یکی از مهمترین مشکلات بازار مسکن، نبود تعادل میان عرضه و تقاضاست. طی سالهای گذشته، رشد جمعیت شهری و افزایش تقاضا برای مسکن با سرعتی بسیار بیشتر از ظرفیت ساختوساز پیش رفته است.
از سوی دیگر، بخش قابلتوجهی از سرمایهها بهجای ورود به تولید، در قالب خریدهای سرمایهای به سمت نگهداری واحدهای خالی یا معاملات کوتاهمدت رفته است. این رفتارها باعث شده قیمتها بهصورت غیرمنطقی افزایش یابد و دسترسی به مسکن برای بسیاری از خانوارها دشوارتر شود. در چنین شرایطی، مدیریت بازار مسکن باید بر ایجاد انگیزه برای تولید، کنترل سوداگری و افزایش شفافیت متمرکز باشد.
بازار اجاره نیز بهعنوان بخش مکمل بازار خرید، تحت تأثیر همین نوسانات قرار دارد. افزایش قیمت مسکن بهطور مستقیم هزینه اجاره را بالا میبرد و فشار اقتصادی سنگینی بر مستأجران وارد میکند. در سالهای اخیر، سهم اجاره از درآمد خانوارها در بسیاری از شهرها به سطحی رسیده که عملاً امکان پسانداز یا برنامهریزی مالی را از آنها گرفته است. این وضعیت نهتنها رفاه اجتماعی را کاهش میدهد، بلکه موجب مهاجرتهای اجباری، تغییر الگوی سکونت و حتی افزایش حاشیهنشینی میشود.
مدیریت بازار مسکن نیازمند سیاستگذاری بلندمدت و هماهنگ میان نهادهای مختلف است. تجربه نشان داده تصمیمات مقطعی یا واکنشی، نهتنها مشکل را حل نمیکند، بلکه گاهی به تشدید بحران منجر میشود. برای کنترل اجارهبها، باید همزمان به چند محور توجه کرد: افزایش عرضه واحدهای اجارهای، ایجاد مشوق برای ساخت مسکن استیجاری، تنظیم قراردادهای استاندارد و تقویت نظام نظارتی. این اقدامات میتواند به ایجاد ثبات نسبی در بازار کمک کند و از فشارهای ناگهانی بر مستأجران جلوگیری کند.
در کنار سیاستهای دولتی، نقش بخش خصوصی نیز بسیار مهم است. سازندگان، سرمایهگذاران و مالکان میتوانند با مشارکت در طرحهای اجارهداری حرفهای، بخشی از نیاز بازار را تأمین کنند. این مدل در بسیاری از کشورها موفق بوده و میتواند الگوی مناسبی برای ایران نیز باشد. ایجاد شرکتهای اجارهداری، ارائه خدمات استاندارد و قراردادهای بلندمدت، میتواند هم امنیت مستأجران را افزایش دهد و هم بازدهی پایدار برای سرمایهگذاران ایجاد کند.
در نهایت، مدیریت بازار مسکن تنها با ابزارهای اقتصادی امکانپذیر نیست؛ بلکه نیازمند توجه به ابعاد اجتماعی، فرهنگی و شهری نیز هست. مسکن، بنیان زندگی خانوادگی و اجتماعی است و هرگونه بیثباتی در این حوزه، پیامدهای گستردهای بر کیفیت زندگی مردم دارد. ایجاد تعادل در بازار، حمایت از اقشار آسیبپذیر و برنامهریزی برای توسعه پایدار شهری، باید در مرکز توجه سیاستگذاران قرار گیرد. تنها با چنین رویکردی میتوان امیدوار بود که بازار مسکن از وضعیت ناپایدار کنونی فاصله بگیرد و به سمت ثبات و عدالت حرکت کند.
بازار مسکن ایران با رشد حدود ۱۳۰ درصدی قیمت در دو سال، به نقطهای رسیده که قیمتها در اوجاند اما معاملات منجمد شده و این بازار از سایر بازارهای موازی جا مانده است.
بازار مسکن ایران در نیمه نخست دهه ۱۴۰۰ یکی از پرنوسانترین دورههای تاریخی خود را تجربه کرده است. این دوره پنجساله که به سال ۱۴۰۵ ختم میشود، تحتتأثیر بحرانهای اقتصادی پیاپی، نوسانات شدید ارزی و تنشهای ژئوپلیتیکی، ساختار سنتی بازار ملک را بهطور جدی دگرگون کرده است.
بررسی روند قیمتها نشان میدهد در سال ۱۳۹۸، میانگین قیمت مسکن در تهران در محدوده ۱۳ میلیون تومان قرار داشت؛ اما این رقم در سال ۱۴۰۰ با افزایشی نزدیک به ۱۳۰ درصد، به حدود ۳۰ میلیون تومان رسید. این جهش، نقطه آغاز تورمهای مزمن در بخش مسکن بود؛ تورمهایی که با کاهش ارزش پول ملی و تشدید انتظارات تورمی تغذیه شدند.
آنچه امروز در بازار مسکن دیده میشود، وضعیتی است که کارشناسان از آن با عنوان «انجماد در نقطه جوش» یاد میکنند. قیمتها بهدلیل افزایش هزینه زمین، مصالح، دستمزد و فشارهای تورمی، به سطوح تاریخی رسیدهاند؛ اما همزمان، قدرت خرید خانوارها بهشدت تخریب شده و ریسکهای سیستماتیک، بازار را از تحرک انداخته است.
نتیجه این وضعیت، توقف یا افت شدید معاملات است؛ بازاری که در ظاهر داغ بهنظر میرسد، اما در عمل با کاهش نقدشوندگی و رکود معاملاتی مواجه است.
در سالهای اخیر، قیمت مسکن مسیر خود را از متغیرهای درآمدی خانوار جدا کرده است. رشد دستمزدها و درآمد واقعی، هیچ تناسبی با جهش قیمت ملک نداشته و همین شکاف، تقاضای مصرفی را از بازار خارج کرده است. در چنین شرایطی، بخش قابلتوجهی از معاملات بالقوه یا به تعویق افتاده یا بهطور کامل حذف شدهاند.
اگرچه قیمت مسکن رشد قابلتوجهی را ثبت کرده، اما در مقایسه با برخی بازارهای موازی مانند ارز، طلا یا حتی برخی داراییهای مالی، بازدهی و نقدشوندگی کمتری داشته است. همین موضوع باعث شده سرمایهگذاران کوتاهمدت، تمایل کمتری به ورود به بازار ملک داشته باشند و مسکن بیش از گذشته به بازاری کمتحرک تبدیل شود.
در غیاب بهبود پایدار قدرت خرید، ثبات اقتصادی و سیاستهای مؤثر تأمین مالی، چشمانداز بازار مسکن همچنان مبهم است. تداوم این وضعیت میتواند به تعمیق رکود، کاهش ساختوساز و تشدید بحران دسترسی به مسکن برای طبقات متوسط و پایین منجر شود؛ بحرانی که آثار اجتماعی آن فراتر از خود بازار ملک خواهد بود.
