بازار مسکن ایران در سالهای اخیر به مرحلهای رسیده که قیمتها در بالاترین سطوح تاریخی قرار دارند، اما حجم معاملات بهشدت کاهش یافته است. این وضعیت متناقض، همان چیزی است که کارشناسان از آن با عنوان «انجماد در نقطه جوش» یاد میکنند.
از یکسو، هزینه ساختوساز، قیمت زمین، دستمزد و تورم عمومی، قیمت ملک را به سطحی رسانده که برای بسیاری از خانوارها دستنیافتنی شده است. از سوی دیگر، همین رشد شدید قیمتها باعث شده بخش بزرگی از تقاضای مصرفی از بازار حذف شود و معاملات واقعی به حداقل برسد. نتیجه این دو روند، بازاری است که ظاهراً داغ است اما در عمل با رکود عمیق مواجه است.
در چنین شرایطی، حتی سرمایهگذاران نیز با احتیاط بیشتری وارد بازار میشوند. مسکن بهطور سنتی یک دارایی امن و بلندمدت بوده، اما وقتی نقدشوندگی کاهش مییابد و ریسکهای اقتصادی افزایش پیدا میکند، جذابیت آن برای سرمایهگذاران کوتاهمدت کم میشود. این موضوع بهویژه در دورههایی که بازارهای موازی مانند ارز و طلا بازدهی بیشتری دارند، شدت میگیرد و سرمایهها را از بازار ملک دور میکند.
یکی از مهمترین دلایل رکود معاملات، فاصله فزاینده میان رشد قیمت مسکن و رشد درآمد خانوارهاست. در حالی که قیمت ملک طی دو سال حدود ۱۳۰ درصد افزایش یافته، درآمد واقعی مردم چنین رشدی را تجربه نکرده است. این شکاف باعث شده بسیاری از خانوارها حتی با پسانداز چندساله نیز نتوانند وارد بازار خرید شوند. در نتیجه، تقاضای مصرفی که موتور اصلی بازار مسکن است، بهشدت تضعیف شده و بخش بزرگی از معاملات بالقوه یا به تعویق افتاده یا کاملاً حذف شده است.
این وضعیت پیامدهای اجتماعی مهمی نیز دارد. کاهش قدرت خرید، افزایش اجارهنشینی، مهاجرت به مناطق ارزانتر و حتی رشد حاشیهنشینی از نتایج مستقیم این شکاف هستند. در بلندمدت، این روند میتواند به کاهش کیفیت زندگی شهری و افزایش نابرابری منجر شود. از سوی دیگر، کاهش معاملات و نبود تقاضای مؤثر، انگیزه سازندگان برای شروع پروژههای جدید را کاهش میدهد و این موضوع خود به کمبود عرضه در سالهای آینده دامن میزند.
اگرچه قیمت مسکن رشد قابلتوجهی داشته، اما در مقایسه با بازارهایی مانند ارز، طلا یا برخی داراییهای مالی، بازدهی آن کمتر بوده است. این موضوع باعث شده سرمایهگذاران کوتاهمدت که بهدنبال سود سریع هستند، تمایل کمتری به ورود به بازار ملک داشته باشند. از طرفی، نقدشوندگی پایین مسکن در دورههای رکودی، ریسک سرمایهگذاری را افزایش میدهد و سرمایهها را به سمت بازارهای چابکتر هدایت میکند.
در چنین فضایی، بازار مسکن بیش از گذشته به بازاری بلندمدت و کمتحرک تبدیل شده است. این تغییر ماهیت، اگرچه برای برخی سرمایهگذاران بلندمدت مناسب است، اما برای اقتصاد کلان پیامدهایی مانند کاهش ساختوساز، کاهش اشتغال در بخش ساختمان و کاهش گردش مالی در صنایع وابسته دارد. در نهایت، این روند میتواند بحران دسترسی به مسکن را تشدید کند و فشار بیشتری بر طبقات متوسط و پایین وارد آورد.
