بازار خانههای فوقلوکس تهران همواره در لایهای متفاوت از بدنه اصلی بازار مسکن حرکت کرده است؛ بازاری که بیش از آنکه تابع عرضه و تقاضای مصرفی باشد، از رفتار سرمایهای و انتظارات روانی تأثیر میپذیرد. استفاده از سبکهای مدرن معماری، متریال وارداتی، طراحیهای خاص و امکاناتی مانند استخرهای خصوصی، سالنهای ورزشی اختصاصی و سیستمهای هوشمند، این واحدها را به کالایی متمایز تبدیل کرده است. همین تمایز باعث میشود قیمتگذاری آنها نیز از منطق معمول مناطق میانی یا مصرفی شهر تبعیت نکند و به یک بازار خاص و محدود وابسته باشد.
نکته قابل توجه، نبود شفافیت آماری در این بخش از بازار است. برخلاف واحدهای متعارف که دادههای معاملاتی آنها در سامانههای رسمی قابل ردیابی است، معاملات خانههای فوقلاکچری اغلب در فضایی نیمهخصوصی و از طریق شبکههای محدود مشاوران تخصصی انجام میشود. همین مسئله سبب میشود قیمتهای اعلامی بیشتر جنبه پیشنهادی داشته باشد تا قطعی. در چنین فضایی، عدد «متری یک میلیارد تومان» بیش از آنکه یک نرخ تثبیتشده باشد، نمادی از سقفسازی قیمتی در بازار انتظاری است.
افت قیمت این املاک پس از تنشهای امنیتی اخیر نشان داد که حتی بازار لوکس نیز از ریسکهای سیاسی و روانی مصون نیست. کاهشهای بعضاً تا ۵۰ درصدی بیشتر ناشی از شوک انتظارات و توقف معاملات بود تا سقوط بنیادین ارزش دارایی. در واقع، در زمان نااطمینانی شدید، نخستین واکنش سرمایهگذاران بزرگ، تبدیل داراییهای غیرنقد به موقعیتهای امنتر است. همین رفتار موجب شد قیمتهای پیشنهادی به شکل محسوسی عقبنشینی کند.
شکاف طبقاتی در بازار مسکن تهران این روزها عمیقتر از همیشه به نظر میرسد. در یک سمت بازار، خانوارهایی هستند که برای تامین حداقل سرپناه مشکلات زیادی دارند، اما در آن سوی بازار، واحدهای مسکونی به چشم میخورند که قیمت و امکاناتشان فراتر از حد تصور است.
لوکسنشینی در بازار مسکن پایتخت، شکل و شمایل متفاوتی به خود گرفته و واحدهای جدیدی به چشم میخورند که تافتههای جدا بافته بازار مسکن محسوب میشوند. قیمت و امکانات این واحدها حتی فاصلهای معنادار با سایر آپارتمانهای لوکس پایتخت دارند. اگرچه این واحدها سهم کوچکی از معاملات بازار را به خود اختصاص میدهند، اما به دلیل قیمتهای نجومی و سبک زندگی متفاوتی که مالکان آنها دارند، همواره در مرکز توجه افکار عمومی قرار داشتهاند.
در یک مورد خاص و منحصر به فرد، یک پنتهاوس ۱۰۰۰ متری در یکی از مجتمعهای بهنام محله فرشته، با رقم ۲۳۰۰ میلیارد تومان به فروش میرسد؛ بهعبارت دیگر، هر متر از این واحد دو میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان قیمتگذاری شده است! از امکانات این پنتهاوس میتوان به دو استخر اختصاصی، سونا و جکوزی، آسانسور اختصاصی، کافیشاپ، رستوران، ارتفاع ۸ متری سقف، سالن ماساژ و انواع خدمات اسپا، باشگاه اختصاصی، اتاق بازی کودک، خدمتکار اختصاصی، بولینگ و سالن تنیس و موارد بسیار دیگری اشاره کرد.
در یک مورد دیگر، یک واحد ۱۰۰۰ متری در منطقه الهیه تهران، با متری یک میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان عرضه شده که با تخفیف، در مجموع با رقم ۱۲۳۵ میلیارد تومان بهفروش میرسد. امکانات این واحد نیز مشابه پنتهاوس فرشته است و شامل خدمات اسپا، مربی شنا، لابیمن ۲۴ ساعته و مشاعات هتلینگ هم میشود.
