بازار اجاره در سالهای اخیر تحت تأثیر تورم عمومی، افزایش هزینههای زندگی و محدودیت عرضه واحدهای مسکونی قرار داشته است. در چنین شرایطی، موفقیت هر برنامه حمایتی منوط به اجرای عملی سیاستها، افزایش ساختوساز و ایجاد تعادل نسبی میان عرضه و تقاضا در بازار اجاره است؛ در غیر این صورت، فشار اقتصادی بر مستأجران همچنان ادامه خواهد داشت.
تهران همیشه بیدار است؛ شهری که در خیابانهایش زندگی جریان دارد، اما پشت درهای بسته خانهها، دغدغهای مشترک نفس میکشد: سقفی امن برای شروع زندگی. زوجهای جوانی که تازه دست در دست هم گذاشتهاند یا در آستانه ازدواجاند، با هزار امید و حساب و کتاب ساده میخواهند زندگیشان را بسازند؛ با وسایل حداقلی، با آرزوهای معمولی، با یک خانه کوچک اما آرام.
اما هر بار که برای دیدن خانهای میروند، امیدشان کمی کوچکتر میشود. ساعتها در ترافیک میچرخند، آگهیها را زیر و رو میکنند، از پلههای ساختمانهای قدیمی بالا میروند. بسیاری از آنها ناچارند به محلههایی دورتر از محل کارشان بروند؛ خانههایی کوچکتر، قدیمیتر و گاهی بدون حداقل امکانات. مسیر رفتوآمد طولانیتر میشود و خستگی بیشتر. بخش بزرگی از درآمد ماهانه پیش از آنکه صرف زندگی شود، صرف اجاره میشود. برای این زوجها، اجارهخانه فقط یک هزینه نیست و یک نگرانی دائمی است که با نزدیک شدن موعد تمدید قرارداد، دوباره زنده میشود.
در این میان وزارت راه و شهرسازی برنامهای اعلام کرده که قرار است با ۱۰ هزار واحد مسکونی به زوجهای جوان کمک کند و فشار بازار اجاره را کاهش دهد. گرچه به نظر میرسد دولت نگران است زوجهای جوان با افزایش اجارهها از تشکیل خانواده منصرف شوند، اما وقتی اعداد را کنار واقعیت میگذاریم، روشن میشود که این تلاش، قطرهای در مقابل دریای از نیاز است.
مطابق دستور وزیر راه و شهرسازی و برنامه اجرایی دستورالعمل ماده ۶ بسته مدیریت بازار اجاره در سال ۱۴۰۴، بیشترین سهمیه به استان تهران (۱۵۴۰ واحد) و خراسان رضوی (۱۰۷۰ واحد) اختصاص یافته و بقیه استانها سهمیههای بسیار محدودتری دارند.
سهمیه برخی استانها ۶۰ تا ۷۰ واحد (استان سمنان و ایلام) است. این در حالی است که ۷ میلیون خانوار مستاجر در ایران بهطور مستمر فشار اجاره را تجربه میکنند.
این برنامه اگرچه نیت حمایت از زوجهای جوان را دارد، اما تنها زمانی میتواند مؤثر باشد که مقیاس واقعی نیاز بازار، مشارکت بخش خصوصی و ابزارهای حمایتی مالی و قانونی در نظر گرفته شود. در غیراینصورت داستان همان زوجهایی است که هر ماه با فشار اقتصادی مواجه هستند و وعدههای دولتی برایشان تنها روی کاغذ باقی میماند.
یک زوج جوان در یکی از محلههای قدیمی تهران تصور کنید؛ آنها پسانداز کمی دارند و میخواهند واحدی کوچک اجاره کنند. اما اجارهبها بیش از نصف درآمد ماهانهشان است. آنها بین فشار مالی و ترس از ازدواج ماندهاند و هر وعده حمایتی که از دولت میشنوند، بیشتر شبیه تسلی روحی کوتاهمدت است تا راهحل واقعی. در چنین شرایطی، طرح ۱۰ هزار واحدی وزارت راه برای میلیونها مستاجرنه تنها کافی نیست، بلکه بیشتر به یک نماد سیاسی شبیه است تا برنامه عملیاتی.
