کاهش توان مالی خانوارها به این معناست که فروش واحدهای نوساز سختتر، زمانبرتر و پرریسکتر خواهد شد و حتی پروژههایی که روی کاغذ سودآور به نظر میرسند، ممکن است در عمل با رکود فروش مواجه شوند.
از این منظر، بسازوبفروشها ناچارند از حالا استراتژیهای خود را با واقعیت جدید تطبیق دهند؛ واقعیتی که در آن تقاضای مصرفی بهشدت ضعیف شده و بازار بیش از گذشته به سمت معاملات محدود و انتخابی حرکت میکند. در آینده نزدیک، موفقیت نه در گرانفروشی، بلکه در شناخت دقیق سطح توان خریداران و طراحی پروژههایی متناسب با این توان رقم خواهد خورد؛ وگرنه انباشت واحدهای فروختهنشده میتواند به تهدیدی جدی برای نقدینگی و تداوم فعالیت سازندگان تبدیل شود.
گزارشی از شاخصهای اجتماعی و اقتصادی خانوادهها برای زمستان ۱۴۰۴ منتشر شده که در آن سهم دهکهای هزینهای خانوارهای کل کشور مشخص شده است.
این گزارش میگوید، سهم دهک دهم از نزدیک ۳۲ درصد کل خانوارها در سال ۱۴۰۲ به کمتر از ۳۱ درصد در سال ۱۴۰۳ کاهش پیدا کرده است. دهک دهم ثروتمندترین دهک جامعه محسوب میشود که سهم هزینهای آن از بین کل خانوارها در سال ۱۳۸۰ نزدیک به ۳۴ درصد بود و در سال ۱۳۸۵ هم در همین میزان قرار داشت.
در سالهای اخیر نه تنها سهم این دهک در دهک بندی هزینهای خانوادهها کاهش قابل توجهی داشته که سهم دهک نهم نیز یک درصد کم شده و از بالای ۱۶ درصد به ۱۵.۴۵ درصد کاهش یافته است. اما سهم دهکهای اول و دوم در این سالها برخلاف ثروتمندترینها افزایش یافته است.
کارشناسان اقتصادی این کوچک شدن سهم دهکهای بالای جامعه و بزرگ شدن سهم دهکهای فقیر در هزینه کرد را نشانهای از افت قدرت خرید مسکن در کشور میدانند و معتقدند عرضه کنندگان مسکن و ساختمان باید نسبت به این تغییر رفتار هزینهای خانوادهها هوشیار و آگاه باشند و جنس عرضهها را بر این اساس تغییر و اصلاح کنند.
این در حالی است که در طول ۲۰ سال گذشته مساحت زیربنای واحدهای مسکونی و ساختمانهای احداث شده در کشور نه تنها کاهش پیدا نکرده که افزایشی بوده است. متوسط مساحت زیربنای واحد مسکونی در ساختمانهای احداثی در شهرهای کشور بیش از ۱۳۰ مترمربع است.
با فقیر شدن متقاضیان مسکن در سالهای اخیر به گفته کارشناسان این بازار بیش از ۶۰ درصد معاملات خرید آپارتمان در شهرهای کشور به واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از ۸۵ مترمربع اختصاص دارد.
در نتیجه بزرگی مساحت واحدهای مسکونی و کوچکی قدرت خرید مسکن در این سالها است که رکود تاریخی و ریشه دار طی سالهای اخیر در این بازار شکل گرفت.
کارشناسان معتقدند با کاهش حدود ۳ درصدی سهم هزینهای دو دهک آخر جامعه و به همین نسبت افزایش سهم دهکهای فقیر لازم است بازار ساختمان سازی مسکونی نیز از منظر مساحت زبربنای واحدهای مسکونی متناسب سازی شود و کاهش یابد.
در صورتی که حداقل ۲۰ تا ۳۰ مترمربع از متوسط سطح زیربنای واحدمسکونی در ساختمانهای جدید کاهش یابد این امکان برای خریداران مسکن فراهم میشود تا بتوانند با قدرت مالی و اعتباری محدودشان اقدام به خرید کنند و در نتیجه از شدت رکود معاملات نیز کاسته میشود.
در سالهای اخیر میزان معاملات در بازار مسکن تا ۷۰ درصد سالهای ابتدایی دهه ۱۳۹۰ کاهش پیدا کرد.
کارشناسان معتقدند سازندگان مسکن نیز همچون خریداران نیازمند کوچک سازی مساحت ساختمان هستند چرا که تامین اعتبار مالی برای ساخت و ساز در سالهای اخیر با توجه به تورم تولید فزاینده سخت شده است.
در سال۱۴۰۲ هزینه ساخت هر مترمربع بنای مسکونی در شهرهای کشور رقمی بین ۱۱ تا ۱۴میلیون تومان بودهاست. این در حالی است که دو سوم پروژههای ساختمانی در کشور (با کاربری مسکونی) بدون استفاده از تسهیلات بانکی احداث میشود؛ بنابراین هر اندازه مساحت ساخت و ساز کم شود به صرف سازندگان خواهد بود.
