بنگاههای معاملاتی در بازار اجاره، نخستین مرجع مراجعه برای بسیاری از مستأجران و مالکان هستند. این جایگاه ویژه باعث شده تا آنها نقش تعیینکنندهای در روند قیمتگذاری ایفا کنند. در شرایطی که بازار با کمبود فایل یا افزایش تقاضا مواجه میشود، رفتار بنگاهها میتواند به سمت تثبیت نرخهای منطقی یا تشدید فشار قیمتی حرکت کند. به همین دلیل، عملکرد این نهادها همواره زیر ذرهبین کارشناسان قرار دارد.
از سوی دیگر، بنگاهها با دسترسی به دادههای محلی و تجربه روزانه از معاملات، توانایی بالایی در تحلیل وضعیت بازار دارند. بسیاری از موجران پیش از تعیین نرخ اجاره، به مشاوره بنگاهها اتکا میکنند و همین موضوع، قدرت اثرگذاری آنها را دوچندان کرده است. اگر این مشاورهها بر پایه واقعیتهای بازار باشد، میتواند به کاهش فاصله میان قیمت پیشنهادی و قیمت واقعی منجر شود.
یکی از کارکردهای مهم بنگاههای معاملاتی، ایجاد شفافیت در بازار اجاره است. با ثبت و انتشار فایلهای متعدد، آنها امکان مقایسه میان واحدهای مشابه را برای مستأجران فراهم میکنند. این مقایسه، موجران را ناچار میسازد تا نرخهای خود را نزدیک به میانگین منطقه تنظیم کنند. در نتیجه، رقابت قیمتی سالم شکل میگیرد و از بروز قیمتهای غیرواقعی جلوگیری میشود.
با این حال، برخی بنگاهها به دلیل انگیزههای سودآوری، ممکن است در جهت افزایش نرخها حرکت کنند. این رفتار، بهویژه در مناطق پرتقاضا، میتواند بازار را ملتهب کند. بنابراین، نظارت نهادی بر فعالیت بنگاهها اهمیت زیادی دارد تا نقش آنها از واسطهای سودجو به نهادی تنظیمگر و شفافکننده تغییر یابد.
در کنار نقش اقتصادی، بنگاهها وظیفه مهمی در مدیریت روابط میان موجر و مستأجر دارند. بسیاری از اختلافات بر سر شرایط قرارداد، مدت اجاره یا میزان رهن، با میانجیگری بنگاهها حلوفصل میشود. این نقش میانجیگرانه، علاوه بر کاهش تنش، اعتماد طرفین را نیز افزایش میدهد و به ثبات بازار کمک میکند.
از منظر اجتماعی، حضور فعال بنگاهها در بازار اجاره میتواند به کاهش بیاعتمادی میان طرفین منجر شود. وقتی مستأجران بدانند که قراردادشان تحت نظارت یک نهاد رسمی و ثبتشده است، احساس امنیت بیشتری خواهند داشت. موجران نیز با اتکا به این نهادها، اطمینان مییابند که حقوقشان در چارچوب قانونی حفظ میشود.
در نهایت، بنگاههای معاملاتی در بازار اجاره مسکن، نقشی چندوجهی دارند؛ از قیمتگذاری و شفافیت گرفته تا میانجیگری و مدیریت روابط. اگر این نقشها در چارچوبی حرفهای و قانونمند ایفا شوند، میتوانند به تعادل بازار و کاهش فشار بر خانوارها کمک کنند. اما در صورت نبود نظارت و استانداردهای مشخص، همین بنگاهها میتوانند به یکی از عوامل اصلی بیثباتی و افزایش هزینههای اجاره تبدیل شوند.
نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه نرخ کمیسیون املاک تهران سالهاست ثابت مانده است، گفت: ادعاهای فضای مجازی درباره کاهش، تغییر فرمول یا تعویق پرداخت مبنای قانونی ندارد.
سمانه محرمی، نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک با تأکید بر اینکه نرخ کمیسیون مشاوران املاک تغییر نکرده است، اظهار کرد: بازار مسکن تهران حساسترین و پرریسکترین بازار کشور به شمار میرود و سالهاست که مشاوران املاک در موقعیت خط مقدم حفظ امنیت معاملات قرار دارند؛ صنفی که میلیونها خانوار سرنوشت معاملات بزرگ زندگی خود را به آن میسپارند و برخلاف تصور برخی نقش آن صرفاً واسطهگری نیست، بلکه بخش مهمی از فرآیندهای حقوقی، مالی و مستندسازی معاملات را بر عهده دارد.
