بازار مسکن در شرایطی که ارز و طلا طی ماههای اخیر رشد قابل توجهی داشتهاند، همچنان در رکودی مزمن باقی مانده است. این رکود نه تنها به کاهش معاملات و افت حجم خرید و فروش منجر شده، بلکه باعث شده سرمایهگذاران ترجیح دهند نقدینگی خود را به سمت بازارهایی با بازده سریعتر و نقدشوندگی بالاتر هدایت کنند. در نتیجه، مسکن بهعنوان یک بازار سنتی و دیرپای سرمایهگذاری، فعلاً از چرخه جذابیت خارج شده و به اصطلاح «بازار جامانده» لقب گرفته است.
این وضعیت پیامدهای اجتماعی و اقتصادی متعددی دارد. خانوارهای متوسط و کمدرآمد بیش از دیگران تحت فشار قرار گرفتهاند؛ زیرا توان ورود به بازار خرید مسکن را ندارند و ناچارند به اجارهنشینی با هزینههای سنگین ادامه دهند. از سوی دیگر، رکود معاملات باعث شده سازندگان و سرمایهگذاران بخش ساختوساز نیز با کاهش انگیزه مواجه شوند و پروژههای جدید کمتر آغاز شوند، که این امر در بلندمدت عرضه مسکن را محدودتر خواهد کرد.
با این حال، بسیاری از کارشناسان معتقدند این رکود میتواند زمینهساز جهش ناگهانی در آینده باشد. بازار مسکن به دلیل نقش تاریخی خود در جذب سرمایه و تأثیرگذاری بر اقتصاد کلان، با کوچکترین تغییر در سیاستهای اقتصادی یا تثبیت شرایط سیاسی میتواند به سرعت مسیر تازهای را تجربه کند. بنابراین، اگر دولت با سیاستهای حمایتی و تسهیلات بانکی پایدار به تقویت این بخش بپردازد، مسکن دوباره میتواند مقصد اصلی نقدینگی سرگردان شود و موج جدیدی از رونق و افزایش قیمتها را رقم بزند
در حالی که دلار و طلا طی ماههای اخیر روند صعودی قابل توجهی را تجربه کردهاند، بازار مسکن همچنان در رکودی مزمن گرفتار است. بسیاری از کارشناسان معتقدند این بخش اقتصادی که سابقه طولانی در جذب سرمایه و نقشآفرینی در اقتصاد کشور دارد، نسبت به سایر بازارها عقب مانده و اکنون به عنوان «بازار جامانده» شناخته میشود؛ بازاری که هر تغییر سیاسی یا اقتصادی میتواند مسیر آن را به شدت دستخوش تحول کند.
حسن محتشم، عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران، با اشاره به رکود چندساله در بازار مسکن میگوید: «کاهش سرمایهگذاری، افت شدید نقدشوندگی و افزایش چشمگیر هزینههای ساخت، اجازه شکلگیری رشد پایدار را از این بازار گرفته است.» او تأکید میکند تا زمانی که احساس امنیت اقتصادی و سیاسی در کشور برقرار نشود و سیاستهای بودجهای با توان مالی مردم همخوانی نداشته باشد، نباید انتظار تحرک جدی در بازار مسکن داشت.
محتشم میگوید رکود فعلی بازار مسکن پیش از وقوع جنگ ۱۲ روزه نیز ادامه داشته و نمونههای مشابه آن در دهههای گذشته نیز ثبت شده است. به گفته او، دورههایی مانند سالهای ۹۱ تا ۹۶ نیز چند سال رکود را تجربه کردند و پس از آن قیمتها با جهش دلار همگام شد. این موضوع نشان میدهد که فاصله فعلی قیمت مسکن با سایر داراییها ممکن است پایدار نماند.
فعالان حوزه ساختوساز معتقدند جنگ ۱۲ روزه موجب تشدید بیاعتمادی و کاهش سرمایهگذاری در بازار مسکن شده است. ناامنی سیاسی، نقدینگی را به سمت بازارهای سریعالنقد مانند طلا و ارز هدایت کرده و در مواردی مالکان حتی برای حفظ امنیت خود، محل سکونت خود را ترک کردهاند. این شرایط موجب کاهش معاملات و تشدید رکود شده است.
محتشم اشاره میکند که در کنار رکود معاملات، هزینه نهادههای ساختمانی، دستمزد نیروی کار و خدمات مرتبط با ساخت و ساز به شدت افزایش یافته است. این در حالی است که تقاضای موثر در بازار وجود ندارد و نتیجه آن افزایش قیمت تمام شده مسکن بدون امکان فروش مناسب است. ادامه این روند میتواند تولید را کاهش داده و حتی پروژههای ساختمانی را متوقف کند.
او معتقد است آینده بازار مسکن بیش از هر عامل دیگری به ثبات سیاسی کشور وابسته است. بازگشت امنیت سرمایهگذاری میتواند جریان سرمایه را به سمت مسکن بازگرداند؛ بازاری که به دلیل پیوند گسترده با صنایع مختلف، نقش مهمی در اقتصاد دارد. اما اگر تنشها تشدید شود، نه تنها رشد قیمت اتفاق نخواهد افتاد، بلکه احتمال کاهش بیشتر وجود دارد.
به گفته محتشم، بخش قابلتوجهی از بودجه عمرانی عملاً اجرایی نمیشود زیرا هزینههای جاری دولت بخش عمده منابع را مصرف میکند. اتکای بیشتر به درآمدهای مالیاتی بدون افزایش واقعی درآمد مردم، اجرای بودجه را با محدودیتهای جدی مواجه کرده است.
وی همچنین توضیح میدهد که بخش عمده خانههای خالی در اختیار نهادهای عمومی، بانکها و سازمانهاست و نه اشخاص حقیقی. مالکان واقعی معمولاً واحدهای خود را میفروشند یا وارد بازار اجاره میکنند، بنابراین کمبود عرضه بیشتر ناشی از نهادهای بزرگ است.
محتشم با اشاره به افزایش معاملات واحدهای ۵۰ تا ۷۵ متری میگوید بیشترین تحرک بازار در این بخش مشاهده میشود؛ بهویژه در مناطق میانی و جنوبی شهر. کاهش قدرت خرید باعث شده تقاضا به سمت واحدهای ارزانتر سوق پیدا کند، در حالی که واحدهای بزرگ و لوکس همچنان بدون مشتری باقی ماندهاند.
او در پایان هشدار میدهد که با توجه به کاهش عرضه و استمرار تقاضا در بازار اجاره، بعید است قیمتها کاهش یابند. حتی با وجود سقف افزایش ۲۵ درصدی اجارهبها، تجربه سالهای اخیر نشان میدهد رشد واقعی اجارهها بین ۳۰ تا ۴۰ درصد بوده و احتمال تکرار این روند در سال آینده نیز وجود دارد، مگر آنکه ثبات سیاسی و اقتصادی به بازار بازگردد.