عبدالوحید فیاضی، نماینده نور و محمودآباد در مجلس با اشاره به این موضوع که تسهیل دسترسی مردم به مسکن مناسب اهمیت زیادی دارد و بر اساس قانون دولت موظف است اقدام به این کار کند، تصریح کرد: یکی از مهمترین مشکلات فعلی خانوارها به مسئله مسکن برمیگردد. به همین دلیل در قانون مصوب شده است که دولت زمینههای لازم را برای دسترسی مردم به مسکن مناسب مهیا کند.
وی ادامه داد: قیمت زمین بخش زیادی از هزینه مسکن را تشکیل میدهد. به همین دلیل، اعمال سیاستهایی به منظور ارائه زمین رایگان به متقاضیان اهمیت زیادی دارد. در همین راستا، در قانون مصوب شده است که دولت سالانه اقدام به افزایش ۶۵۰ هزار هکتاری مساحت مسکونی کشور بکند و آن را در اختیار متقاضیان قرار دهد.
این نماینده مجلس خاطرنشان کرد: در شرایطی که با گرانی مسکن در کشور روبرو هستیم، یکی از راهکارهای مناسب این است که به افزایش عرضه مبادرت شود. به نحوی که قیمتها کنترل شوند و از افزایش بیرویه آنها جلوگیری به عمل بیاید. مصوبات مجلس نیز در همین راستا است.
فیاضی گفت: ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم پیشرفت، وظایف دولت را در حوزه مسکن مشخص کرده است. بر این اساس، حاکمیت موظف است به افزایش مساحت مسکونی کشور بپردازد و آن را در اختیار متقاضیان قرار دهد. در کنار این موضوع، اعطای تسهیلات مسکن نیز باید با جدیت در دستور کار باشد. به این ترتیب، زمینه برای رونق گرفتن ساخت و سازها در سطح خرد مهیا میشود و افزایش عرضه صورت میگیرد.
فیاضی گفت: پیشنهاد دولت و وزارت راه و شهرسازی مبنی بر حذف ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم پیشرفت منطقی نیست. با توجه به اینکه دسترسی مردم به مسکن مناسب یکی از خواستههای اساسی مجلس محسوب میشود، با این پیشنهاد دولت موافقت نخواهد شد. به طور کلی هر پیشنهادی که با وظایف دولت در حوزه مسکن در تعارض باشد و آنها را نفی کند، قابل قبول نیست. دولت باید با جدیت در راستای اجرای دقیق ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم پیشرفت گام بردارد و زمینه را برای تسهیل دسترسی مردم به مسکن مناسب مهیا کند. مجلس به هیچ وجه با حذف ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم پیشرفت موافقت نخواهد کرد و مسئله عرضه زمین به مردم برای ساخت مسکن خط قرمز مجلس است.
این نماینده مجلس خاطرنشان کرد: حل نشدن مشکل مسکن خانوارها پیامدهای منفی جدی برای جامعه دارد. یکی از مهمترین پیامدهایش این است که اگر مشکل مسکن جوانان حل نشود، نمیتوانیم امیدی به طرحهایی مانند جوانی جمعیت و افزایش ازدواج و فرزندآوری داشته باشیم.
فیاضی گفت: بهبود معیشت مردم در تمام جوانب باید جزو اولویتهای دولت باشد. همانطور که تضمین دسترسی به اقلام اساسی خوراکی برای مردم در دستور کار دولت قرار گرفته است، ایجاد زمینهای برای دسترسی آنان به مسکن مناسب نیز باید مد نظر باشد.
وی ادامه داد. هزینههای بالای مسکن فشار زیادی به اقشار ضعیف وارد میکند و معیشت آنان را تحت تاثیر قرار میدهد. بر همین اساس دولت موظف است تأمین مسکن مناسب برای خانوارها را در دستور کار داشته باشد. لازم نیست دولت اقدامات خارقالعادهای در حوزه مسکن به اجرا بگذارد، اجرای قوانین مصوب میتواند به حل مشکل بیانجامد.