وی با اشاره به اینکه نرخ کمیسیون مشاوران املاک تهران سالهاست ثابت مانده است، افزود: این ثبات در حالی ادامه داشته که هزینههای اداره واحدهای صنفی در پایتخت چند برابر شده است؛ از اجارهبهای نجومی و هزینههای پرسنلی گرفته تا مالیات، بیمه، هزینههای حقوقی، ثبت، فناوری و استعلامات.
وی نارضایتی فعالان صنف را نه یک واکنش احساسی، بلکه نتیجه طبیعی فشارهای انباشته سالهای گذشته عنوان و اظهار کرد: تهران بهعنوان مرکز ثقل معاملات ملکی کشور نیازمند استانداردهایی متفاوت از دیگر استانهاست. درحالیکه نرخ فعلی کمیسیون هیچ تناسبی با واقعیت اقتصادی پایتخت ندارد.
وی تأکید کرد: مشاور املاک زمانی میتواند دقیق، قانونی و مسئولانه عمل کند که انگیزه و توان مالی لازم برای ارائه خدمات استاندارد داشته باشد.
محرمی با اشاره به موج شایعات اخیر در فضای مجازی گفت: در روزهای گذشته ادعاهای متعددی درباره «کاهش کمیسیون»، «تغییر فرمول پرداخت»، «حذف کارمزد» و «تعویق پرداخت به زمان تحویل» مطرح شده است؛ ادعاهایی که هیچکدام واقعیت ندارند.
وی تصریح کرد: این محتواها صرفاً برای دیدهشدن تولید میشوند، درحالیکه هیچ تغییری در نرخ فعلی کمیسیون اعمال نشده، کمیسیون همچنان طبق فرمول سابق محاسبه میشود و بحثهای مطرحشده در قانون الزام صرفاً مربوط به اسناد حدنگار سبزرنگ پس از سوم تیرماه ۱۴۰۳ است و هنوز آییننامهای برای اجرای آن تنظیم و ابلاغ نشده است. متن صریح قانون نیز اشاره به محاسبه بر اساس ارزش معاملاتی دارد و این موضوع هیچ ارتباطی با کاهش کمیسیون فعلی ندارد.
وی افزود: بر اساس قانون، کمیسیون باید در لحظه انعقاد قرارداد پرداخت شود و فسخ یا اقاله قرارداد هیچ تأثیری در حقالزحمه مشاور املاک ندارد. این موارد قانون است و هیچ بخشنامه جدیدی آن را تغییر نداده است.
وی با اشاره به مقایسه نرخهای منطقهای گفت: بررسی کشورهای همسایه نشان میدهد که ترکیه ۲ تا ۴ درصد از طرفین، امارات حدود ۲ درصد، قطر ۱ تا ۲ درصد، عمان حدود ۳ درصد و آذربایجان ۲ تا ۳ درصد کمیسیون دریافت میکنند.
محرمی افزود: در مقایسه با این کشورها، کمیسیون ایران یکی از پایینترین نرخهای منطقه است؛ اختلافی که نهتنها جای بحث ندارد، بلکه ضرورت اصلاح نرخ را بیش از پیش روشن میکند.
نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک گفت: تهران نیازمند استانداردهای متناسب با جایگاه اقتصادی خود است و اصلاح نرخ کمیسیون اقدامی علیه مردم نیست؛ بلکه سرمایهگذاری برای افزایش امنیت معاملات، ارتقای کیفیت خدمات، کاهش پروندههای حقوقی و ایجاد شفافیت بیشتر محسوب میشود.
وی تأکید کرد: مشاوران املاک زمانی میتوانند نقش واقعی خود را در امنیت بازار مسکن ایفا کنند که ابزار، انگیزه و توان لازم را در اختیار داشته باشند.
محرمی ابراز امیدواری کرد: با پیگیریهای انجامشده، بهزودی خبرهای روشنی در این مسیر برای همکاران صنفی اعلام شود.
