در شرایطی که آمارهای رسمی از افزایش معاملات و تغییر نرخ مسکن حکایت دارد، واسطههای ملکی، رشد محسوس نرخ در مناطق پرتقاضای شهر تهران را رد میکنند؛ کارشناسان نیز با رد فرضیه جهش نرخ مسکن در سال آینده، نهایت افزایش را حدود نرخ تورم پیشبینی میکنند.
گسترشنیوز: سال گذشته عمده حجم نقدینگی به سمت بازارهای ارز و طلا سرازیر شد. اما در هفتههای اخیر شاهد گردش نقدینگی به سمت مسکن و بورس بودهایم که با مقداری افزایش نرخ در این دو بخش همراه بوده است. گفته میشود نقدینگی ایران در تابستان امسال از رقم ۲۰۰۰ هزار میلیارد تومان عبور کرده و رشد آن حدود ۲۷ درصد بوده است. تورم سالانه نیز در دی ماه حدود ۳۸ درصد بوده، البته تورم نقطه به نقطه ۲۶ درصد گزارش شده است. رشد سالیانه مسکن در تهران نیز به ۴۰ درصد رسیده که این ارقام نشان میدهد با وجود نوسانات ماهانه، تورم نقطه به نقطه مسکن ۱۴ درصد بالاتر از تورم نقطه به نقطه عمومی است. نکته قابل توجه دیگر اینکه در ماه گذشته نرخ تورم نقطه به نقطه خانوارهای کشور ۱.۵ درصد کاهش یافته اما شاهد دو افزایش ۸.۵ و ۲.۱ درصدی تورم مسکن در تهران به ترتیب در ماههای آذر و دی بودهایم. به نظر میرسد بازار مسکن که به طور کلی در سال ۱۳۹۸ با رکود مواجه بوده و معاملات در ۱۰ ماهه نخست حدود ۴۳ درصد نسبت به زمان مشابه سال قبل کاهش یافته است با رکود تورمی دست و پنجه نرم میکند. هرچند در دو ماه اخیر تعداد معاملات بیش از ۱۰۰ درصد بالا رفته که عمده کارشناسان معتقدند تنها علت این اتفاق میتواند تغییر نرخ بنزین، معاملات شب عید و خریدهای سرمایهگذاری به قصد حفظ ارزش پول باشد. مطابق برآوردها حدود ۷۷ درصد معاملات بازار مسکن در ایران از نوع سرمایهگذارانه است.
شرایط دشوار بازار اجاره
در چنین شرایطی رشد نرخ مسکن نمیتواند دلیل منطقی داشته باشد و با توجه به اینکه خریدار واقعی در بازار نیست قیمتها تنها میتواند به طور اسمی افزایش پیدا کند. طی دو سال گذشته تورم مسکن در تهران حدود ۲۰۰ درصد بوده، در حالی که تورم عمومی طی این مدت حدود ۷۰ درصد بوده است. بنابراین مسکن ۱۳۰ درصد حباب دارد. این روند به پرتاب متقاضیان واقعی از کلانشهر تهران منجر میشود. واسطههای ملکی میگویند درحالحاضر بازار مسکن در شهرهای اطراف پایتخت نسبت به این کلانشهر از رونق بهتری برخوردار است. با افزایش نرخ مسکن در تهران، اجاره بها نیز رشد داشته و به طور میانگین در تهران ۲۹ درصد و در مناطق پرتقاضا به ۵۰ تا ۷۰ درصد رشد سالیانه رسیده که از سبقت ۳۰ درصدی رشد اجاره بها در مناطق پرتقاضا نسبت به رشد نرخ مسکن حکایت دارد. خروجی این وضعیت به افزایش تعداد خانههای خالی در کلانشهر تهران منجر میشود که طبق آمار سال ۱۳۹۵ با ۵۰۰ هزار خانه خالی مواجه بود. اجرای مالیات بر عایدی سرمایه که بعد از حدود پنج سال از مطرح شدن آن هنوز معطل مانده و در انتظار لایحه دولت است، از سوی عمده کارشناسان نسخهای برای تعادلبخشی به قیمتها در بازار مسکن عنوان میشود اما فرهاد دژپسند، وزیر اقتصاد گفته که بعید است این لایحه به امسال برسد.
با وجود آنکه آمار رسمی بانک مرکزی از رشد ۱۰.۶ درصدی نرخ مسکن در تهران طی دو ماه اخیر حکایت دارد، واسطههای ملکی چنین افزایشی را احساس نکردهاند. مطابق آمار بانک مرکزی نرخ مسکن در منطقه ۱ در ماههای آذر و بهمن بالغ بر ۲۹ درصد افزایش یافته و به میانگین ۳۰ میلیون تومان در هر متر مربع رسید. فعالان بازار مسکن معتقدند با توجه به اینکه منطقه ۱ شرایط خاص خود را دارد و با توجه به قیمتهای بالا این منطقه جزو مناطق پرتقاضا محسوب نمیشود، رشد نرخ آن تاثیر آنچنانی در دیگر مناطق نخواهد داشت. مناطق ۵، ۴ و ۲ همواره جزو مناطق پرتقاضا در تهران هستند و آمار ماهیانه نشان میدهد در دو ماه اخیر به ترتیب ۱۱، ۹ و ۸ درصد افزایش نرخ داشتهاند که هیچ تناسبی با رشد ۲۹ درصدی منطقه ۱ ندارد. این نخستین بار نیست که شاهد نوسانات شدید در منطقه ۱ هستیم. تیرماه امسال نیز قیمتها در این منطقه به متری ۳۰ میلیون تومان رسیده بود که بعد از آن هر ماه کاهش یافت تا اینکه در آبان ماه به متری ۲۳ میلیون تومان رسید.