طبق دستور فرزانه صادق مالواجرد وزیر راه و شهرسازی، شناسایی، معاوضه و تخصیص واحدها تا پایان سال جاری در ۳۱ استان کشور انجام خواهد شد. چقدر تا پایان سال باقیمانده است؟ ۲۶ روز. مشخص نیست ادارات کل راه و شهرسازی استانها در این زمینه چه اقدامی انجام دادهاند.
بازار اجاره در کشورمان طی سالهای اخیر با رشد شدید قیمتها و عرضه محدود به یکی از چالشهای جدی زندگی خانوارها تبدیل شده است. زوجهای جوان با درآمد متوسط یا پایین، مجبورند بخش بزرگی از حقوق ماهانه خود را به اجاره خانه اختصاص دهند. بسیاری از آنها در مناطق حاشیهای زندگی میکنند، با دسترسی محدود به حمل و نقل و امکانات شهری.
تجربه مستاجران نشان میدهد که برنامههای گذشته، عمدتاً وعدههای کوتاهمدت و نمادین بودهاند و تأثیر واقعی بر کاهش فشار اجاره نداشتهاند.
بررسی تجربه کشورهای موفق در مدیریت بازار اجاره، نشان میدهد چند اصل مهم برای تأثیرگذاری واقعی ضروری است:
آلمان یکی از موفقترین مدلها در کنترل بازار اجاره است، جایی که بیش از ۵۰% خانوارها اجارهنشین هستند. قانون کلیدی "Mietpreisbremse" (ترمز قیمت اجاره) از سال ۲۰۱۵ میلادی در این کشور اجرا شده و در سال ۲۰۲۵ تا ۲۰۲۹ تمدید شده است.
این قانون در مناطق پرتقاضا (مانند برلین و هامبورگ) افزایش اجاره را به حداکثر ۱۰درصد بالای میانگین محلی (ortsübliche Vergleichsmiete) محدود میکند. برای مثال در شهر برلین، اجاره جدید نمیتواند بیش از ۱۰ درصد میانگین اجارههای مشابه در محله باشد و افزایش سالانه اجاره برای قراردادهای موجود نیز به ۱۵ تا ۲۰ درصد در پنج سال محدود است.
علاوه بر کنترل قیمت، دولت وامهای کم بهره (مانند KfW-program) و مشوقهای مالیاتی برای مالکان ارائه میدهد تا کیفیت مسکن حفظ شود. از سوی دیگر حمایت قانونی از مستاجران قوی است. قراردادها معمولاً نامحدود هستند و تخلیه تنها با دلایل معتبر (مانند عدم پرداخت اجاره) ممکن است.
در شهرهای بزرگ، مستاجران با درآمد متوسط میتوانند اجاره بپردازند (میانگین اجاره در برلین حدود ۱۲-۱۵ یورو در متر مربع) و بازار متعادل مانده است. اما چالشهایی مانند کاهش سرمایهگذاری در برخی مناطق وجود دارد، که دولت با افزایش ساخت مسکن عمومی (حدود ۴۰۰ هزار واحد سالانه هدفگذاری شده) با آن مقابله میکند.
ژاپن بر خلاف کنترل مستقیم قیمت بر افزایش عرضه تمرکز کرده تا فشار بازار را کاهش دهد. دولت از طریق Japan Housing Finance Agency (JHF) وامهای کمبهره برای ساخت واحدهای اجارهای ارائه میدهد و مشوقهای مالیاتی (مانند کسر مالیات برای سرمایهگذاری در مسکن اجارهای) سازندگان را تشویق میکند.
در دهههای اخیر تمرکز بر تنوع واحدها (از آپارتمانهای کوچک برای جوانان تا بزرگتر برای خانوادهها) بوده، که منجر به کاهش فشار بازار شده است.
قوانین اجاره (Act on Land and Building Leases) حمایت از مستاجران را تضمین میکند: قراردادها معمولاً ۲ ساله هستند، اما تمدید آسان است و افزایش اجاره محدود به دلایل منطقی (مانند افزایش هزینهها).
