منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن، در تحلیل تازه خود تأکید میکند که پیش از آنکه درباره کفایت یا ناکافی بودن اعتبارات سخن گفته شود، باید به کارنامه سالهای گذشته نگاه کرد. به باور او، بدون آسیبشناسی دقیق شیوه هزینهکرد منابع، نمیتوان ارزیابی درستی از عملکرد داشت. در واقع، شفافسازی خروجیها شرط لازم برای هرگونه قضاوت درباره کارآمدی سیاستهای مالی در این بخش است.
این دیدگاه نشان میدهد که مشکل اصلی تنها کمبود منابع نیست، بلکه نحوه مدیریت و تخصیص آنهاست. اگر بودجههای کلان بدون برنامهریزی دقیق و نظارت مستمر هزینه شوند، نتیجهای جز تداوم رکود و بیاعتمادی در بازار به همراه نخواهد داشت. بنابراین، بازنگری در سازوکارهای تخصیص اعتبار و ایجاد نظام پاسخگویی شفاف، ضرورتی اجتنابناپذیر است.
از سوی دیگر، رکود معاملاتی و افزایش هزینههای ساخت، سرمایهگذاران را از ورود به پروژههای جدید بازداشته است. این وضعیت به چرخهای معیوب تبدیل شده که در آن نبود سرمایهگذاری تازه، عرضه مسکن را محدود میکند و محدودیت عرضه نیز فشار بر قیمتها را افزایش میدهد. در چنین شرایطی، حتی تزریق بودجههای بیشتر نیز بدون اصلاح ساختارها، تأثیر چندانی نخواهد داشت.
به علاوه، نبود چشمانداز روشن برای آینده بازار، اعتماد عمومی را تضعیف کرده است. خانوارها و سرمایهگذاران به جای ورود به معاملات، ترجیح میدهند منتظر بمانند تا شاید شرایط تغییر کند. این انتظار طولانی، رکود را عمیقتر کرده و بازار را در وضعیتی نیمهخاموش نگه داشته است.
راهکار پیشنهادی بسیاری از کارشناسان، تمرکز بر شفافیت و پاسخگویی در هزینهکرد منابع است. اگر دولت بتواند گزارشهای دقیق و قابل دسترس درباره نحوه مصرف بودجههای مسکن ارائه دهد، اعتماد عمومی بازسازی خواهد شد و سرمایهگذاران نیز با اطمینان بیشتری وارد بازار میشوند.
در نهایت، آینده بازار مسکن به میزان جدیت در اصلاح ساختارهای مالی و مدیریتی وابسته است. تنها با شفافسازی، نظارت مؤثر و تخصیص هدفمند منابع میتوان امید داشت که رکود معاملاتی شکسته شود و مسیر تازهای برای رشد و سرمایهگذاری در این بخش گشوده گردد.
بازار مسکن در ماهها و سالهای اخیر با رکود شدید و کاهش قدرت خرید متقاضیان مواجه بوده است و عرضه جدید واحدهای مسکونی تقریبا نتوانسته پاسخگوی نیاز جامعه باشد. در چنین شرایطی، لایحه بودجه ۱۴۰۵ نشان از رشد اندک و حدود هزار میلیارد تومانی بودجه مسکن نسبت به سال گذشته دارد. بر این اساس، عدهای از کارشناسان معتقدند ارقام پیشنهادی برای بخش مسکن کافی نیست و بدون افزایش منابع، امکان رفع مشکلات اساسی بازار مسکن فراهم نخواهد شد.
تجربه دولت گذشته نشان میدهد که با وجود پروپاگاندای فراوان و اختصاص بودجههای کلان به بخش مسکن، عملکرد این وزارتخانه ناموفق بوده و توضیح روشنی هم درباره هزینهکرد منابع ارائه نشده است. بنابراین سوال کلیدی این است که آیا رقم بالای بودجه به تنهایی برای احیای بازار مسکن کفایت میکند یا توجه به چگونگی مدیریت و اجرای سیاستها اهمیت بیشتری دارد؟
منصور غیبی درباره لایحه بودجه ۱۴۰۵ توضیح داد: «آنچه از مطالعه اولیه و بررسی ابتدایی بودجه سال ۱۴۰۵ در حوزه مسکن بهدست میآید، این است که بر اساس توجه دولت به سنوات گذشته، بهویژه سال قبل، افزایش نسبی در حدود هزار میلیارد تومان در بودجه اختصاصی توسعه مسکن کشور مشاهده میشود. هرچند این رقم عدد بالایی نیست، اما دستکم نشاندهنده نوعی توجه دولت به این حوزه است.»
او درباره رقم تخصیصیافته به بخش مسکن توضیح داد: «حدود ۲۶ هزار میلیارد تومان بودجه برای توسعه مسکن در نظر گرفته شده است؛ بودجهای که پیش از تخصیص و هزینهکرد، نیازمند انجام سریع مطالعات آسیبشناسی نسبت به سنوات گذشته است. زیرا این رقم عملا میتواند تکرار بودجه سال ۱۴۰۳ تلقی شود؛ عددی که در آن سال نیز تقریبا در همین سطح بوده است.»
