار حذف شود. امروز بخش عمده متقاضیان مسکن نه بهعنوان خریدار، بلکه صرفاً بهعنوان تماشاگر بازار حضور دارند.
حتی ابزارهای سنتی تحریک تقاضا مانند وامهای بانکی نیز عملاً کارایی خود را از دست دادهاند. سقف تسهیلات مسکن فاصلهای فاحش با قیمت واقعی واحدهای مسکونی دارد و اقساط سنگین آن نیز با سطح درآمد خانوارها همخوانی ندارد. در نتیجه، وام مسکن بیش از آنکه یک ابزار حمایتی باشد، به یک مُسکن روانی برای سیاستگذار تبدیل شده است.
تناقض اصلی بازار مسکن امروز در این است که با وجود رکود شدید معاملات، قیمتها همچنان در سطوح بالا باقی ماندهاند. این وضعیت نشان میدهد که رکود فعلی نه ناشی از مازاد عرضه، بلکه محصول قفل شدن بازار در شرایط بیاعتمادی و انتظارات تورمی است؛ جایی که فروشندگان به امید رشد بیشتر قیمت، حاضر به کاهش نرخ نیستند.
از سوی دیگر، مسکن در ایران همچنان نقش یک دارایی سرمایهای و پناهگاه حفظ ارزش پول را بازی میکند. در شرایطی که بازارهای مالی بیثباتاند و ارزش پول ملی دائماً در حال کاهش است، سرمایهها به جای ورود به تولید، در ملک پارک میشوند؛ موضوعی که خود به تشدید کمبود عرضه مصرفی و تداوم رکود واقعی دامن میزند.
رکود عمیق بازار مسکن ایران بیش از آنکه یک مسئله بخشی باشد، بازتاب یک بحران ساختاری در اقتصاد کلان است؛ بحرانی که بدون مهار تورم، تثبیت درآمد خانوار، اصلاح نظام تسهیلاتدهی و بازگرداندن مسکن به کارکرد مصرفی، قابل حل نخواهد بود. در غیر این صورت، مسکن همچنان از یک «حق اجتماعی» به یک «کالای لوکس دستنیافتنی» برای بخش بزرگی از جامعه تبدیل خواهد شد.
غرب تهران این روزها، به کانون توجه سرمایهگذاران ملکی تبدیل شده است. بررسی قیمتها در این منطقه نشان میدهد بازار مسکن غرب تهران وارد فاز جدیدی از شکاف قیمتی شده است، به طوری که فاصله قیمتی میان محلههای این محدوده به بیش از ۱۳۰ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده است.
طبق آخرین بررسیهای صورت گرفته در بازار مسکن تهران قیمت خرید مسکن در غرب تهران به شرح زیر است:
«مرزداران» به عنوان یکی از مناطق لوکس و پرطرفدار غرب تهران، با قیمتهای بالا و امکانات رفاهی بینظیر، مورد توجه افرادی با سرمایه و قدرت خرید بالا قرار دارد. یک واحد ۱۱۵ متری دو خوابه با سال ساخت ۱۴۰۲، در این منطقه با قیمت ۲۵ میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان به فروش میرسد.
همچنین، «صادقیه» یکی از پررونقترین و تجاریترین مناطق غرب تهران، به شمار میرود و به دلیل تقاضای بالای مسکن یکی از بهترین گزینهها برای سرمایهگذاری محسوب میشود، به طوری که واحدی ۸۰ متری دو خوابه با سال ساخت ۱۴۰۱، در این منطقه ۱۳ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان قیمتگذاری شده است.
«چیتگر» نیز به عنوان یک منطقه جدید و در حال توسعه با امکانات تفریحی و برجهای مسکونی مدرن، فرصتی طلایی برای سرمایهگذارانی است که به دنبال پتانسیل رشد بلند مدت در مناطقی با توسعه زیرساختی فعال هستند.