سیستم "jeonse" (سپرده بزرگ بدون اجاره ماهانه) رایج نیست، اما wolse (اجاره ماهانه) غالب است. در شهر توکیو میانگین اجاره حدود ۱۰۰۰-۱۵۰۰ ین در متر مربع بوده و دسترسی به مسکن برای درآمدهای متوسط بالاست.
برنامههای ژاپن در این بخش نشان داده که افزایش عرضه بدون کنترل سختگیرانه قیمت، بازار را پویا نگه میدارد.
در کانادا کنترل اجاره استان به استان متفاوت است. برای مثال انتاریو افزایش اجاره را به ۲.۵ درصد سالانه محدود میکند، اما این برای واحدهای ساخته شده پس از ۲۰۱۸ میلادی اعمال نمیشود.
دولت فدرال برنامههایی مانند Affordable Housing Fund برای وامهای کمبهره و کمکهای مستقیم به مستاجران ارائه میدهد.
خروجی این برنامه آن بوده که در تورنتو، اجارهها کاهش یافته، اما منتقدان میگویند کنترل اجاره عرضه را ۱۰ تا ۲۰ درصد کاهش میدهد.
در آمریکا هم کنترل اجاره در ایالتهایی مانند کالیفرنیا و اورگان وجود دارد، جایی که افزایش اجاره به ۵ تا ۱۰ درصد محدود است.
برنامههای فدرال مانند Section ۸ کمکهای اجاره به کمدرآمدها ارائه میدهد و در شهرهایی مانند نیویورک، کنترل اجاره به ثبات کمک کرده، اما کمبود عرضه ادامه دارد.
سنگاپور مدل "HDB" (Housing and Development Board) را در بخش مسکن اجرا میکند، جایی که بیش از ۸۰ درصد جمعیت در واحدهای دولتی زندگی میکنند.
دولت مستقیماً ساخت، قیمتگذاری و تخصیص را مدیریت میکند با تمرکز بر تنوع (از واحدهای کوچک تا بزرگ) و برنامهریزی ۵-۱۰ ساله.
مشوقهای مالی مانند وامهای کمبهره و کمکهای خرید برای زوجهای جوان وجود دارد. قوانین اجاره کوتاهمدت (حداقل ۶ ماه) و بلندمدت را تنظیم میکند، و بازار خصوصی نیز تحت نظارت است.
تجربه این کشور نشان داده که دخالت مستقیم دولت در ساخت، بازار مسکن را متعادل میکند.
کره جنوبی از سیستم "Jeonse" استفاده میکند، جایی که مستاجران سپرده بزرگی (۵۰ تا ۸۰ درصد ارزش ملک) میپردازند و اجاره ماهانه نمیدهند؛ سپرده در پایان قرارداد بازگردانده میشود.
دولت با Korea Land & Housing Corporation واحدهای عمومی برای کمدرآمدها میسازد (حدود ۱۰درصد کل مسکن) و مشارکت خصوصی را با وامها تشویق میکند.
قوانین اجاره دوساله با تمدید آسان، و کنترل افزایش قیمت وجود دارد. در سئول، اجارهها متعادل مانده، اما چالشهایی مانند ورشکستگی مالکان وجود دارد که دولت با بیمه سپرده مقابله میکند.
در واقع نوآوری در مدلهای اجاره (مانند Jeonse) میتواند دسترسی را افزایش دهد.
هلند سیستم "Woningwaarderingsstelsel" (WWS) دارد که اجاره را بر اساس امتیازات (مانند اندازه، مکان، امکانات) محدود میکند. حدود ۳۰درصد مسکن اجتماعی است، و افزایش اجاره سالانه به ۲-۵% محدود میشود. دولت با Affordable Rent Act (۲۰۲۴) کنترل را به میانقیمتها گسترش داد.
اجارهها پایین (حدود ۷۰۰-۱۰۰۰ یورو برای آپارتمان متوسط)، اما کمبود عرضه چالش است.
سوئد سیستم "bruksvärdessystem" دارد، جایی که اجارهها از طریق مذاکره جمعی بین اتحادیههای مستاجران و مالکان تعیین میشود.
حدود ۲۰ درصد مسکن عمومی است، و افزایش اجاره بر اساس ارزش استفاده (کیفیت، مکان) محدود است. نتیجه: صف انتظار طولانی در استکهلم، اما اجارهها پایین (حدود ۸۰۰۰-۱۲۰۰۰ کرون برای آپارتمان متوسط).
