آنچه در دل این تجربه آشکار میشود، یک خطای ساختاری در سیاستگذاری مسکن است؛ وقتی دولت تمرکز خود را بر ساختوساز فیزیکی میگذارد اما ابزارهای کنترلی، مالیاتی و نظارتی برای حفظ واحدها در دست مصرفکننده واقعی را طراحی نمیکند، مسکن ناخواسته به دارایی سرمایهای بدل میشود. در چنین شرایطی، حتی پروژههای حمایتی نیز به سرعت در منطق بازار غرق میشوند و به جای کاهش شکاف طبقاتی، آن را بازتولید میکنند.
نهضت ملی مسکن اگر قرار است به هدف اولیه خود بازگردد، نیازمند بازتعریف نقش دولت از «بساز و بفروش بزرگ» به «تنظیمگر هوشمند» است؛ تنظیمگری که با ابزارهای شفاف، جلوی خروج واحدها از دست متقاضیان مصرفی و ورود آنها به چرخه سوداگری را بگیرد.
تجربه ناموفق طرح مسکن ملی نشان داد که فاصله گرفتن پروژههای مسکن حمایتی از جامعه هدف، چگونه میتواند واحدهای مسکونی را بهجای مصرفکنندگان واقعی، به سمت دهکهای بالاتر و بازار سوداگرانه سوق دهد؛ این رفتار حالا در پروژههای نهضت ملی مسکن هم تکرار شده و نشانههایی از سوداگری و دلالی در این طرح دیده میشود.
آمارهای رسمی وزارت راه و شهرسازی نشان میدهد که حدود ۳۰ درصد از واحدهای در حال ساخت نهضت ملی مسکن به دهکهای پردرآمد جامعه اختصاص یافته است. بر اساس این آمار، دهکهای هشتم تا دهم در مجموع حدود ۲۳۵ هزار واحد از پروژههای نهضت ملی مسکن را در اختیار دارند.
اما چرا با وجود این تجربه ناموفق، همان سیاست شکستخورده، دوباره در این چرخه معیوب تکرار میشود و چه عواملی باعث شده تا پروژههای حمایتی به بستری برای دلالی تبدیل شوند؟
منصورغیبی، کارشناس بازار مسکن بیان کرد: «دخالت مستقیم دولتها در ادوار گذشته با هدف تامین مسکن برای نیازمندان و ذینفعان، در راستای ایجاد یک چتر حمایتی و پشتیبانی تعریف شده بود و از سوی دیگر، قرار بود خلاء ناشی از کمبود مسکن نیز تا حدی جبران شود.»
او افزود: «با این حال، میتوان گفت در این زمینه بهطور کلی موفق عمل نکردهایم. چه در مرحله شناسایی دقیق ذینفعان و تعریف پروژه برای آنها، و چه در تکمیل و تحویل بهموقع این پروژهها عملکرد درستی نداشتهایم.»
این کارشناس بازار مسکن گفت: «ما نتوانستیم زیرساختهای آپارتمانی و مجموعههای زیستگاهی را که عمدتا در اطراف کلانشهرها شکل گرفته بود، بهدرستی تامین کنیم؛ از سوی دیگر، نتوانستیم نظام ارزشی این املاک را از نظر موقعیت مکانی، امکانات زیرساختی، دسترسیهای حملونقلی و تسهیلگریهای لازم، به دارنده نهایی تعریف و منتقل کنیم.»
او در ادامه بیان کرد: «در نتیجه، بهدلیل نواقص موجود در اجرا و تحویل پروژهها، یک آپارتمان ارزشمند، عملا به حال خود رها شد. همین مساله باعث شد ذینفع اصلی که در روز ثبت نام قصد استفاده مصرفی از این واحدها را داشت، در میانه یا حتی ابتدای راه، امتیاز خود را واگذار کند.»
غیبی به شکلگیری رفتارهای سوداگرانه اشاره کرد و توضیح داد: «در ادامه مسیر، این امتیازها میان دلالان و سوداگران دستبهدست شد و فیشهای چندین واحد در حال ساخت در چرخه سوداگری قرار گرفت.»
او افزود: «گاهی اوقات آمارهایی را در روزنامهها میبینیم و میشنویم که یک فرد چندین واحد از این پروژهها را خریداری کرده و در این نظام سوداگری داد و ستد میکند. اگر به ریشه این موضوع نگاه کنیم، به همان دلایلی میرسیم که اشاره شد و نشان میدهد نتوانستهایم درست عمل کنیم.»
