این اقدام را میتوان بخشی از تلاش دولت برای مهار بحران اجارهنشینی دانست؛ بحرانی که در سالهای اخیر به یکی از جدیترین دغدغههای اجتماعی و اقتصادی تبدیل شده است. کاهش قدرت خرید خانوارها، رشد بیضابطه اجارهبها و نبود عرضه کافی واحدهای مناسب، فشار مضاعفی بر مستأجران وارد کرده و بسیاری را به حاشیه شهرها یا حتی مهاجرت به مناطق کمبرخوردارتر سوق داده است.
واگذاری زمین رایگان به بخش خصوصی، در واقع نوعی مشوق سرمایهگذاری محسوب میشود. بخش خصوصی با کاهش هزینه اولیه زمین، انگیزه بیشتری برای ورود به پروژههای اجارهای پیدا میکند و در نتیجه، عرضه واحدهای جدید افزایش مییابد. این افزایش عرضه میتواند به تعدیل نسبی قیمتها و ایجاد رقابت در بازار اجاره منجر شود.
از سوی دیگر، تعیین سقف اجارهبها در سطحی پایینتر از نرخ بازار، بهویژه برای اقشار متوسط و کمدرآمد، فرصتی برای دستیابی به مسکن مناسب فراهم میکند. اگر این سیاست بهطور گسترده اجرا شود، میتواند به کاهش مهاجرتهای اجباری و تثبیت نسبی جمعیت در مناطق شهری کمک کند.
البته اجرای موفق این طرح نیازمند نظارت دقیق بر عملکرد بخش خصوصی است. اگر سازوکارهای شفاف برای کنترل اجارهبها و کیفیت ساخت وجود نداشته باشد، احتمال انحراف از اهداف اصلی وجود دارد. تجربههای گذشته نشان داده که بدون نظارت مؤثر، برخی پروژهها به سمت سودجویی و افزایش قیمت حرکت کردهاند.
در کنار این طرح، دولت باید به فکر تأمین مالی پایدار نیز باشد. واگذاری زمین تنها بخشی از ماجراست؛ حمایتهای بانکی، تسهیلات ساخت و تضمین بازگشت سرمایه برای سرمایهگذاران، از دیگر الزامات موفقیت چنین پروژههایی است.
در نهایت، اگر این سیاست با جدیت و شفافیت دنبال شود، میتواند به نقطه عطفی در بازار اجاره ایران تبدیل شود؛ نقطهای که شاید برای نخستین بار، اجارهنشینها احساس کنند فشار سنگین اجاره قابل کنترل است و امید به آینده سکونت در شهرها دوباره جان میگیرد.
بازار مسکن و بهویژه بخش اجاره، سالهاست با تقاضایی میلیونی و فشاری سنگین بر اقتصاد خانوارها روبهروست؛ فشاری که در بسیاری موارد، بخش عمده درآمد خانوار را صرف تأمین سرپناه میکند. در همین راستا، دولت اجرای طرح «مسکن استیجاری عمومی» را با هدف حمایت از دهکهای کمدرآمد و ایجاد تعادل در بازار اجاره در دستور کار قرار داده است.
پرویز آقایی، کارشناس دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، با تشریح ابعاد این طرح، آن را پاسخی به یک خلأ تاریخی در سیاستگذاری مسکن کشور دانست.
آقایی با اشاره به گستردگی و پیچیدگی بازار اجاره مسکن گفت: از سال ۱۳۷۷ قانون استیجار وجود داشته و بر اساس آن، سالانه باید ۱۰ درصد از تولید مسکن کشور به ساخت مسکن استیجاری اختصاص مییافت؛ امری که به گفته او، در عمل محقق نشد.
وی افزود: اگر این تکلیف قانونی اجرا میشد، امروز بیش از یک میلیون واحد مسکن استیجاری عمومی در کشور وجود داشت که میتوانست بخش بزرگی از تقاضای بازار اجاره را پاسخ دهد.
این کارشناس حوزه مسکن تأکید کرد: هدف اصلی طرح مسکن استیجاری عمومی، صرفاً کاهش اجارهبها نیست، بلکه توانمندسازی خانوارهاست.
به گفته آقایی، خانوارهایی که امروز ۵۰ تا ۹۰ درصد درآمد خود را صرف اجاره مسکن میکنند، عملاً امکان استفاده از پروژههای حمایتی یا ورود به بازار خرید مسکن را ندارند. این طرح تلاش میکند با کاهش هزینه اجاره و ایجاد دوره سکونت پایدار، مسیر خانهدار شدن را برای آنها هموار کند.
آقایی با رد تصور «اجارهداری دولتی» توضیح داد: دولت نقش تصدیگری ندارد و واحدهای مسکونی از طریق کارگزاران بخش خصوصی و در چارچوب ضوابط مشخص اجاره داده میشود.
وی افزود: ثبتنام متقاضیان از طریق سامانه انجام میشود و قیمت اجاره، مدت سکونت و مقررات، شفاف و از پیش تعیین شده است.
به گفته این مقام مسئول، مسکن استیجاری عمومی تجربهای شناختهشده در بسیاری از کشورهای جهان با سابقهای بیش از صد سال است.
آقایی تصریح کرد: اگرچه ممکن است در سالهای ابتدایی اجرای طرح چالشهایی وجود داشته باشد، اما تلاش شده با بهرهگیری از تجربههای جهانی و ظرفیتهای داخلی، اجرای آن به بخش خصوصی سپرده شود.
وی با اشاره به بسته مدیریت بازار اجاره که در اردیبهشتماه امسال ابلاغ شد، گفت: وزارت راه و شهرسازی اراضی خود را بهصورت رایگان در اختیار بخش خصوصی، نهادهای حمایتی و نهادهای عمومی قرار میدهد تا واحدهای مسکونی احداث و در قالب اجاره استیجاری عمومی عرضه شود.
این اقدام بهعنوان یکی از مهمترین مشوقها برای مشارکت بخش خصوصی در ساخت مسکن اجارهای عنوان شده است.
آقایی درباره محل احداث این واحدها توضیح داد: اولویت ساخت مسکنهای استیجاری عمومی، مناطق درونشهری با قیمت متوسط است تا مستأجران با مشکلات تردد و فاصله از خدمات شهری مواجه نشوند.
وی همچنین از پیشبینی واحدهایی با متراژ مناسب و حتی تا میانگین ۱۱۰ متر خبر داد و گفت: هدف، عرضه مسکن باکیفیت و متناسب با شأن خانواده ایرانی است.
این کارشناس دفتر اقتصاد مسکن با اشاره به نرخ اجارهبها در این طرح گفت: بر اساس مصوبات ابلاغی، میزان اجاره برای دهکهای سوم و چهارم حدود ۳۵ درصد، دهکهای پنجم و ششم ۴۵ درصد و در نهایت حداکثر ۵۵ درصد اجارهبهای بازار خواهد بود.
به گفته آقایی، در این مدل، خانوارها حداکثر نیمی از اجاره واحد مشابه در بازار آزاد را پرداخت میکنند.
