|
کدخبر: 163490

جهش بی سابقه قیمت ملک!

اتفاقاتی که در بازار مسکن ۹۹ رخ داد در طول سه دهه اخیر بی‌سابقه بود. ظاهر «جهش قیمت ملک» در سال گذشته شبیه رخداد سال ۸۶ است؛ اما دو تفاوت در نبض قیمت و معاملات مسکن پارسال وجود دارد که بیانگر رکوردزنی تاریخی جهش مسکن در سال ۹۹ است. در سال‌ جاری، سه مسیر مقابل بازار معاملات مسکن وجود دارد.

راه و مسکن جهش بی سابقه قیمت ملک!

 بررسی آماری تحولات بازار مسکن در سه دهه اخیر نشان می‌دهد: بازار مسکن در سال ۹۹ با استناد به دو نشانه، یک تورم بی‌سابقه را تجربه کرده است. تا پیش از انتشار کارنامه بازار مسکن در یک‌سال ۹۹، دو علامت جدی از وقوع یک رکورد بی‌سابقه در این بازار وجود داشت. این رکورد شامل دو جزء اصلی معاملات و قیمت بود. بازار مسکن از یک سو در سال ۹۹، رکود کمترین حجم ماهانه معاملات مسکن را داشت.

به طوری‌که در برخی ماه‌ها حجم معاملات به کمتر از ۳ هزار فقره نیز رسید. علامت دیگر رکورد تورم ماهانه مسکن بود که به بیش از ۵ درصد رسیده بود. به این ترتیب این انتظار از پیش از انتشار کارنامه یکساله وجود داشت که بازار مسکن به لحاظ رکود سنگین معاملات و جهش قیمت، یک رکورد بی‌سابقه را ثبت کرده است.

با این حال در روز‌های اخیر، همزمان با انتشار اطلاعات کارنامه تحولات یکساله بازار مسکن در سال گذشته، بر بی‌سابقه نبودن وضعیت این بازار تشکیک وارد شد. اطلاعات این کارنامه مشخص کرد میانگین قیمت مسکن در یک‌سال ۹۹ معادل ۲۳ میلیون و ۸۶۵ هزار تومان بوده که نسبت به یک‌سال ۹۸، بیش از ۸۰ درصد رشد کرده است.

رخدادی که وضعیت بازار مسکن در یکسال ۹۹ را بی‌سابقه نشان می‌دهد، اما به اعتقاد برخی بررسی آمار بلندمدت تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن در سال ۸۶ نیز مشابه سال گذشته معادل ۸۰ درصد افزایش را تجربه کرده است. به این ترتیب این میزان رشد دست‌کم در ۱۲ سال گذشته بی‌سابقه نبوده است. در این میان بررسی‌ها حاکی از آن است که با استناد به دو نشانه، این شک در مورد «بی‌سابقه بودن تورم یک‌سال ۹۹ بازار مسکن» مردود است.

نشانه نخست در مورد روند تورم فصلی بازار مسکن در دو سال ۸۶ و ۹۹ است. بررسی آمار‌های منتشر شده نشان می‌دهد: در طول سال ۸۶ (از بهار تا زمستان) میانگین قیمت مسکن در شهر تهران معادل ۲۰ درصد کاهش پیدا کرد.

به طوری‌که در این سال، میانگین قیمت مسکن در بهار معادل یک میلیون و ۷۰۰ هزار تومان و در زمستان معادل یک میلیون و ۳۶۰ هزار تومان بود. درواقع تورم ۸۰ درصدی یک‌سال ۸۶ عمدتا به واسطه رشد قیمت در فصل اول آن بوده، اما در طول سال، فصل به فصل روند تغییرات قیمت کاهشی بوده است. اما در سال ۹۹، میانگین قیمت از بهار تا زمستان معادل ۶۷ درصد رشد پیدا کرد.

در بهار سال گذشته، معاملات با میانگین قیمت ۱۷ میلیون تومان آغاز شد و با میانگین قیمت ۲۸ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در زمستان به کار خود خاتمه داد. روندی که بیانگر ثبت تورم ماهانه ۷/ ۶ درصدی در بازار مسکن سال گذشته بوده است. البته علاوه بر این نشانه، یک نشانه دیگر برای مردود بودن این شک وجود دارد.