در مورد دیگری که اندکی ارزانتر از موارد قبلی است و متراژ کمتری نیز دارد، یک پنتهاوس ۵۴۰ متری در منطقه سعادتآباد تهران با رقم ۳۸۰ میلیارد تومان قیمتگذاری شده است. بهعبارتی هر متر از این واحد حدود ۷۰۴ میلیون تومان ارزش دارد. این واحد پنجخوابه از امکاناتی نظیر ۶۰ متر تراس قابل چیدمان مشرف بر کل شهر، استخر، سونا و جکوزی، تالار اجتماعات، سالن ورزش و لابیمن ۲۴ ساعته برخوردار است.
مواردی از این دست در مناطق مرفه تهران از جمله محلههای منطقه یک، فراوان است اما دسترسی به اطلاعات این واحدها با محدودیتهای زیادی مواجه است و اطلاعات آنها غالبا تنها به مشتریان واقعی و افرادی که پیشتر معرفی شده باشند، ارائه میشود.
خانه های لوکس در تهران پس از جنگ ۱۲ روزه با کاهش قیمت مواجه شدند و در برخی موارد حتی ریزش قیمت تا حدود ۵۰ درصد را هم تجربه کردند. با این حال، بررسیهای میدانی حاکی از آن است که قیمت این واحدها بار دیگر صعودی شده و اکنون بهطور میانگین حدود ۳۰ درصد رشد کرده است.
برای مثال، ملکی که پیشتر متری یک میلیارد تومان قیمتگذاری شده بود، اکنون با قیمت یک میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان به فروش میرسد. با این حال، در برخی موارد مالکان با اعمال تخفیف، واحدهای خود را با قیمتهای پایینتری عرضه میکنند.
همچنین، مشاوران املاک گفتهاند که تعداد متقاضیان خاص این واحدهای لوکس نیز نسبت به دوران پیش از جنگ کاهش یافته و برای آنها خریدار بسیار کمتری پیدا میشود. بنابراین، حجم عرضه در این بخش بازار افزایش یافته، اما در مقابل، کاهش تقاضا باعث شده تا بسیاری از این واحدها برای مدت طولانی بدون مشتری باقی بمانند.
اغلب خانه های لوکس تهران در مناطق مرفهنشین و شمالی پایتخت قرار گرفته و از نظر امکانات، فاصلهای چشمگیر با آپارتمانهای معمولی دارند. تقریبا تمام این واحدها به استخر اختصاصی یا عمومی، لابیهای مجلل با لابیمن ۲۴ ساعته، سالن اجتماعات، روفگاردن و مشاعات کامل مجهز هستند. در برخی پروژهها نیز امکاناتی فراتر از استانداردهای معمول دیده میشود؛ از سالنهای بدنسازی و ورزشی حرفهای و خدمات اسپا گرفته تا اتاق بازی کودک که در این واحدها خودنمایی میکنند.
حتی در مواردی خاص، کافیشاپ و رستوران، درمانگاه، مربی حرفهای ورزشی و حتی خدمتکار اختصاصی نیز بهعنوان بخشی از خدمات مجتمع ارائه میشود؛ این خدمات خاص، املاک لاکچری تهران را عملا به هتلهای پنجستاره شبیه کرده است.
بررسیهای میدانی نشان میدهد که تعداد فایلهای فروش ملک لوکس در تهران بهشدت افزایش یافته است. بهطوری که در برخی از موارد، مالکان بهدلیل نیاز مالی یا برگشت سرمایه، تخفیفهای قابل توجهی روی واحدهایشان اعمال کردهاند.
مشاهدات میدانی حاکی از آن است که مجتمعهای آگهی شده، بهصورت یکجا بهفروش گذاشته شدهاند. رسانه ما فضای مبهم سیاسی و اقتصادی حاکم بر کشور، رشد مهاجرت مالکان و تاخیر در بازگشت سرمایه سازندگان را از عمده دلایل فروش فوری واحدهای لوکس میداند.