غیبی اظهار کرد: «در طول سال ۱۴۰۴ تاکنون، حدود ۶۵ هزار میلیارد تومان در حوزه مسکن جذب اعتبار و هزینه شده است. با این حال، نکته اینجاست که با وجود این ارقام، از سال ۱۴۰۳ تا ۱۴۰۴، خروجی و آمار متناسبی از عملکرد یک پروژه مشخص یا یک تعریف روشن در حوزه بازار و اقتصاد مسکن شکل نگرفته است.»
او ادامه داد: «آنچه در عمل رخ داده، عمدتا پوشش عقبماندگی پروژههای در حال اجرا، از مسکن مهر به بعد، بوده است؛ از جمله توسعه زیرساختها و هزینهکرد برای توسعه ساختمانها و خدماتی که بهرهبرداری از این املاک در مناطق مختلف به آنها نیاز داشته است. بخشی از این منابع نیز به پروژههای مسکن ملی اختصاص یافته است.»
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: «نگاه من در آسیبشناسی این وضعیت این است که باید بدانیم، مثلا ۱۲۶ هزار میلیارد تومان سال ۱۴۰۳ یا ۶۵ هزار میلیارد تومانی که اکنون در سال ۱۴۰۴ هزینه شده، به چه شیوهای توزیع شده و خروجی این عملکرد چه بوده است.»
غیبی افزود: «لازم است بتوانیم به روشنی توضیح دهیم که نتیجه این هزینهکردها چه میزان مثبت بوده است. تا زمانی که چنین آسیبشناسیای انجام نشود، اساسا امکان تعریف «پروژه بهبود» وجود ندارد.»
او درباره مفهوم پروژه بهبود توضیح داد: «پروژه بهبود به این معناست که مشخص شود هزینهکرد در این حوزهها درست بوده یا نیاز به تغییر رویه داریم. اگر پروژهای اجرا شده اما نتیجه آن متناسب و قابل بهرهمندی برای ذینفعان نبوده، طبیعتا باید مسیر اصلاح شود. همچنین باید بررسی شود منابعی که مثلا برای صندوق توسعه، صندوق خانهاولیها یا صندوق جوانان اختصاص داده شده، تا چه اندازه درست و هدفمند بوده است.»
غیبی در ادامه اضافه کرد: «تا زمانی که این مطالعات شکل نگیرد و مانند سالهای قبل صرفا اعتبارات جذب شود تا گفته شود دستگاههای اجرایی هزینه کردهاند، بدون آنکه بازخواستی در کار باشد، به نظر من مسیر درستی طی نمیشود. اتفاقا بازخواست از همان نقطهای آغاز میشود که هزینه انجام شده و مطابق برنامه، راهکار و نتیجه مشخصی ارائه شده باشد که اکنون نشده است و خروجی قابل دفاعی وجود ندارد.»
این کارشناس بازار مسکن توضیح داد: «بنابراین، مهمترین موضوع پیش از هرگونه اظهار نظر درباره کفایت یا ناکافی بودن این اعتبارات، رجوع به گذشته و بررسی درستی یا نادرستی هزینهکردها است. پس از آن باید تغییر رویه و تعریف پروژههای بهبود متناسب با این هزینهها انجام شود و سپس درباره کم یا زیاد بودن رقم ۲۵ یا ۲۶ هزار میلیارد تومان صحبت کنیم.»
او در ادامه بیان کرد: «ممکن است هزینهکردها درست بوده و این رقم منطقی باشد، یا برعکس، منابع بهدرستی مصرف نشده و حتی با کمبود اعتبار هم مواجه بودهایم. ریشه مساله به همین فرآیند بازمیگردد.»
غیبی درباره احیا و توسعه پروژههای مسکن توضیح داد: «نکته بعدی این است که با توجه به اینکه این بودجه عمدتا با محوریت مالیاتستانی و اخذ مالیاتهای پنهان در جامعه بسته شده، در صورت تحقق نتایج مورد انتظار، میتواند به شکلگیری و احیای پروژههای زیرساختی، عمرانی و توسعهای در حوزه مسکن و شهرسازی کمک کند و امکان تعریف اعتبارات اضافه و مثبت را نیز فراهم آورد.»
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: «نکته دیگر اینکه از حدود ۱۲۵ تا ۱۲۶ هزار میلیارد تومانی که وزارت راه و شهرسازی در سال ۱۴۰۴ بودجه دریافت کرده، تنها نزدیک به ۲۰ درصد آن به حوزه مسکن اختصاص یافته و بخش عمده منابع صرف توسعه راه، حملونقل ریلی و موارد مشابه شده است.»
او در پایان تاکید داشت: «نگاه ما این است که در کنار این حجم از هزینه، بخش مسکن نیز باید بهدرستی مدیریت شود و همافزایی لازم شکل بگیرد؛ بهگونهای که این اعتبارات هم در زیرساختها، هم در توسعه مسکن و هم در صندوقهای مورد نیاز تولید مسکن، بهشکل بهینه هزینه شود تا از اتلاف و نابرابری در این حوزه فاصله بگیریم.»
