بازار مسکن در ماههای اخیر با موجی از بیثباتی روبهرو بوده است. بسیاری از خریداران که پیشتر میتوانستند با برنامهریزی بلندمدت برای خرید خانه اقدام کنند، اکنون با قیمتهایی مواجهاند که در بازههای کوتاه زمانی دچار جهش میشود. این وضعیت نهتنها توان خرید را کاهش داده، بلکه تصمیمگیری برای ورود به بازار را نیز دشوارتر کرده است.
از سوی دیگر، کاهش عرضه مؤثر در بازار، فشار مضاعفی بر قیمتها وارد کرده است. پروژههای نیمهتمام، کندی روند ساختوساز و مشکلات مربوط به تأمین مالی سازندگان، همگی باعث شدهاند حجم عرضه جدید کمتر از نیاز واقعی جامعه باشد. این کمبود عرضه، یکی از اصلیترین عوامل نگرانی درباره آینده قیمتهاست.
در کنار این مسائل، تورم عمومی و افزایش هزینههای ساخت نیز نقش مهمی در شکلگیری انتظارات افزایشی ایفا میکند. سازندگان با هزینههای بالاتری برای مصالح، دستمزد و زمین مواجهاند و طبیعی است که این افزایش هزینهها در نهایت به قیمت نهایی مسکن منتقل شود. همین موضوع باعث شده بسیاری از خانوارها نگران باشند که فاصله آنها با خانهدار شدن هر روز بیشتر شود.
فعالان بازار نیز نسبت به آینده این بخش دیدگاههای متفاوتی دارند. برخی معتقدند که با ادامه روند فعلی، قیمتها همچنان صعودی خواهد بود، زیرا هیچ نشانهای از افزایش قابل توجه عرضه یا کاهش هزینههای ساخت دیده نمیشود. در مقابل، گروهی دیگر بر این باورند که رکود معاملاتی میتواند در بلندمدت سرعت رشد قیمتها را کاهش دهد.
در همین حال، سیاستهای دولتی نیز نقش تعیینکنندهای در آینده بازار مسکن دارد. هرگونه تغییر در نرخ تسهیلات، قوانین ساختوساز، مالیات بر خانههای خالی یا برنامههای حمایتی میتواند مسیر بازار را تغییر دهد. اما نبود ثبات و پیشبینیپذیری در این سیاستها، خود به عاملی برای نگرانی تبدیل شده است.
در نهایت، آینده بازار مسکن به مجموعهای از عوامل اقتصادی، اجتماعی و سیاستگذاری وابسته است. تا زمانی که چشمانداز روشنی برای کنترل تورم، افزایش عرضه و حمایت از قدرت خرید خانوارها ارائه نشود، نگرانیها درباره آینده قیمت خانه همچنان پابرجا خواهد ماند و بازار در فضای انتظار و احتیاط حرکت خواهد کرد.
بررسی فایلهای فروش بازار مسکن نشان میدهد واحدهای قدیمی بیشترین تغییر قیمتی را داشتهاند.
بررسی تحولات اخیر بازار خرید و فروش مسکن در تهران نشان میدهد ترکیب فایلهای عرضهشده در بازار در حال تغییر است.
بر اساس رصد فایلهای ملکی، سهم آپارتمانهای موسوم به «سبز» ــ واحدهایی که با قیمتی پایینتر از میانگین نرخ منطقه عرضه میشوند ــ و همچنین فایلهای «سیاه» که در محدوده میانگین قیمتی هر منطقه قرار دارند، افزایش یافته است.
بررسی جزئیتر این فایلها حاکی از آن است که بیشترین عقبنشینی قیمتی به واحدهای با سن بنای بالاتر از ۱۰ سال مربوط میشود. در مقابل، آپارتمانهای نوساز همچنان مقاومت بیشتری در برابر کاهش قیمت از خود نشان میدهند و انعطاف کمتری در نرخهای پیشنهادی دارند.
این تغییر رفتار قیمتی، علاوه بر رکود شدید حاکم بر بازار مسکن، از واکنش بازار مسکن به تحولات سیاسی اخیر حکایت دارد؛ بهگونهای که بخشی از فروشندگان، بهویژه در واحدهای میانسال و قدیمی، برای افزایش شانس فروش، به تعدیل قیمتهای پیشنهادی رضایت دادهاند.
با این حال، بررسی فایلها نشان میدهد که واحدهای «قرمز» ــ آپارتمانهایی با قیمتهای بالاتر از میانگین نرخ املاک مشابه در همان منطقه ــ همچنان در بازار حضور دارند. بخش عمده این فایلها به آپارتمانهای نوساز اختصاص دارد؛ واحدهایی که مالکان آنها همچنان بر حفظ سطح قیمتی مورد انتظار خود تأکید دارند و نشانهای از عقبنشینی جدی در این بخش دیده نمیشود.
در مجموع، دادههای بازار از شکلگیری شکاف قیمتی میان واحدهای نوساز و آپارتمانهای قدیمیتر حکایت دارد؛ شکافی که میتواند در ماههای آینده به یکی از متغیرهای تعیینکننده رفتار خریداران و فروشندگان در بازار مسکن تهران تبدیل شود.