در دوره ابتدایی مورد مقایسه، جهش قیمت فقط در همان سال ۸۶ رخ داد، در سال ۸۷ خاتمه پیدا کرد و در سال ۸۸ قیمت مسکن با ۱۰ درصد کاهش، افت منفی پیدا کرد، اما در این دوره طی سال‌های ۹۷ تا ۹۹ جهش مکرر قیمت وجود داشت. از این رو با استناد به این دو نشانه می‌توان گفت سال ۹۹ برای بازار مسکن به لحاظ حجم معاملات و تورم در طول سه دهه اخیر بی‌سابقه بوده است.

حال سوال اینجاست که آیا این روند قرار است برای سال جاری یعنی ۱۴۰۰ نیز تداوم داشته باشد؟ یا اینکه عواملی برای تغییر مسیر بازار مسکن وجود دارد؟ بررسی‌ها حاکی از آن است که بازار مسکن به لحاظ حجم معاملات، رفتار خریدار و فروشنده و قیمت یک سال متفاوت را پیش رو دارد. در سال ۱۴۰۰ باتوجه به اینکه در ماه‌های اخیر بازیگردان اصلی بیرونی بازار مسکن، «ریسک غیراقتصادی» بوده می‌تواند سه مسیر متفاوت را پیش روی این بازار قرار دهد.

مسیر اول با «حل ریسک غیراقتصادی» رقم می‌خورد. مسیر دوم «ناامیدی از حل ریسک غیراقتصادی» است و سومین مسیر جو روانی «منتظر گشایش» (مابین خوش‌بینی و بدبینی) است.

در صورتی که ریسک غیراقتصادی، به طور قطعی تعیین تکلیف شود، روند کاهش قیمت مسکن آغاز می‌شود. به این شکل که ابتدا تورم ماهانه افت پیدا می‌کند، سپس کاهش قیمت اسمی و در مرحله آخر قیمت واقعی کاهش پیدا می‌کند. چراکه در صورت حل ریسک غیراقتصادی، انتظارات تورمی برای معاملات سفته‌بازانه رنگ می‌بازد و بلافاصله تورم ماهانه افت خواهد کرد.

تقریبا اتفاقی شبیه آنچه در آبان ماه سال گذشته رخ داد و ماه بعد از آن، تورم ماهانه افت پیدا کرد. در سال گذشته، ریسک غیراقتصادی در نیمه پاییز فروکش کرد و تا ماه بعد از آن، مردم و فعالان اقتصادی امید داشتند نشانه‌های بیشتری در پی تغییر رئیس‌جمهور آمریکا رویت شود، اما این خوش‌بینی در ماه‌های بعدی رنگ باخت.

چراکه عاملی که می‌توانست کاهش ریسک غیراقتصادی را پایدار کند تعیین تکلیف برجام بود که چنین موضوعی اتفاق نیفتاده. به همین دلیل از اواسط زمستان شکل دیگری از انتظارات در بازار‌ها از جمله بازار مسکن شکل گرفت که به نوعی همان جو روانی مابین مسیر اول و دوم بود. اما اکنون از ابتدای سال جاری، یک حس و برداشت جدید در فضای بازار‌ها از جمله بازار مسکن به سمت خوش‌بینی شکل گرفته و همین امر منجر به ظهور علائم خفیف حضور فروشنده‌ها و بازگشت تدریجی خریداران به بازار شده است.

کارشناسان معتقدند در صورتی که مسیر دوم یعنی «ناامیدی از حل ریسک غیراقتصادی» قطعی شود، فضای بازار‌ها به شرایط قبل از آبان ماه سال گذشته باز‌می‌گردد و در این صورت همچون آن مقطع زمانی بازار مسکن تعقیب‌کننده بازار ارز و سهام می‌شود. به عنوان مثال در سال ۹۸، بازدهی بورس ۱۸۷ درصد بود و بازار مسکن به دنبال این بازار، معادل ۶۰ درصد بازدهی را ثبت کرد. در سال ۹۷ نیز بازیگردان اصلی انتظارات تورمی بود که موجب شد بازدهی بازار ارز ۱۶۶ درصد و بازدهی بازار مسکن ۷۰ درصد شود.

البته این وضعیت که بازار مسکن دنباله‌رو بازار‌های دیگر باشد تا شهریور ۹۹ نیز ادامه پیدا کرد. به طوری‌که آمار نشان می‌دهد بازدهی بازار‌ها از ابتدا تا شهریور ۹۹ به این ترتیب بوده است.

