تشریفات سامانهای که بهمنظور تنظیم قراردادهای ملکی بین متعاملین مسکن و واسطههای ملکی در دو دههاخیر در راستای برنامه دولت الکترونیک شکلگرفت، طی روزهای گذشته بهدلیل قطعی اینترنت سراسری و کیفیت پایین اینترنت داخلی و اختلال در سامانه پیامکی، معاملات مسکن را در خطر بازگشت به دهه ۸۰ یعنی عصر غیرالکترونیک قرار داد و آسیب جدیدی را به بازار مسکن کشور وارد کرد، بهطوریکه علاوهبر عقبگرد به قراردادهای ملکی در کاغذهای سه رنگ معمولی ۱۸ سالپیش، دو پیامد «رکود بیشتر معاملات» و «زیان معاملهگران» را بههمراه داشتهاست.
بررسیهای ما از واسطههای ملکی و معاملهگران در بازار مسکن حاکی از بازگشت قراردادهای ملکی به دوران قبل از سال۱۳۸۷ است که قراردادهای کاغذی در سه رنگ معمولی و بدون دریافت کد رهگیری منعقد میشد و در اکثر مواقع، بهدلیل تخلفات و کلاهبرداریهای متعدد، دعواهای قضایی متعددی در حوزه امور ملکی و معاملات وجود داشت، از اینرو در اواسط سال۱۳۸۷، شکل معاملات مسکن از قراردادهای سه رنگ معمولی به قرارداد الکترونیک و پرینت آن تغییر یافت و برای اولینبار به «سامانه ثبت الکترونیک خرید و و فروش ملک» مجهز شد.
سامانه «مدیریت املاک و مستغلات کشور» در اواخر دهه۸۰ برای ملزمکردن مشاوران املاک بهثبت قراردادهای اجاره و فروش در این سامانه و دریافت کد رهگیری و ارائه آن به طرفین معامله اجاره و بیع با ۴ هدف راهاندازی شد.
هدف اول «شفافیتبخشی به بازار معاملات ملکی» بوده که تا حدودی توانست، حجم سوءاستفاده و کلاهبرداریهای ملکی را کاهش دهد و منجر به افزایش اطمینان معاملهگران در این بازار شود.
هدف دوم، «امکان رصد آماری نبض معاملات مسکن» بوده که سامانه «رهگیری معاملات مسکن» علاوهبر نقش بازدارنده در افزایش قیمتها، امکان ارائه منظم و دقیق از بازار مسکن را به شکل روزانه و در سطح محلهها و مناطق فراهم کردهبود که تا پیش از آن دسترسی به دادههای جامع و کامل از معاملات مسکن وجود نداشت. از آن سال به بعد، برای اولینبار، امکان انتشار آمار «قیمت مسکن و حجم معاملات» توسط دولت، بانکمرکزی و مرکز آمار به شکل ماهانه و منظم فراهم شد.
سومین هدف راهاندازی سامانه بهمنظور «جلوگیری از فروش یک ملک به دو نفر از طریق رهگیری الکترونیکی» بود که تا پیش از این بهدلیل عدمثبت کدپستی برای واحدها، امکان فروش یک واحد به چندین نفر وجود داشت. در واقع، ثبت قراردادها در سامانه کد رهگیری و امضای دیجیتالی، منجر به برخورد آگاهانه با چندین معامله برای یک ملک شد، زیرا با ثبت معاملات در سیستم تخلف بهوضوح برای مجری و ناظر سامانه قابلمشاهده است و میتواند از آن جلوگیری کند.
در نهایت این سامانه با هدف «پایان کار بنگاههای املاک فاقد مجوز صنفی» راهاندازی شد، زیرا تا پیش از این، شرایط برای سوءاستفاده و تخلف بنگاههای غیرمجاز فراهم بود که با دریافت کد رهگیری ۱۸ رقمی امکان کپیبرداری از قراردادها برای فروش دوباره ملک تقریبا وجود ندارد.
