«بازار املاک شمال کشور» پس از دو سال رکود سنگین، در سال۱۴۰۴ تحتتاثیر دو شوک معاملاتی، بار دیگر به کانون توجه سرمایهگذاران ملکی تبدیل شد. مهاجرت موقت بخشی از جمعیت شهرهای بزرگ، بهویژه تهران در جریان جنگ ۱۲روزه و حتی در برخی از موارد مهاجرت دائم بهدلیل ترس ناشی از جنگ و پس از آن شارژ ارزش داراییهایی نظیر طلا و سکه، زمینه رشد محسوس خرید ویلا و جهش قیمت املاک در شمال کشور را فراهم کرد.
اولین شوک به بازار املاک شمال در ابتدای تابستان و همزمان با آغاز جنگ ۱۲روزه شکلگرفت. در این دوره، بیش از نیمی از تهرانیها و بخشی از ساکنان دیگر شهرهای بزرگ بهصورت موقت به استانهای شمالی کشور مهاجرت کردند. البته کمآبی و بحران بیآبی که به تهدیدی مهم برای بسیاری از کلانشهرها تبدیل شده نیز در کنار نگرانیهای ناشی از جنگ، منجر به مهاجرت به شمال کشور شده است.
بررسیهای میدانی نشان میدهد بخشی از این جابهجاییها، به تصمیم برای خرید ویلا در استانهای گیلان و مازندران انجامید و همین موضوع پس از دو سالرکود، افزایش تقاضا و رشد قیمت را در بازار املاک شمال رقم زد. این شوک، همزمان بر تقاضا، عرضه و سطح قیمتها اثر گذاشت و مسیر بازار را تغییر داد.
شوک دوم به سه ماه اخیر بازمیگردد؛ زمانیکه موتور تحرک بازار از تهران روشن شد و به سمت شمال کشور امتداد یافت. در این بازه، بازارهای دارایی بهویژه طلا و سکه بازدهی بالایی را تجربه کردند؛ بهطوریکه بخشی از دارندگان این داراییها با تبدیل سرمایه خود، وارد بازار ملک شدند. این تغییر مسیر سرمایه، منجر به جهش قابلتوجه قیمت ویلا، زمین و بهطور کلی املاک در دو استان گیلان و مازندران شد.
تحقیقات میدانی رسانه ما از بررسی دستکم ۱۱ شهر و روستا در دو استان شمالی نشان میدهد متوسط قیمت «ویلای متعارف» (نه لوکس و نه قدیمی) در مازندران نسبت به سالگذشته بیش از ۷۵درصد افزایشیافته و به حدود ۱۲میلیارد و ۴۰۰میلیونتومان رسیده؛ این در حالی است که متوسط قیمت همین نوع ویلا در سالگذشته ۷میلیارد و ۱۰۰میلیونتومان بودهاست. در استان گیلان، رشد قیمتها ملایمتر و زیر ۳۰درصد گزارش میشود و متوسط قیمت ویلای متعارف به کمتر از ۸میلیاردتومان رسیدهاست. بررسیها نشان میدهد این افزایش قیمت، پیش از آنکه در قیمت کل ملک منعکس شود، در قیمت «هر مترمربع» بروز کردهاست. همزمان با جهش قیمتها، متراژ زمین و بنا در فایلهای عرضهشده کاهشیافته و همین موضوع باعثشده رشد قیمت، بیشتر در شاخص متری خود را نشان دهد.
در حالحاضر میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع ویلا در دو استان گیلان و مازندران به ۳۴.۲ میلیون تومان رسیده؛ درحالیکه این رقم در سالگذشته حدود ۲۱میلیون تومان بودهاست. شاخص نسبت قیمت مسکن در تهران به قیمت ویلا در شمال که گروه مسکن رسانه ما از ابتدای دهه۹۰ آن را محاسبه میکند، اکنون به عدد ۳.۵ رسیدهاست.
