گسترش نیوز: سامانههای ثبت الکترونیکی قراردادهای اجاره، بهویژه برای قراردادهای بیش از دو سال، با این هدف طراحی شدهاند که از بروز اختلافات حقوقی، قراردادهای صوری و فرار از تعهدات قانونی جلوگیری کنند. در نگاه نخست، این ابزارها میتوانند به نفع مستأجران تمام شوند؛ چراکه ثبت رسمی و شفاف قرارداد، امکان پیگیری حقوقی و استناد قانونی را افزایش میدهد و از تغییرات ناگهانی یا تفسیرهای سلیقهای جلوگیری میکند.
با این حال، برخی فعالان بازار مسکن معتقدند الزام به ثبت قراردادهای بلندمدت در سامانههای رسمی، ممکن است رفتار موجران را تغییر دهد. در شرایطی که مالک احساس کند تعهدات حقوقی او سنگینتر شده یا انعطافپذیری کمتری در مدیریت ملک دارد، احتمال گرایش به قراردادهای کوتاهمدت یا تمدیدهای غیررسمی افزایش مییابد؛ روندی که میتواند فلسفه اصلی این سامانهها را با چالش مواجه کند.
این دغدغهها در حالی مطرح میشود که بازار اجاره مسکن هماکنون با عدم توازن جدی میان عرضه و تقاضا روبهروست. افزایش تعداد مستأجران، کاهش ساختوساز و محدود بودن فایلهای اجارهای، قدرت چانهزنی را بیش از گذشته به سمت موجران سوق داده است. در چنین فضایی، هر ابزار تنظیمگر جدید میتواند پیامدهای پیشبینینشدهای بر رفتار طرفین قرارداد داشته باشد.
از همین رو، نقش سامانههای ثبت قرارداد تنها به یک ابزار فنی محدود نمیشود، بلکه به بخشی از سیاستگذاری کلان بازار اجاره تبدیل شده است. این پرسش اکنون جدیتر از گذشته مطرح است که آیا این سامانهها میتوانند همزمان امنیت حقوقی مستأجران را تقویت کنند و انگیزه موجران برای عرضه واحدهای اجارهای را حفظ نمایند، یا ناخواسته به کوتاهتر شدن قراردادها و افزایش بیثباتی در بازار دامن خواهند زد.
گسترش نیوز در این راستا، گفتگویی با عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک انجام داده است که در ادامه می خوانید.
احسان شریف در خصوص آخرین وضعیت بازار اجاره و تاثیر سامانه های ثبت قرارداد در سال ۱۴۰۴ بر بازار گفت: بازار اجاره مسکن در ایران معمولاً تابع تقویم آموزشی و جابهجاییهای مرتبط با فصل امتحانات و تعطیلات تابستانی است. در همین بازه زمانی است که تصویر واقعی بازار شکل میگیرد و مسیر کلی قیمتها و رفتار طرفین قرارداد تا پایان سال مشخص میشود. بهطور سنتی، نرخگذاری اجارهبها نیز همگام با نرخ تورم و از ابتدای تابستان قوام مییابد و سپس بهتدریج جریان جابهجایی مستأجران میان محلهها و مناطق مختلف شهر آغاز میشود.
او افزود: در این فرآیند، متقاضیان ناگزیرند برای یافتن فایل مناسب به پلتفرمهای مختلف مراجعه کرده و مراحل اداری و حقوقی عقد قرارداد را طی کنند. اما در بخش ثبت قراردادهای اجاره، با راهاندازی دو سامانه «کاتب» زیر نظر کانون سردفتران و قوه قضاییه و «خودنویس» تحت نظارت وزارت راه و شهرسازی، ساختار سنتی بازار با تغییرات جدی مواجه شده است. این سامانهها بهگونهای طراحی شدهاند که روند ثبت قراردادها نسبت به گذشته دچار دگرگونیهای اساسی شده و نقش بازیگران قدیمی بازار را تحت تأثیر قرار دادهاند.
شریف ادامه داد: یکی از پیامدهای این تغییرات، کاهش محسوس نقش مشاوران املاک است؛ بهطوریکه تجربه، تخصص و نقش واسطهگری حرفهای آنها دیگر مانند گذشته مورد استفاده قرار نمیگیرد. این وضعیت، سردرگمی کمسابقهای در بازار اجاره ایجاد کرده و اختلافات میان مالک و مستأجر را افزایش داده است. سامانههایی که قرار بود نقش تسهیلگر داشته باشند، در عمل به عاملی برای پیچیدگی بیشتر فرآیندها و شکلگیری چالشهای تازه تبدیل شدهاند؛ موضوعی که مسئولان مربوطه باید نسبت به آن پاسخگو باشند.
وی خاطرنشان کرد: اگر سیاستگذاران قصد دارند ثبت قراردادهای اجاره صرفاً از مسیر سامانههایی مانند «کاتب» انجام شود، لازم است این تصمیم بهصورت شفاف و صریح اعلام شود. برخورد غیرمستقیم با صنف مشاوران املاک، نهتنها مشکل را حل نمیکند، بلکه بر ابهام و بیاعتمادی میافزاید. شفافیت با این صنف، بسیار منطقیتر از حذف تدریجی و پنهان نقش آنهاست؛ بهویژه در شرایطی که عملاً بسیاری از فرآیندهای بازار به اپلیکیشنها و سامانههای آنلاین واگذار شده است.