در واقع از سال۸۷ به بعد، متعاملین مسکن با استفاده از «کدرهگیری ۱۸ رقمی معامله ملکی»، نسبت به خریدوفروش خود، «اطمینان نسبی» پیدا کردند. اما از سال۱۴۰۱، تشریفات الکترونیکی معامله ملک در بازار مسکن بسیار حجیم شده و خریدار و فروشنده باید مسیر طولانی را برای معامله از طریق چندین سامانه طی کنند. در واقع از سال۱۴۰۰، دولت با پیشنهاد و تصویب راهاندازی سامانههای دیگر، باعث شد تا سامانه کد رهگیری به شکل «نیمبند» کارکرد خود را از دست بدهد.
با راهاندازی سامانه خودنویس در سال۱۴۰۱، بهمنظور ثبت قراردادهای اجاره و دریافت کد رهگیری، ثبت قرارداد خرید و فروش ملک به این سامانه جدید منتقل شد. سالگذشته نیز سامانه سومی توسط سازمان ثبت اسناد و املاک ایجاد شد که این تشریفات سامانهای، منجر به کورشدن چراغ آماری معاملات مسکن شد. با وجود تلاش گسترده برای تسهیل معاملات و جلوگیری از تخلفات ناشی از غیرشفافبودن آن همانند سالهای قبل از الکترونیکی شدن، اما قطعی اینترنت سراسری و کیفیت پایین اینترنت داخلی و اختلال در سامانه پیامکی طی روزهای گذشته، معاملات مسکن را با خطر بازگشت به روال دهه۸۰ یعنی بازگشت به قراردادهای ملکی کاغذی ۱۸سالپیش مواجه کرد.
براساس تحقیقات میدانی رسانه ما امکان معاملات الکترونیک در بازار مسکن بهدلیل ضعف اینترنت داخلی یا اختلال در اتصال به سامانههای ملکی، برای معاملهگران «غیرممکن» یا «سخت» شدهاست و این بازگشت به عصر غیرالکترونیک احتمال کلاهبرداری ملکی برای خرید آپارتمان بدون «ثبت الکترونیک» را میتواند همانند دوره قبل از سال ۸۷ بههمراه داشتهباشد.
اما نکته قابلتوجه اینکه بازگشت معاملات مسکن به قراردادهای آفلاین، با دو پیامد همراه بودهاست؛ در واقع در شرایط فعلی، بازیگران بازار مسکن نسبت به قطعی یا سختی ورود به سامانههای معاملاتی دو نوع واکنش نشاندادهاند. پیامد اول، انصراف از انجام معامله است که منجر به «رکود بیشتر مسکن» و آسیب بیشتر بخش ساختمان میشود و دوم اینکه، استفاده از «قراردادهای کاغذی» که تا قبل از راهاندازی مبایعهنامههای الکترونیکی ممهور به کدرهگیری یعنی ۱۸ سالپیش وجود داشت، ممکن است، آسیبهای اقتصادی یا حقوقی را بههمراه داشتهباشد.