این شاخص طی دو سالگذشته بهدلیل نزدیکشدن سطح قیمت آپارتمان و ویلا کاهشیافته بود؛ درحالیکه در دورههای جهش مسکن تهران، این نسبت به بالای ۵ نیز میرسد. اما بازار زمین بهرغم افزایش تقاضا، جهش حدود ۹ درصدی را تجربه کرد و برخلاف بازار ویلا، فروش زمین در گیلان رشد ۱۶ درصدی را تجربه کرد و متوسط قیمت هر مترمربع زمین در گیلان به ۹.۹ میلیون تومان رسید و در مازندران با رشد ۶ درصدی به ۱۱.۷ میلیون تومان به ازای هر متر مربع رسید.
بررسیهای میدانی نشان میدهد این دو شوک، بازار املاک شمال را پس از رکود دوساله وارد فازرونق کردهاست. این بازار پس از رشد ۱۲۰درصدی در سال۱۴۰۰ و افزایش ۴۰درصدی در سال۱۴۰۱، در سال۱۴۰۲ با افت تقاضای مصرفی و سرمایهای وارد دوره چربیسوزی و کاهش سرعت رشد قیمت شد. در سال۱۴۰۳ نیز رکود تشدید شد و معاملات حتی به زیر سطح قیمتهای پیشنهادی رسید؛ وضعیتی که متاثر از «رکود سنگین بازار مسکن تهران و ثبات نسبی قیمتها» در پایتخت بود.
در مقابل بازار مسکن تهران در ماههای اخیر و پس از دو سالوقفه، تحتتاثیر بازدهی بالای بازارهای موازی به ویژه طلا و سکه ثبات نسبی قیمت مسکن، شاهد افزایش معاملات مصرفی بودهاست؛ معاملاتی که عمدتا به خانهاولیها و تقاضای تبدیلی مربوط میشود و سهم سرمایهگذاران در آن همچنان محدود است. بازار معاملات مسکن، دستکم در تهران و به احتمال زیاد در تعدادی از کلانشهرها، در «اوج ریسک جنگ»، تجربه متفاوتی از «تابستان جنگی۱۴۰۴» را پشتسر میگذارد. موتور معاملات تهران در آستانه تنش و بروز جنگ و آتشبس از کار انداخته شد و رکود این بازار ساختوساز را نیز فلج کرد، زیرا در وضعیت جنگی، خرید ملک انتخابی امن به لحاظ آینده بازدهی بهشمار نمیرفت.
در شمال کشور، اما ماهیت تقاضا متفاوت است. بخشی از تقاضا به خرید مصرفی محدود نمیشود و تبدیل داراییهایی نظیر طلا و ارز به ویلا یا زمین، نقش پررنگی در تحرک این بازار دارد. در این میان، آنچه در بازار املاک شمال رخ داده، حرکت سرمایههای خرد و کلان خانوارهاست؛ در واقع «کیش سرمایهگذاری» به سمت داراییهایی است که از منظر اقتصادی، ماهیتی «غیرمولد» دارند. در یک بازار متعادل، ورود تقاضا به بخش مسکن میتواند به فعالشدن سرمایهگذاری ساختمانی، افزایش عرضه و شکلگیری یک چرخه مولد منجر شود؛ چرخهای که هم به تولید مسکن و هم به رشد اقتصادی کمک میکند، اما در بازار املاک شمال، بخش قابلتوجهی از سرمایهها با خرید ویلا یا زمین متوقف میشود و جریان تولید و درآمدزایی مستمر ایجاد نمیکند.
در شرایط فعلی، ضعف محیط کسبوکار و رکود در بخشهای تولیدی و صنعتی، مسیر «سرمایهگذاری مولد» را محدود کرده و همین موضوع باعثشده سرمایهها به سمت بازار املاک شمال حرکت کنند؛ این در حالی است که در صورت بازگشت بازار به رکود، تبدیل دوباره این داراییها به نقدینگی میتواند برای مالکان چالشبرانگیز شود؛ تجربهای که طی دو سالگذشته نیز مشاهده شد و فروش داراییهای ملکی با افت شدید تقاضا و زمانبرشدن معاملات همراه بود.