وین بیش از ۶۰ درصد جمعیت را در مسکن اجتماعی اسکان داده، با بودجه یک درصد حقوقها برای ساخت. اجارهها پایین (حدود ۵۰۰-۷۰۰ یورو برای دوخوابه) و کنترل اجاره برای همه اعمال میشود. در این کشور بودجه پایدار و فراگیر بودن (برای ۷۵ درصد جمعیت) موفقیتآمیز است.
موفقیت این کشورها نشان میدهد که مدیریت بازار اجاره نیازمند مقیاس بزرگ (مانند ساخت ۱۰ تا ۲۰ درصد مسکن عمومی)، تنوع گروههای هدف (از کمدرآمد تا متوسط)، مشارکت خصوصی (با مشوقها)، و ابزارهای قانونی-مالی است.
برای بازارهایی مانند ایران راهکارها میتواند شامل ایجاد سیستم کنترل اجاره بر اساس میانگین محلی (مانند آلمان)، افزایش عرضه با وامهای دولتی (مانند ژاپن)، مسکن اجتماعی فراگیر (مانند وین)، ومذاکره جمعی (مانند سوئد) باشد. این ترکیب فشار بازار را کاهش میدهد و عدالت ایجاد میکند.
برنامه وزارت راه اگرچه نیت مثبت دارد، اما چند ضعف کلیدی دارد:
مقیاس بسیار محدود: ۱۰ هزار واحد در مقابل ۷ میلیون مستاجر عدد ناچیزی است و اثر واقعی ندارد.
تمرکز صرفاً بر زوجهای جوان: به نظر میرسد سایر گروههای مستاجر مانند خانوارهای کمدرآمد یا مجردها از حمایت جا ماندهاند.
تأمین منابع داخلی محدود: بدون مشارکت بخش خصوصی عرضه پایدار امکانپذیر نیست.
فشار زمانی کوتاه: تکمیل شناسایی و تخصیص واحدها تا پایان سال کیفیت اجرا را کاهش میدهد و نارضایتی ایجاد میکند.
عدالت جغرافیایی: سهمیه برخی استانها بسیار محدود است و این باعث احساس بیعدالتی میشود.
اثر بسیار محدود بر بازار اجاره: حتی تمرکز بر تهران با ۱۵۴۰ واحد در برابر میلیونها مستاجر تغییر محسوسی ایجاد نمیکند.
تجربه جهانی نشان میدهد ایران برای تأثیر واقعی در بازار اجاره نیاز دارد:
مقیاس بزرگتر: دهها یا صدها هزار واحد، نه تنها کمک واقعی میکند بلکه بازار را آرام میکند.
مشارکت بخش خصوصی: بدون سرمایهگذاری سازندگان، طرحها ناکارآمد و کوتاهمدت خواهند بود.
گستردگی گروه هدف: محدود نکردن حمایت صرف به زوجهای جوان.
ابزارهای مالی و مقرراتی: وامهای کمبهره، مشوقهای مالیاتی و کنترل اجاره، فشار بازار را کاهش میدهد.
برنامهریزی بلندمدت: مسیر پایدار برای تخصیص و عرضه بهتر از فشار زمانی کوتاه است.
برنامه ۱۰ هزار واحدی وزارت راه و شهرسازی، گامی مثبت در حمایت از زوجهای جوان است، اما واقعیت آن است که این برنامه نمادین و محدود است. تجربه جهانی نشان میدهد بدون افزایش مقیاس، مشارکت بخش خصوصی و ابزارهای مالی و قانونی مؤثر، مستاجران همچنان در فشار بازار و دور باطل وعدهها گیر خواهند کرد.
برای تغییر این مسیر، ایران نیاز دارد برنامهها را بازطراحی، مقیاس طرحها را افزایش، گروههای هدف را گسترش و مشارکت بخش خصوصی و ابزارهای قانونی را فعال کند تا وعدهها از روی کاغذ به واقعیت زندگی مردم منتقل شود و فشار بازار اجاره واقعی کاهش یابد.