پژوهشگر حوزه املاک یادآور شد: از سوی دیگر، هزینههای تحمیلشده به مستأجران نیز به یکی از نقاط مناقشهبرانگیز این روند تبدیل شده است. پس از تنظیم قرارداد توسط طرفین، پیشنویس به دفترخانه ارسال میشود و دفترخانه بابت تأیید پیشنویس و سپس ثبت نهایی عقد قرارداد، مبالغ جداگانهای از مستأجر دریافت میکند. این رویه، از نگاه بسیاری از فعالان بازار، نوعی دریافت هزینه مضاعف و نظاممند از مردم است؛ در شرایطی که مستأجران با فشار شدید مالی روبهرو هستند.
این کارشناس تصریح کرد: پرسش اساسی اینجاست که مستأجر با چه توان اقتصادی و بر اساس کدام منطق باید چنین هزینههایی را پرداخت کند؟ در بازاری که قدرت خرید بهشدت کاهش یافته و اجارهبها سهم بزرگی از درآمد خانوار را میبلعد، تداوم این رویهها نهتنها به ساماندهی بازار کمک نمیکند، بلکه میتواند به تشدید نارضایتی و بیاعتمادی عمومی منجر شود.
شریف ضمن از نحوه کارکرد سامانه های ثبت قرارداد به گسترش نیوز گفت: سامانه «خودنویس» نیز از همان ماههای ابتدایی راهاندازی با ایرادات فنی و اجرایی متعددی همراه بوده است؛ ایراداتی که بهرغم طرح مکرر از سوی فعالان بازار، تاکنون با واکنش مؤثر یا اصلاح جدی از سوی متولیان مواجه نشده است. بیتوجهی به این نقدها، روند ثبت قراردادهای اجاره را با اختلال مواجه کرده و اعتماد کاربران را نسبت به کارآمدی این سامانه کاهش داده است.
او مطرح کرد: پیامد مستقیم این وضعیت، جابهجایی محل ثبت قراردادها از دفاتر مشاوران املاک به کافینتها بوده است؛ پدیدهای که خود گویای خلأ تخصصی در فرآیند جدید است. در حالی که مشاور املاک با تکیه بر تجربه و دانش میدانی، از مرحله بازدید ملک تا نهایی شدن معامله و تحویل واحد در کنار طرفین حضور دارد، ثبت صرف اطلاعات در یک سامانه آنلاین عملاً جایگزین این نقش تخصصی نشده است.
کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: برخلاف ادعای تسهیلگری، هزینههای ناشی از استفاده از این سامانهها عملاً به بار مالی جدیدی برای مردم تبدیل شده است. این هزینهها نهتنها فرآیند را سادهتر نکرده، بلکه بر هزینههای جانبی مستأجران افزوده و فشار مالی بیشتری به آنها تحمیل کرده است؛ موضوعی که تردیدی در آن وجود ندارد.
شریف مطرح کرد: نکته قابل تأمل آن است که مجریان سامانههای ثبت قرارداد، عملاً هیچیک از مسئولیتها و مراحل عملیاتیای را که یک مشاور املاک در مسیر انعقاد یک قرارداد نهایی بر عهده دارد، انجام نمیدهند؛ با این حال، در پایان فرآیند، بار مالی و حتی بدهیها متوجه بنگاههای معاملاتی میشود. این رویه از نگاه فعالان صنفی قابل قبول نیست و نیازمند بازنگری فوری است.
او اظهار داشت: در این میان، تصویری نادرست و یکسویه از مشاوران املاک در افکار عمومی شکل گرفته؛ تصویری که برخی آن را مقدمهای برای حذف تدریجی این صنف میدانند. در حالی که به باور بسیاری از کارشناسان، بهجای ارائه آدرسهای غلط و پاککردن صورت مسئله، باید ایرادات آشکار سامانهها را شناسایی و برطرف کرد تا بازار به تعادل برسد.
احسان شریف در پایان اضافه کرد: از سوی دیگر، مقایسه هزینههای دریافتی دفاتر اسناد رسمی با بنگاههای معاملاتی نشان میدهد که در بسیاری موارد، مبالغ اخذشده توسط دفاتر رسمی بهمراتب بیشتر است، اما کمتر مورد نقد قرار میگیرد. این رویکرد دوگانه، شائبه تلاش برای تخریب جایگاه حرفهای مشاوران املاک را تقویت کرده است. اگر این روند در سال ۱۴۰۴ اصلاح نشود، بهنظر میرسد بازار اجاره در ماههای ابتدایی سال ۱۴۰۵ با تعارضها و چالشهای گستردهتری مواجه شود؛ شرایطی که نه به نفع مردم است و نه با شعارهای اولیه دولت درباره حمایت از اشتغال همخوانی دارد.
در صورت تمایل به پیگیری اخبار روز حوزه مسکن و آخرین تحولات در بازار اجاره، سرویس راه و مسکن پایگاه خبری گسترش نیوز را دنبال کنید.
