در روزهای اخیر، گزارشهای میدانی از تهران و کلانشهرها نشان میدهد که قیمت واحدهای مسکونی در برخی مناطق طی یک ماه گذشته بین ۸ تا ۱۲ درصد افزایش یافته است. این رشد نسبی، در شرایطی رخ داده که معاملات رسمی کاهش یافته و بسیاری از خریداران در حالت انتظار قرار دارند.
کارشناسان معتقدند که افزایش نرخ ارز و تورم عمومی، بهطور مستقیم بر هزینه ساختوساز اثر گذاشته است. مصالح ساختمانی مانند فولاد و سیمان با رشد قیمتی مواجه شدهاند و همین موضوع باعث شده سازندگان برای پروژههای جدید با احتیاط بیشتری عمل کنند.
از سوی دیگر، کاهش عرضه واحدهای نوساز در بازار، فشار مضاعفی بر قیمتها وارد کرده است. در برخی مناطق شمالی تهران، میانگین قیمت هر متر مربع به بیش از ۱۵۰ میلیون تومان رسیده که رکوردی تازه محسوب میشود.
یکی از نگرانیهای اصلی در بازار مسکن، کاهش قدرت خرید خانوارهاست. با وجود افزایش حقوق و دستمزد در سال جاری، رشد قیمت مسکن بسیار سریعتر بوده و شکاف میان درآمد و هزینه خرید خانه روزبهروز بیشتر میشود.
آمارهای غیررسمی نشان میدهد که در پاییز ۱۴۰۴، سهم خانوارهایی که توان خرید واحد مسکونی کمتر از ۷۰ متر را دارند، به کمتر از ۲۰ درصد رسیده است. این رقم در سال گذشته حدود ۳۰ درصد بود و کاهش آن نشاندهنده فشار شدید تورمی بر طبقه متوسط است.
در همین حال، بازار اجاره نیز تحت تأثیر افزایش قیمت مسکن قرار گرفته است. نرخ اجاره در مناطق پرتقاضا طی سه ماه اخیر حدود ۲۵ درصد رشد داشته و بسیاری از مستأجران را به حاشیه شهرها سوق داده است.
فعالان صنفی هشدار میدهند که اگر سیاستهای حمایتی دولت در حوزه ساختوساز و تأمین مالی اجرا نشود، احتمال جهش تازه قیمتها در هفتههای آتی جدی خواهد بود. آنها معتقدند که تنها راهکار کنترل بازار، افزایش عرضه واحدهای مسکونی و تسهیل شرایط ساخت است.
از نگاه کارشناسان، ورود سرمایههای سرگردان به بازار مسکن نیز یکی از عوامل تشدید نوسانات است. در شرایط بیثباتی اقتصادی، بسیاری از سرمایهگذاران ترجیح میدهند داراییهای خود را به ملک تبدیل کنند و همین موضوع فشار تقاضا را بالا میبرد.
جمعبندی وضعیت بازار نشان میدهد که آینده مسکن در ایران بیش از هر زمان دیگری مبهم است. اگر دولت نتواند سیاستهای ارزی و مالی را اصلاح کند، جهش تازه قیمتها در هفتههای آتی میتواند نهتنها خریداران بلکه سازندگان و مستأجران را نیز در تنگنای جدی قرار دهد
لطفی دبیر اتحادیه مشاوران املاک با تاکید بر اینکه قیمت مسکن بنا بر مشاهدات میدانی در برخی نقاط تهران اندکی افزایش یافته است گفت: بازار مسکن هنوز از رشد دلار تاثیر نگرفته است و آرامش بازار مسکن این پیام را به متقاضیان مصرفی می دهد که این روزها بهترین زمان خرید مسکن است.
رکود بازار مسکن در کشور و تهران و بررسی فایلهای ثبت شده در دفاتر املاک نشان میدهد که این روزها معاملات مسکن به حداقل خود رسیده است.
بازار مسکن معمولا و طبق سابقه تاریخی خود همواره در ماه های دی و بهمن به اوج خود به لحاظ خرید و فروش می رسید اما امسال به دلیل جذابیت و ارزندگی بازارهای موازی، آن چنان رونقی ندارد.
برخی از مشاوران املاک و رئیس اتحادیه املاک معتقد هستند که تا زمانی که بازارهای موازی مثل طلا و ارز برای مردم و سرمایه گذاران خُرد جذابیت دارد، متقاضیان کمتر به سمت بازار مسکن سوق پیدا می کنند.