در این راستا، رسانه ما در گفتوگویی با دو کارشناس حقوقی در حوزه ملک به این سوال پاسخ میدهد که آیا این اختلالات به مانعی بر سر راه فعالیت سامانههای معاملات مسکنی تبدیل میشود؟ یا آیا اساسا این سامانهها کارکرد و نقشی در بهبود و تسهیل معاملات مسکن داشتهاند که حالا در شرایط کنونی این اختلالات دسترسی به این سامانهها، بر رفتار معاملهگران تاثیر گذاشته باشد؟
نصیر مشایخ، مدرس حقوق ثبت اراضی و املاک معتقد است؛ الزام به رهگیری از اول نسبتا اشتباه بودهاست. به گفته او، اگرچه سامانه مدیریت املاک و مستغلات در سال۸۷ راهاندازی شد، اما مطابق با هدف درنظر گرفتهشده پیشنرفت و حتی در برخی موارد برخلاف آن عمل کرد، از اینرو این سامانه چندان کمکی به موضوع ثبت معاملات و مشکلاتی که پیش از آن وجود داشت نکرد، زیرا منجر به ایجاد معضلات متعددی شد. علت این اتفاق را باید در دو مورد بررسی کرد. نخست اینکه مبنای پایگاه دادهای آن اشتباه بود؛ یعنی در معاملات پلاکثبتی را ملاک رسمیت بخشیدن به معاملات درنظر میگرفتند و در واقع، معامله را بر پلاکثبتی منعقد میکردند، نه کدپستی واحد مسکونی. این در حالی است که متولی اصلی ثبت معاملات ملک، سازمان ثبت اسناد رسمی کشور است و معاملات باید از این طریق صورت بگیرد.
مورد دوم اینکه وقتی کد رهگیری را بهعنوان راهکاری برای ثبت معاملات درنظرگرفتند؛ در واقع عاملی برای انحراف از قانون بودهاست، زیرا ماده۴۷ قانون اسناد رسمی مبنیبر الزام ثبت رسمی را رعایت نکردند. بر اساس این قانون کلیه معاملات باید در دفاتر رسمی ثبت شوند و بنگاهها حق انجام معاملات را ندارند. از همان ابتدا این موضوع به مراجع قضایی راهیافت و دیوان عدالت اداری الزام کد رهگیری را برای مردم درنظر گرفت، اما این یک اقدام اشتباه بود، زیرا معاملاتی که توسط بنگاهها صورت میگرفت به کدپستی متصل میشد که این موضوع با خطاهای بسیار همراه است، زیرا در بسیاری از موارد برای یک ملک دو کدپستی تعریفشده و گاهی برای دو ملک یک کدپستی. علاوه بر این مبایعهنامههای الکترونیکی، هزینههای بسیار زیادی را نیز به دو طرف معامله تحمیل میکند، اما از سالگذشته که قانون الزام ثبت رسمی معاملات تصویب و اجرایی شد، دیگر بنگاهها اجازه ثبت معاملات را ندارند.
از تاریخ ۲۶اردیبهشت ۱۴۰۳ این قانون اجرایی شدهاست. براساس این قانون باید معاملات غیررسمی در بنگاهها حتما در اسناد رسمی سامانه ثبت اسناد و در قالب «پیشنویس قرارداد» ثبت شوند و در دفترخانهها اجرایی میشوند. مردم نیز الزاما باید برای ثبت معاملات به دفتر اسناد رسمی رجوع کنند، بنابراین افرادی که دست به قلم شده و اقدام به تدوین مبایعهنامه و قرارداد کنند بهمعنای تخلف است و باید جریمه آن را پرداخت کنند که چندینبرابر بیشتر از حق کمیسیونی است که دریافت میشود. همچنین این معاهدات اعتبار قانونی نداشته و در دادگاهها نمیتوان به آن استناد کرد، دادگاهها به این معاهدات ترتیب اثر نداده و قابلیت استناد ندارند. به گفته مشایخ، اما اینکه امکان ثبت معاملات بهدلیل قطعی اینترنت وجود ندارد، نمیتواند درست باشد، زیرا در حالحاضر سایتهای ملی در دسترس بوده و امکان ثبت معاملات در سامانهها وجود دارد.