این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: «از سوی دیگر، یک مساله مهم فنی و حقوقی نیز وجود دارد و آن این است که دولت به مدیر پروژه اجرا تبدیل شد. در حالی که دولت طبق تعریف قانونی و از طریق وزارت مسکن و شهرسازی، نقش نظارت عالی بر ساختوسازها و پروژههای عمرانی کشور را دارد، اما هنگامی که دولت متولی و پیمانکار ساخت میشود، نتیجهای بهتر از این حاصل نخواهد شد.»
غیبی در ادامه اظهار کرد: «این وضعیت باعث شد امکان کنترل کیفیت، ممیزی و نظارت عالی بر پروژهها، چه از نظر زیرساختی، چه حقوقی، قراردادی و اجرایی، عملا از بین برود. وقتی مشاور عالی طرح همان وزارت راه و شهرسازی است و مجری نیز از دل همان ساختار دولتی بیرون میآید، طبیعتا نباید انتظار کیفیت ساخت متناسبی داشت.»
او در ادامه بیان کرد: «این تجربه ناموفق را از دوره مسکن مهر به این سو با اسامی مختلفی مثل طرحهای اجتماعی، مسکن ملی، نهضت ملی مسکن و موارد مشابه داشتهایم؛ طرحهایی که گرچه اسمهای متفاوتی دارند، اما عملا یک الگوی رفتاری مشخص را تکرار میکنند.»
غیبی ادامه داد: «حتی در آخرین طرح نیز با تعهدات سنگین و غیرقابل اجرای ساخت چهار تا میلیون واحد مسکونی طی چهار سال مواجه شدیم؛ تعهداتی که بهعنوان میراث به دولت جدید منتقل شد و تعهدات آن بر گردن این دولت قرار گرفت. بنابراین، همان رفتار و همان وضعیت، امروز نیز به وضوح در حال تکرار است.»
این کارشناس بازار مسکن گفت: «در این میان، بارها تاکید شده است که اگر دولت قصد دارد واقعا چتر حمایتی و پشتیبانی برای ذینفعان و نیازمندان طرحهایی مانند مسکن ملی ایجاد کند، باید حمایت را از صفر تا صد انجام دهد. بهصورت پایلوت و از طریق نهادها و ارگانهایی که ذینفعان واقعی را شناسایی میکنند، باید حمایت کامل صورت بگیرد و در نهایت، ملک بهطور کامل تحویل داده شود.»
غیبی توضیح داد: «در میانه راه، افراد با آوردهای حدود ۴۰ تا ۵۰ میلیون تومان ثبتنام میکنند، اما در ادامه متوجه میشوند همین مبلغ در زندگی روزمرهشان کسری ایجاد میکند و ناچار میشوند امتیاز خود را بفروشند. در نتیجه، دهکهای بالاتر صاحب این امتیازها میشوند و روند بهطور کامل معکوس میشود.»
غیبی در ادامه گفت: «به عبارتی، دولت عملا به پیمانکار و مجری ساخت واحدهایی تبدیل میشود که در نهایت به دست سوداگران و دلالانی میرسد که اساسا قرار نبود ذینفع این طرحها باشند. به بیان دیگر، منابع طبیعی، بیتالمال و ظرفیتهای ملی هزینه میشود، اما سود آن نصیب افرادی میشود که این فیشها را در میانه راه از مصرفکنندگان واقعی خریداری کردهاند.»
این کارشناس بازار مسکن افزود: «در عین حالی که مزایای طرحهای حمایتی به دلالان میرسد، تعهد تکمیل پروژهها همچنان بر عهده دولت، بانکهای متولی و پیمانکاران منتخب باقی میماند و آنها موظفاند واحدها را به همین افراد تحویل دهند. به این ترتیب، مسیر اجرای طرح معکوس شده است.»
او بیان کرد: «در نتیجه، نیاز به بازنگری جدی وجود دارد و باید یک پروژه بهبودی تعریف شود تا این طرحها واقعا از صفر تا صد به ذینفعان اصلی و نیازمند برسد و دست دلالان در میانه راه کوتاه شود.»
غیبی در پایان توضیح داد: «اگر در سیاستهای مسکن حمایتی اصلاحی صورت بگیرد، میتوان به این طرحها امیدوار بود. همچنین لازم است دولتها در وعدههای خود، چه از نظر تعداد واحدها و چه از نظر اعداد و ارقام، بازنگری کنند و متناسب با توان ملی، ظرفیت فنی و اجرایی، و میزان مصالح و متریال در دسترس، تعهد بدهند. در این صورت، شاید بتوان به دستیابی به نتایج مثبت در آتی امیدوار بود.»