این عدم استقبال متقاضیان مسکن در حالی این روزها به اوج خود رسیده است که آگاهان و فعالان بازار مسکن می گویند که برخی از متقاضیان مصرفی در انتظار ایست کردن سقف قیمتی طلا و ارز هستند تا سرمایه خود را با فروش مسکوکات و اسعار خود به بازار مسکن منتقل کنند.
آگاهان بازار در این خصوص می گویند که رشد هر روز نرخ ارز و طلا باعث می شود تا متقاضیان مصرفی و سرمایه گذاری همچنان در ورود به بازار مسکن تردید کنند.
سعید لطفی دبیر اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش که آیا قیمت مسکن با توجه به رشد نرخ ارز تغییراتی داشته است؟ گفت: بازار مسکن هنوز از رشد نرخ ارز تاثیر نگرفته است اما آنچه که می توان در خصوص این روزهای بازار گفت این است که تا زمانی که دلار و طلا بدون پشتوانه و هیجانی گران می شود متقاضیان مصرفی و سرمایه ای از خرید مسکن امتناع می کنند.
او ادامه داد: مسکن هنوز از دلار تاثیر مستقیمی نگرفته است و سرمایه ها همچنان وارد بازارهای موازی که نقدشوندگی سریعی دارد می رود. نقدشوندگی مسکن بسیار کُند است و به همین دلیل متقاضیان مصرفی و سرمایه ای تلاش می کنند فعلا در بازارهایی مثل ارز و طلا سرمایه گذاری کنند.
دبیر اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش که آیا مشخص است که قیمت مسکن چقدر رشد داشته و یا میزان مراجعات یا معاملات مسکن نسبت به سال گذشته تا چقدر کاهش دارد؟ گفت: اتحادیه املاک به سامانه های املاک دسترسی ندارند بنابراین نمی توان با قطعیت از آمارها سخن گفت. اما گزارشات میدانی نشان می دهد که قیمت مسکن در برخی نقاط جنوبی تهران و واحدهای کوچک متراژ افزایش نسبی داشته است.
لطفی ادامه داد: سازنده های مسکن این روزها به دلیل نبود متقاضی مجبور هستند تا واحدهای خود را به اشکال مختلف به فروش برسانند. یکی از این روش ها تهاتر است که سازنده ها تلاش می کنند با تهاتر ملک کلنگی با آپارتمان نوساز تا جای ممکن سرمایه خود را حفظ و یا ارتقاء دهند.
او با اشاره به اینکه بازار طلا و ارز جذابیت بیشتری نسبت به مسکن پیدا کرده است و به همین منظور متقاضیان مصرفی مسکن هم صبر پیشه کرده اند تاکید کرد: با توجه به ثبات قیمت مسکن به نظر می رسد این روزها بهترین زمان خرید مسکن برای متقاضیان واقعی است. به هر حال ورود مردم به بخش مسکن می تواند چرخه صنعت ساختمان را به رونق بکشاند. اختلال در چرخه صنعت ساختمان موجب مشکلاتی برای اقتصاد کلان می شود.
لطفی افزود: مسکن هنوز در ثبات قیمتی قرار دارد و همانطور که اعلام شد دلار تاثیری بر روی قیمت ها نداشته است و این دو عامل باعث می شود تا تاکید بر خرید مسکن در این روزهای بدون نوسان کنیم.
او با اشاره به اینکه مسکن همواره یک سرمایه مطمئن بوده است و می تواند با رونق خود به اقتصاد کلان کشور کمک کند اظهار داشت: با افزایش قیمت در طلا و ارز بعید است فعلا افرادی که در این بازارهای موازی سرمایه گذاری کرده اند به فکر این باشند که به بازار مسکن رجوع کنند اما به هر حال مسکن برای متقاضیان مصرفی باید واجب تر از سرمایه گذاری در بازار طلا و ارز باشد.
لطفی پیشتر با بیان اینکه با افزایش نرخ ارز و هزینه های تولید مسکن قطعا قیمت مسکن افزایش پیدا می کند گفته بود که با توجه به شرایط فعلی بازار قطعا اجاره مسکن در سال ۱۴۰۵ افزایش پیدا میکند بنابراین دولت باید از همین الان به فکر مستاجران برای سال آینده باشد.