علی حسنپور مافی، وکیل پایه یک دادگستری بر تاثیر قابلتوجه سامانهها بر تامین حقوق مردم تاکید کرد. به گفته او، چند مساله در این سوال قابلتامل است. لازمه حکمرانی مناسب برای تامین حقوق مردم و نظم و انضباط در جامعه متکیشدن دولتها به سامانهها است. بهعنوان یکی از موافقان این سامانهها، هر میزان این سامانهها دقیقتر و درستتر عملکرده و گردش امور داشتهباشند، مسلما هم به نفع دولت و حکمرانی است و هم برای شهروندان که میخواهند از این منافع به نحو مناسبی استفاده کنند. تا پیش از راهاندازی سامانهها مردم برای انجام معاملات و کارهای جزئی حتی در حد پرداخت یک قبض باید بهصورت حضوری اقدامکرده و حتی به شهری دیگر سفر میکردند، اما اکنون براساس برنامه هفتم توسعه امکان خدمات غیرحضوری تا حد زیادی برای مردم فراهم شدهاست.
به گفته او، اما در رابطه با اینکه در شرایط قطعیهای اینترنت باید چه اقداماتی صورت بگیرد که گردش امور بتواند بهدرستی انجام شود، باید گفت؛ با توجه به اینکه کشور ما در منطقهای قرار دارد که بهصورت مداوم در معرض خطر قرار میگیرد، از اینرو در سال۱۴۰۱ قانونی تحتعنوان مدیریت دادهها و اطلاعات ملی تصویب شد. براساس این قانون، یک سیاستگذاری کلی مبنیبر چگونگی نگهداری اطلاعات حکمرانی در قالب یک قانون کلی پیشبینی شدهاست که دسترسی به اطلاعات، نگهداری، تولید، پردازش و یکپارچهسازی آن را تعیین کردهاست. در چنین فضایی، نهادی تحتعنوان شورایعالی فضای مجازی شکلگرفت. این شورا فقط مربوط به موضوع اینترنت نبوده بلکه کلیه مباحث تبادل دادهها و حفظ امنیت بین دستگاههای حاکمیتی را برعهده دارد. در آنجا با تعیین سازوکارهایی اقدام به پیادهسازی دولت الکترونیک کردند که در بسیاری از موارد توسعه پیدا کرد. بهطور مثال حتی برای بازکردن یک حساب بانکی نیز تا اطلاعات اقامتی در سامانه املاک و اسکان ثبت نشده باشد، امکان انجام عملیات بانکی وجود ندارد. به این معنا که اطلاعات و دادهها به یکدیگر متصل شدهاند.
حسنپور مافی معتقد است؛ کلیت قضیه اقدام مفیدی بوده، اما در مواقع خاص، مشکلاتی از قبیل قطعی اینترنت و اختلال در روند سامانهها بهوجود میآید که نیازمند تدابیری است، اما برای دسترسی مردم به خدمات باید در مرحله اول، هم آگاهی بخشی صورت بگیرد و هم تدابیر لازم اتخاذ شود. البته در حالحاضر اختلالی در دسترسی به این سامانهها وجود ندارد و اگر مشکلی هم وجود دارد در آموزشها است، یعنی در صورت ارائه آموزش مناسب به مردم امکان دسترسی راحت به سامانهها در جهت انجام عملیاتی، چون معاملات وجود دارد.
در حالحاضر با اینترنت ملی، سامانهها کاملا در دسترس بوده و دو طرف قرارداد ملکی، میتوانند با مراجعه به سامانههای خودنویس و... اقدام به امضای قراردادهای خود و ثبت آن کنند. حتی برای دیگر درخواستهای قضایی، همچون دادخواست، کارنامه و... که بار حقوقی سنگینی دارند، سامانههای لازم در حال فعالیت هستند و مشکلی به لحاظ دسترسی وجود ندارد. تنها زمانی دسترسی به این سامانه با مشکلات جزئی همراه خواهدشد که افراد از طریق مرورگرهای خارجی برای یافتن آدرس سامانهها اقدام کنند بنابراین، مساله فقط محدود به موارد خاصی است آنهم بهدلیل عدمآگاهی و آموزش کافی مردم در وضعیت بحرانی. در بحث مدیریت بحران، باید برای شرایط اضطراری آماده بود تا مردم بتوانند در موارد خاص امکان دسترسی به سامانهها را داشتهباشند.