با وجود جهش قیمت ویلا و افزایش تقاضا در بازار املاک شمال، «کاهش قدرت خرید خانوارها» اثر معناداری بر الگوی معاملات گذاشتهاست. بررسیهای «دنیایاقتصاد» نشان میدهد برخلاف گذشته که ویلاهای بزرگ با زمین و زیربنای بالا بیشترین سهم معاملات را داشتند، بازار املاک شمال اکنون بر خرید «ریز ویلاها» و زمینهای کوچک متمرکز شدهاست.
متوسط مساحت زمین ویلاهای مورد معامله به حدود ۱۵۰مترمربع و زیربنا به حدود ۷۰مترمربع رسیدهاست. در مازندران، متوسط زیربنای ویلا از نزدیک ۲۰۰ مترمربع به ۱۶۹ مترمربع کاهشیافته و این رقم در گیلان به حدود ۱۲۰ مترمربع رسیدهاست. کاهش قدرت خرید، افزایش هزینه ساخت ناشی از رشد قیمت مصالح و دستمزدها و نبود تقاضای سنگین برای ویلاهای لوکس، از مهمترین دلایل این تغییر الگو عنوان میشود. در کنار آن، بخشی از متقاضیان به خرید آپارتمان در شهرهای شمالی، بهویژه در گیلان، رویآوردهاند.
کاهش قدرت خرید مردم امکان خرید ویلای بزرگ را کاهش دادهاست. براساس روایت برخی از واسطههای بازار ویلا، در حالحاضر مشتری سنگین یعنی تقاضای خرید ویلای بزرگ و لوکس وجود ندارد یا بسیار کاهش پیدا کردهاست، همچنین قیمت بالای ویلاها و میل به سرمایهگذاری در شمال باعثشده، تا برخی به سراغ خرید آپارتمان در شهرهای شمالی بهویژه در گیلان بروند. البته رفتار خریداران و مسیر تغییرات قیمتی در شهرهای مختلف شمال یکسان نبودهاست. بررسیهای میدانی نشان میدهد در شهرهایی مانند کلاردشت و رامسر که جزو مقاصد گرانقیمت و دارای سهم بالای ویلاهای لوکس محسوب میشوند، شدت افزایش قیمت ویلاها کمتر از سایر شهرها بودهاست. سطح بالای قیمت در این شهرها باعثشده، بهدلیل افت قدرت خرید متقاضیان، ظرفیت رشد بیشتر قیمتها محدود شود.
در مقابل، در شهرهایی مانند نور، نوشهر و حتی آمل جهش قیمتی محسوستر بوده و برخی از فایلها با افزایش حدود ۹۰درصدی قیمتها نسبت به سالگذشته همراه بودهاست. پایینتربودن سطح قیمت پایه ویلاها در این شهرها، امکان جذب تقاضای جدید و افزایش قیمت را فراهم کرده و باعثشده این مناطق بیش از شهرهای لوکسمحور شمال، تحتتاثیر شوکهای معاملاتی اخیر قرار بگیرند. اما بازار «زمین» در «شمال» شاهد ورود دسته جدیدی از تقاضا است؛ بررسیهای «دنیایاقتصاد» نشان میدهد بازار املاک شمال به «پناهگاه» اقتصادی نسل Z تبدیل شدهاست؛ نسلی که رویای خرید مسکن در تهران را دستنیافتنی میداند و با اندک داراییهای تقویتشده در بازارهای موازی طی یک سالگذشته، به خرید زمینهای کوچک با قیمتهای زیر ۸۰۰میلیونتومان روی آوردهاست. این گروه، با متراژهای پایین و سرمایههای محدود، تلاش میکنند سهمی از بازار ملک داشتهباشند؛ بازاری که بار دیگر به بورس سرمایهگذاری تبدیل شدهاست.
