رشد ۳۰ درصدی فایل‌های اجاره در تهران؛ انتخاب مستأجران بیشتر شد

گسترش نیوز: در سال ۱۴۰۴، بازار اجاره مسکن شاهد تغییر رفتاری کم‌سابقه از سوی موجران بوده است. برخلاف سال‌های ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳ که افزایش انتظارات تورمی و کمبود فایل، موجران را به سمت قیمت‌گذاری‌های سنگین و بعضاً غیرواقعی سوق می‌داد، امسال بخش قابل‌توجهی از مالکان آگهی‌های خود را با قیمت‌هایی نزدیک به میانگین منطقه منتشر کرده‌اند. داده‌های تجمیعی از سه پلتفرم معتبر ملکی نشان می‌دهد سهم آگهی‌های «سیاه»، فایل‌هایی که قیمت‌شان حداکثر ۱۰ درصد بالاتر یا پایین‌تر از میانگین منطقه است، درواقع از حدود ۳۲ درصد در پایان ۱۴۰۲ به بیش از ۵۷ درصد در آبان و آذر ۱۴۰۴ رسیده است.

این تغییر نشان می‌دهد موجران بیش از گذشته از رفتار مستأجران و روندهای مقایسه‌ای بازار تأثیر می‌پذیرند. در فضای رقابتی امسال، فاصله‌گیری از قیمت منطقی به‌معنی کاهش تعداد بازدید، طولانی‌تر شدن زمان خالی‌ماندن ملک، و حتی دریافت پیشنهادهای کمتر از نرخ پیشنهادی است. همین موضوع باعث شده بسیاری از موجران، پیش از آگهی‌کردن ملک، قیمت منطقه را رصد کرده و تا حد امکان «هم‌سطح بازار» قیمت‌گذاری کنند.

از طرف دیگر، کاهش سرعت رشد اجاره‌بها که طبق گزارش‌های غیررسمی حدود ۱۲ تا ۱۵ درصد کمتر از سال قبل بوده، فشار روانی قیمت‌گذاری را نیز تعدیل کرده است. موجرانی که تا سال گذشته با اتکا به تورم نقطه‌ای و رشد قیمت مسکن قیمت‌های بالا ثبت می‌کردند، اکنون با بازار آرام‌تری مواجه‌اند و ناچارند در چارچوب رقابت جدید، نرخ‌های خود را منطقی‌تر تنظیم کنند.

بازگشت «رقابت قیمتی» به بازار اجاره

افزایش عرضه واحدهای خالی در برخی مناطق نیز عامل دیگری برای تغییر رفتار موجران شده است. در تهران، آمار فایل‌های اجاره در برخی مناطق پرتقاضا مانند منطقه ۵، ۲ و حتی ۱۰ نسبت به سال ۱۴۰۲ حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد افزایش داشته و همین افزایش، موقعیت انتخاب مستأجران را تقویت کرده است. زمانی که تعداد فایل‌های هم‌سطح بالا می‌رود، موجرانی که قیمت غیرواقعی ثبت می‌کنند با سرعت از نظر مستأجران حذف می‌شوند.

نکته مهم این است که این رقابت قیمتی تنها محدود به مناطق میان‌درآمد نیست؛ حتی در مناطق لوکس مانند یک، سه و ۲۲ نیز سهم فایل‌های قرمز از ۶۵ درصد در سال گذشته به حدود ۴۴ درصد رسیده است. یعنی موجران این مناطق نیز دریافتند که هرچقدر بازار کم‌عمق‌تر باشد، باید هوشمندانه‌تر قیمت‌گذاری کنند تا ملک مدت‌زمان زیادی خالی نماند.

برخی کارشناسان نیز معتقدند که «چسبندگی قیمتی» موجران در حال شکستن است. موجری که سه ماه گذشته نتوانسته ملک خود را اجاره دهد، اکنون نه‌تنها نرخ را پایین می‌آورد، بلکه بعضاً برای جذب مستأجر تخفیف‌های جانبی مانند کاهش مبلغ رهن، افزایش مدت‌ زمان قرارداد یا حتی رنگ‌آمیزی واحد را نیز ارائه می‌کند.

میانه‌روی در آگهی‌ها؛ استراتژی جدید موجران محتاط

میانه‌روی موجران در سال ۱۴۰۴ تنها به قیمت‌ها محدود نشده، بلکه در توصیف آگهی‌ها نیز خود را نشان می‌دهد. عبارت‌هایی مانند «زیر قیمت منطقه»، «فوری»، «فرصتی استثنایی» که در دوره‌های رونق یا رکود عمیق به وفور دیده می‌شد، جای خود را به توضیحات واقع‌گرایانه‌تر داده‌اند. موجران اکنون می‌دانند که مستأجران از ابزارهای مقایسه قیمت و بررسی سابقه آگهی‌ها استفاده می‌کنند و «افراط در توصیف» نه‌تنها جذاب نیست، بلکه گاه به نوعی بدبینی منجر می‌شود.

یکی دیگر از نشانه‌های این رفتار جدید، کاهش فاصله «قیمت اولیه آگهی» تا «قیمت نهایی اجاره» است. در سال‌های گذشته فاصله ۱۰ تا ۱۵ درصدی بین این دو عدد کاملاً رایج بود، اما اکنون این شکاف به حدود ۳ تا ۵ درصد کاهش یافته است. دلیل روشن است: موجران برای از دست ندادن مستأجر بالقوه، قیمت را «از ابتدا» در محدوده منطقی تعیین می‌کنند.

در نهایت، می‌توان گفت بازار اجاره در سال ۱۴۰۴ وارد دوره‌ای از «تعادل نسبی» شده است؛ دوره‌ای که اگرچه به معنای ارزانی نیست، اما دست‌کم نشان می‌دهد که رفتارهای هیجانی موجران در حال عقب‌نشینی است و جای خود را به قیمت‌گذاری مبتنی بر داده و رقابت سالم داده است.

در صورت تمایل به پیگیری اخبار روز حوزه مسکن و آخرین تحولات در بازار اجاره، سرویس راه و مسکن پایگاه خبری گسترش نیوز را دنبال کنید.