بورس ۲۱۱ درصد، ارز ۷۰ درصد و مسکن ۵۵ درصد. در مسیر دوم یعنی جو منتظر گشایش نیز افراد از یک‌سو به دلیل نداشتن انتظارات تورمی، به دنبال خرید و فروش‌های سفته‌بازانه نیستند و از سوی دیگر خوش‌بینی کامل به ثبات و پایداری ندارند.

در چنین فضایی احتمالا تجربه زمستان ۹۹ تکرار می‌شود. به این معناکه افراد بازاری را انتخاب می‌کنند که ریسک آن کم و بازدهی آن در بلندمدت بالا است. این موضوع به خوبی از روی آمار قابل توضیح است.

در حالی‌که بازدهی ماهانه بازار‌ها در دی ۹۹ همه منفی بود بازار مسکن بازدهی مثبت را ثبت کرد. به طوری‌که بازدهی بورس منفی ۲۰، ارز منفی ۱۳ و سکه منفی ۱۴ بود بازدهی ماهانه بازار مسکن در دی مثبت ۲ ثبت شد. جالب آنکه بررسی روند بازدهی بازار‌ها از ابتدای سال تا پایان بهمن ۹۹ نیز حاکی از آن است که پس از بورس، بازار مسکن بازدهی ۸۹ درصدی داشت و از بازار ارز و سکه عبور کرد.

در مجموع از آنجاکه در ماه‌های اخیر در میان متغیر‌های بیرونی، ریسک غیراقتصادی بازیگردان اصلی است؛ اگر بررسی‌ها نشان دهد که مسیر محتمل، گزینه سوم باشد، این برداشت وجود دارد که بازار مسکن به سمت تورم حرکت کند و تخلیه حباب اتفاق نیفتد. در این میان دو ابزار مهم وجود دارد که می‌تواند بازار مسکن را از این مسیر محتمل دور کند. اولین ابزار افزایش سود بانکی است که گزینه‌ای برای در امان نگه‌داشتن بازار مسکن از تورم است و دومین ابزار که توسط سیاست‌گذار بخش مسکن باید پیگیری شود افزایش هزینه‌های سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری در این بازار از طریق ابزار مالیاتی است.

 

منبع: دنیای اقتصاد
  • هالو ارسالی در

    انقلاب 57 شوخی تلخی بود .

  • ميراحمد ارسالی در

    لعنت خداوند و اين مردم بي پناه بر آخوندي و هم فكرانش

  • ناشناس ارسالی در

    کشورمفلوک نفرین شده

  • شهروند ارسالی در

    این همه دلیل و حدس و گمان زدی یه کلام خو دتو راحت کن گرانی خانه در راه است کاری ب ه قدرت و توانایی مردم هم ندارد

  • کارگر وطن ارسالی در

    خدا لعنتشون کنه

  • محمد ارسالی در

    علت جهش بی سابقه قیمت مسکن ناشی از تفکرات لیبرالیسم وزیر مسکن است که بجای تولید مسکن ارزان قیمت نیازمندان به تولید ناچیز مسکن آنهم با قیمت بالای 15 برابر قیمت مسکن مهر زمان احمدی نژاد صرفا کوبیدن سیاست های قبلی و توجیه استکباری خودش را دنبال می کند و شعار ارزانی مسکن سر می دهد و می خواهد بجای پرداختن به وظایف اصلی خود با توجیه وتضییع حق مالکیت و مالیات بستن وبه بهانه واهی جلوگیری از تجاری کردن مسکن، به قول خودش قیمت ها را بشکند که متاسفانه روز بروز به قیمت مسکن و شکستن کمر نیازمندان مسکن می انجامد ایشان برای نتوانستن پرداخت 40 میلیون تومان قیمت مسکن ملی مستضعفان را از امتیاز مسکن خارج نمود در حالی که بسیاری از نیازمندان اصلا توان ثبت نام در طرح ملی مسکن را ندارند به عبارتی اصلا معلوم نیست ایشان وزیر مسکن کیست واقعا برای دولت مستکبرین متاسفم که 2 ماه بیشتر به پایان کارش نمانده اما....

