گسترش نیوز: بازار اجاره در ایران همواره با تأخیر زمانی به شوکهای ارزی واکنش نشان داده است؛ تأخیری که اغلب مستأجران را غافلگیر میکند. در حالی که نگاهها در ماههای پایانی سال بیشتر متوجه قیمت خرید و فروش مسکن است، تجربه سالهای گذشته نشان میدهد که اثر واقعی نوسانات ارز، معمولاً در فصل جابهجایی مستأجران و همزمان با افزایش تقاضای فصلی خود را آشکار میکند.
نوسان ارز، صرفاً یک متغیر پولی نیست؛ بلکه بهصورت زنجیرهای هزینههای زندگی شهری را افزایش میدهد و اجاره مسکن یکی از نخستین بخشهایی است که از این موج تأثیر میپذیرد. رشد انتظارات تورمی، تغییر رفتار موجران و تلاش برای حفظ ارزش دارایی، باعث میشود حتی پیش از افزایش رسمی هزینهها، فشار قیمتی در قراردادهای اجاره شکل بگیرد.
در چنین فضایی، بازار اجاره بیش از آنکه تابع عرضه و تقاضای واقعی باشد، به انتظارات ذهنی بازیگران خود وابسته میشود. موجران با رصد نوسانات ارز، تصمیمات خود را بر مبنای آیندهای نامطمئن تنظیم میکنند و مستأجران نیز ناچارند در شرایطی تصمیم بگیرند که قدرت پیشبینی آنها به حداقل رسیده است؛ شرایطی که خود به تشدید بیثباتی بازار دامن میزند.
از سوی دیگر، تداوم نوسانات ارزی میتواند سیاستهای حمایتی دولت در حوزه اجاره را با چالش جدی مواجه کند. هرگونه تأخیر در اجرای بستههای حمایتی، سقفگذاریها یا ابزارهای مالی، در بازاری که تحت تأثیر شوکهای ارزی قرار دارد، عملاً کارایی خود را از دست میدهد و بهار ۱۴۰۵ را به آزمونی دشوار برای سیاستگذار و اجارهنشینان بدل میکند.
بر همین اساس، پرسش کلیدی پیشرو این است که اگر نوسانات ارزی در ماههای ابتدایی سال آینده ادامهدار باشد، بازار اجاره در بهار ۱۴۰۵ به چه سمتی حرکت خواهد کرد؛ سناریویی که پاسخ به آن، میتواند تصویر روشنی از آینده هزینه مسکن برای میلیونها خانوار ترسیم کند. در این راستا، گفتگویی نیز با کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی انجام دادیم که در ادامه می خوانید.
مسعود نجفی درباره آینده بازار اجاره مسکن با توجه به نوسانات ارزی اخیر گفت: واقعیت این است که اجاره مسکن کاملاً تابعی از قیمت تمامشده مسکن است و هر تغییر در بهای مسکن، به طور مستقیم روی اجارهبها تأثیر میگذارد. بازار مسکن در حال حاضر با رکودی سنگین روبهروست که از ماههای گذشته ادامه یافته و بیعملی دولت نیز این رکود را تشدید کرده است. در ایران، مسکن بهعنوان یک کالای سرمایهای تلقی میشود و همین نگاه سرمایهای، مشکلات و چالشهای بزرگی را پیش پای بازار گذاشته است؛ در حالی که در بسیاری از کشورهای جهان، مسکن بیشتر به چشم یک نیاز پایهای و کالا برای سکونت دیده میشود، نه وسیلهای برای سرمایهگذاری.
او ادامه داد: افزایش کاذب قیمت دلار و طلا باعث شده سرمایههای سرگردان برای حفظ ارزش پول خود به بازار طلا و سکه هدایت شوند و بازار مسکن از رونق بیفتد. نتیجه این روند، رکود شدید در بازار اجاره و خرید مسکن است که ادامه آن میتواند فشار زیادی بر دهکهای پایین جامعه وارد کند. بیثباتی بازار ارز، عامل اصلی و غیرقابل انکار این وضعیت است و بازار مسکن بهعنوان یکی از بخشهای حساس اقتصادی، در کوتاهمدت به سرعت تحت تأثیر نوسانات دلار قرار میگیرد.
نجفی افزود: با توجه به شرایط فعلی، به نظر میرسد تا پایان سال جاری، افزایش قابل توجهی در قیمت مسکن رخ نخواهد داد. اما سال آینده ممکن است روند متفاوتی پیش رو داشته باشیم و نشانههای آن را در بهار ۱۴۰۵ شاهد باشیم. افزایش نرخ دلار پس از نوروز، همراه با آغاز فصل نقلوانتقالات و خروج احتمالی بازار مسکن از رکود، میتواند جرقه رشد اجارهبها را روشن کند.
وی خاطرنشان کرد: افزایش قیمت ارز تنها روی بازار مسکن تأثیر نمیگذارد؛ بلکه بر تمامی ارکان تولید مسکن از جمله مصالح ساختمانی و نیروی کار نیز اثرگذار است. در نتیجه، افزایش هزینههای ساخت، به شکل مستقیم به افزایش قیمت تمامشده مسکن و در نهایت رشد اجارهبها منجر خواهد شد.
تحلیلگر حوزه مسکن و شهرسازی در پایان اضافه کرد: در مجموع، وضعیت فعلی بازار مسکن تحت تأثیر عوامل متعددی از جمله رکود، نوسانات ارز و نگاه سرمایهای جامعه قرار دارد. تا زمانی که این شرایط ادامه پیدا کند، نمیتوان انتظار جهش قیمت در کوتاهمدت داشت، اما با تغییر شرایط ارزی و بازگشت رونق به بازار، موج بعدی افزایش قیمتها محتمل و حتی قطعی به نظر میرسد.
در صورت تمایل به پیگیری اخبار روز حوزه مسکن و آخرین تحولات در بازار اجاره، سرویس راه و مسکن پایگاه خبری گسترش نیوز را دنبال کنید.
