بازار مسکن طی ماههای اخیر اگرچه با رکود معاملاتی روبهرو بوده، اما نشانههای روشنی از کاهش قیمت واقعی در آن دیده نمیشود. افزایش مداوم هزینه ساخت، رشد قیمت مصالح ساختمانی و دستمزدها، باعث شده کف قیمتی مسکن بهتدریج بالاتر برود؛ موضوعی که حتی در نبود تقاضای مؤثر، مانع افت معنادار قیمتها شده است.
از سوی دیگر، طلا نیز تحت تأثیر دو عامل همزمان قرار دارد؛ نوسانات نرخ ارز در داخل و چشمانداز نامطمئن اقتصاد جهانی. هرگونه شوک سیاسی، تشدید تحریمها یا افزایش تنشهای منطقهای میتواند انتظارات تورمی را تقویت کرده و تقاضای سفتهبازانه برای طلا را افزایش دهد؛ عاملی که زمینهساز رشد قیمت در بازار داخلی خواهد بود.
یکی از نگرانیهای اصلی کارشناسان مسکن، فاصله روزافزون میان قدرت خرید خانوارها و قیمت واحدهای مسکونی است. کاهش توان تسهیلات بانکی، افزایش سهم آورده نقدی و نبود سیاستهای مؤثر حمایتی باعث شده تقاضای مصرفی تضعیف شود؛ اما در مقابل، نگاه سرمایهای به مسکن همچنان پابرجاست و همین موضوع اجازه افت قیمت را نمیدهد.
همچنین، کاهش عرضه مسکن در کلانشهرها و کندی اجرای پروژههای انبوهسازی، چشمانداز بازار را شکنندهتر کرده است. در چنین شرایطی، حتی یک افزایش محدود در تقاضا یا تغییر انتظارات تورمی میتواند بهسرعت به جهش قیمتی منجر شود، بهویژه در مناطق پرتقاضا و شهرهای بزرگ.
سمانه محرمی، نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران نمین پیشبینی کرد در دی و بهمن، بازار مسکن با رونق آرام معاملات و بدون هیجان قیمتی همراه شود.
سمانه محرمی نمین، نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران، معتقد است رکود عمیق بازار مسکن به یکی از عوامل اصلی آشفتگی در بازار طلا و ارز تبدیل شده است. به گفته او، اگر بخش مسکن میتوانست از وضعیت فعلی خارج شود و نقش طبیعی خود را در اقتصاد ایفا کند، بخشی از نقدینگی سرگردان را جذب میکرد؛ اما خروج این بازار از حالت نرمال، سرمایهها را به سمت ارز و طلا سوق داده است.
وی با تاکید بر اینکه مسکن ظرفیت جذب فشار تقاضا را دارد، تصریح کرد منظور از رونق، ورود سوداگری نیست بلکه شکلگیری یک رونق غیرتورمی است که بتواند گردش مالی را در لایههای مختلف اقتصاد فعال کند و زنجیرهای از مشاغل و صنایع وابسته را به حرکت درآورد.
محرمی نمین با اشاره به رفتار متقاضیان بالقوه مسکن گفت: در شرایط فعلی، به دلیل نوسانات افزایشی ارز و طلا، برخی خانوارها ترجیح میدهند مستاجر بمانند و سرمایه خود را وارد بازارهای موازی کنند؛ این در حالی است که با وجود ریسک بالای این بازارها، مسکن همچنان بهعنوان یک دارایی امن شناخته میشود. به گفته او، برخلاف دورههای گذشته که یا خریدار فعال بود یا عرضه افزایش مییافت، اکنون نه تقاضای مؤثری وجود دارد و نه فروشندگان تمایل جدی به عرضه دارند.
نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران همچنین به تاثیر سیاستها و مقررات جدید بر سردرگمی بازار ملک اشاره کرد و گفت: بخش مسکن با بیش از ۳۲۰ رسته صنفی در ارتباط است و از صنایع و کارخانجات تولید مصالح ساختمانی تا خدمات مهندسی و جامعه گسترده کارگری را دربرمیگیرد. از این رو، هرگونه رونق غیرتورمی در این بخش میتواند اثرات مثبتی در سطح کلان اقتصاد بر جای بگذارد.
وی با بیان اینکه رونق از نگاه فعالان صنف مشاوران املاک به معنای افزایش تعداد معاملات است، توضیح داد: این مفهوم هیچ ارتباطی با جهشهای ناگهانی قیمت ندارد. بازار سالم باید مسیر طبیعی خود را با شیبی ملایم و همگام با تورم عمومی طی کند؛ اما تجربه دهههای اخیر نشان میدهد که بازار مسکن پس از دورههای طولانی رکود، ناگهان با جهش قیمتی شدید مواجه میشود.
این کارشناس بازار مسکن با تاکید بر حاکم بودن رکود تورمی در شرایط فعلی اظهار کرد: اگرچه معاملات در پایینترین سطح قرار دارد، اما قیمتها همچنان روند افزایشی دارند. در سالهای گذشته معمولا از دی و بهمن ماه تقاضای خرید مسکن افزایش مییافت، اما افت شدید قدرت خرید خانوارها این الگو را بر هم زده و بازار را وارد دوره انتظار کرده است.
محرمی نمین با اشاره به افزایش هزینههای ساخت، از جمله رشد قیمت مصالح، عوارض شهرداری و دستمزد نیروی کار، گفت: با چنین شرایطی نمیتوان انتظار کاهش قیمت مسکن را داشت. حتی در وضعیت رکودی نیز بسیاری از فروشندگان حاضر نیستند با هر نرخی معامله کنند، چراکه چشمانداز روشنی از آینده بازار ندارند.
وی یکی دیگر از عوامل تشدید نوسانات قیمتی را فعالیت پلتفرمهای آنلاین آگهی مسکن دانست و افزود: قیمتگذاری در این سایتها عملا بهصورت افسارگسیخته انجام میشود و بعضا یک فایل در مدت کوتاه چند بار با افزایش قیمت منتشر میشود. این روند باعث تضعیف نقش مشاوران املاک در تعیین قیمتهای کارشناسی و منصفانه شده و در حال حاضر نظارت مؤثری بر این فضا وجود ندارد.
نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران در پایان، چشمانداز ماههای آینده بازار مسکن را نسبتا محتاطانه توصیف کرد و گفت: اگر اتفاق غیرمنتظرهای رخ ندهد، احتمال دارد در دی و بهمنماه شاهد افزایش آرام معاملات بدون هیجان قیمتی باشیم.