  • حمید رضا ارسالی در

    این رشد 211 درصد بورس را احتمالا در خواب دیدی اگر کسی 500 میلیون تو بورس گذاشته الان شده 250 میلیون اگر مسکن می خرید الا ن 3 میلیارد بود این رشد 200 درصدی بورس ر ا احتمالا یا تو خواب دیدی یا توهم داری ی ا مغرضی یا جز عواملی

  • ناشناس ارسالی در

    ننگ ونفرین برهمه شما

  • ناشناس ارسالی در

    کثیف ترین ولجن ترین کشوردنیا زندگی درایر ان یعنی تجسم واقعی جهنم

  • ناشناس ارسالی در

    بی سابقه کیلوی چند الان پول داشته باش می تونی برای زباله های مردم هم قیمت بزاری ف قط یک سرمایه گذار پر قدرت فردا بگه درب ا ب معدنی نایاب شد فردا همه توی اشغال های شهر رو زیرو رو میکنن مردم فقط گوششون درا ز شده برای دهن گشاد ها تا چه رو افزایش م یدن خدا دنیا اخرت این افراد رو به باعث صدمه به قشر ضعیف میشه رو بسوزونه لعنت خد ا به این دسته

  • کامیار ارسالی در

    فقط دوتا قانون مستحکم میخواد یکی هر کدمل ی یک خانه یعنی اگر کسی خونه دوم یا سوم د اره باید نصفشو مالیات بده و دومیش اینکه هرسند تازه ای که زده میشه نشه به نام دیگ ری زد و خرید و فروش کرد تا ده سال یعنی د لال بازی تموم براحتی قیمت ملک شصت درصد ک اهش میابد

  • ناشناس ارسالی در

    دولت توانایی کنترل بازار مرغ وروغن را ند ارد چه برسد به بازار مسکن

  • صدا ارسالی در

    کدام جهش قیمت منطقی و عقلانی بود؟ خودرو؟ مرغ؟تخم مرغ؟ میوه؟ گوشت قرمز؟و...
    طلا؟سکه؟و...
    چه کسانی از این جهش ها سود بردند؟
    فرزندان خارج نشین مس وولین؟ یا ملت مظلوم؟ ملتی که زیر فشار ها ، استخوان هایشان خرد شده و کارتن خواب و کارتن جمع کن شده‌اند برای لقمه‌ای نان
    این قصه پر غصه انتها ندارد

  • Ts ارسالی در

    اگه قراره هر واحد صنفی خودش برای تعیین ق یمت اقدام کنه وهر جور میخواد کار انجام ب د پس مملکت دولت ومسئول لازم نداره، وقتی توان اداره مملکت ندارین استعفا بدین

  • ناشناس ارسالی در

    مسکن رو که دیگه نگو. سرآمد تمام ترکاریهای دولت بی تدبیری و نا امیدی، مسکن بود. بی خانمانها رو بیچاره کرد این روحانی بیشرف

  • ناشناس ارسالی در

    عنوم تو هر چی ....

  • سارینا ارسالی در

    خداوند لعنت کند باعث وبانی این همه فقروف لاکت رو ایا فکرجوانی که قصد تهیه مسکن را دارد نمیکنید از خشم خدا بترسید

  • ناشناس ارسالی در

    خاک تو سرتون خونه خریدن رویا شده برای اک ثر مردم بمیرید چرا نمی میرید؟

  • شمیم گل نرگس ارسالی در

    بازار مسکن در صورتی که دولت با ابزارهای موجودش دخالت کند مانند غده چرکین سر باز میکند وتعفنش کشور را بر می دارد،تنها راه کار پرهیز از هر گونه اظهار نظر غیره کارشناسانه است که هر ننه قمری اظهار نظر ننمایید.این بازار در مدت بسیار محدودی شاید افزایش داشته باشد ولی مطمئن باشید ،خوابی ده ساله دارد و هر چه افزایش داشته تخلیه میشود بگذارید هر کس میخواهد مسکن بخرد این به نفع نهایت مستأجران میشود چون بعداز مدتی که تخلیه ماند حتماً اجاره میدهند .وپس از خواب طولانی تمام سرمایه این افراد بر میگردد به روز اول شان وفقط حسرت بر دلشان می ماند. جان کلام حساسیت در این بازار خطر ناک است با ابزار مالیاتی،وسایر موضوعات بخشی دیگر آسیب می‌بیند.

  • ارسلان مرادپور ارسالی در

    سلام
    51 ساله هستم 2 فرزند و یک همسر دارم.کلاغ ها خونه دارند ما نداریم.زمین خدا را چرا گرون میکنند.....خدا اگر متوجه بشه از دست مسولین شاکی میشه..........این عدالت و انسانیت و اسلام نیست.....

  • ناشناس ارسالی در

    تورو جان عزیزانتان قیمت‌ها را پایین بیاو رید به ولاه کم آوردیم حتی نمیتونیم یه خا نه 30 متری اجاره کنیم چه برسه بتونیم بخر یم

ارسال نظر

 
در حال بارگزاری ...