بانک مرکزی : انتظارات تورمی فروکش کرده است
بانک مرکزی در جمعبندی گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در آبان ماه اعلام کرده در شرایطی که در آذرماه امسال متاثر از اصلاح نرخ بنزین، تحریک انتظارات تورمی و متعاقبا افزایش نرخ ارز شاهد رشد ماهانه ۸.۵ درصدی متوسط نرخ مسکن شهر تهران بودیم، تحولان این بازار در دیماه موید آن است که بهرغم تداوم رشد ماهانه حجم معاملات در این ماه، انتظارات تورمی تا حدود زیادی فروکش کرده و رشد ماهانه متوسط نرخ مسکن در دیماه به ۲.۱ درصد محدود شده است.
اما سوال اغلب افراد این است که بازار مسکن در سال آینده به چه سمت و سویی میرود؟ سال گذشته پیشبینی عمده کارشناسان این بود که رشد نرخ مسکن در سال ۱۳۹۸ معادل نرخ تورم عمومی خواهد بود که با مقداری اغماض، درست از آب درآمد. امسال نیز با کمی تفاوت دیدگاه، غالب کارشناسان در پیشبینی نرخ مسکن در سال ۱۳۹۹معتقدند این بازار ظرفیت جهش نرخ ندارد و نهایت رشد آن معادل نرخ تورم خواهد بود.
سلمان خادمالمله، کارشناس اقتصاد مسکن میگوید: مدتهاست نرخ مسکن از تعادل عرضه و تقاضا خارج شده است. بدین معنا که تقاضای مصرفی به شدت سرکوب شده و بسیار کم شده است. نرخ مسکن در تهران به حدود ۱۴ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده و اگر متوسط درآمد خانوارهای متوسط را ۴ تا ۵ میلیون تومان در ماه فرض کنیم دهها سال طول میکشد تا یک خانواده بتواند خانه میانمتراژ در یک جای متوسط تهران خریدار کند. وجوهی که هماکنون به بخش مسکن میآید ناشی از سرمایهگذاری است. چون با این وضعیت بدترین کار نگه داشتن پول نقد است. ممکن است بعد از افت بازار سرمایه، بخشی از منابع به بازار مسکن حرکت کند ولی به معنای تقاضای مصرفی و رشد نرخ نخواهد بود. معتقدم نهایت افزایش نرخ مسکن برای سال ۱۳۹۹ معادل نرخ تورم عمومی است.
یکی از مشاوران املاک فعال در مرکز تهران نیز درباره بازار شب عید با بیان اینکه متوجه افزایش محسوس قیمتها نشدهایم بیان میکند: بیشتر مالکهایی که خانههای خود را برای فروش به ما میسپارند در دو ماه اخیر نرخ را تغییر ندادهاند. اوایل سال این اتفاق مرتبا میافتاد. اما در دو ماه اخیر به نظرم درصد افزایش نرخ به اندازه ۱۰ درصد نبوده است. ما هر روز با مالکان تماس میگیریم و به ندرت پیش میآید که مالک نرخ را افزایش دهد. موج افزایش نرخ معمولا از مناطق ۴ و ۵ شروع میشود که رشد آنچنانی را در این دو منطقه شاهد نبودهایم.
یک مشاور املاک فعال در منطقه غرب تهران نیز میگوید: مسکن ۴۰ درصد بالا رفته اما دستمزدها ۱۵ درصد افزایش پیدا کرده است. این یعنی متقاضیان واقعی ۲۵ درصد از نرخ عقب هستند و سال آینده هم این فاصله بیشتر میشود. لذا میتوان پیشبینی کرد معاملات از نوع مصرفی در سال ۱۳۹۹ کاهش خواهد یافت و بازار همچنان در اختیار سرمایهگذاران باقی میماند.
یک کارشناس: عدهای به بازار مسکن جو میدهند
همچنین افشین پروینپور، کارشناس اقتصاد مسکن در گفتوگو با ایسنا اظهار کرد: به نظرم بازار مسکن وارد رونق نشده است. آماری که از افزایش معاملات در دو ماه اخیر ارائه میشود هیجان کاذبی است که از طرف عدهای به بازار مسکن القا میشود. یک عده به شکل هماهنگ، جوی را مطابق توان خود ایجاد میکنند و حتی خرید و فروشهایی بین خودشان انجام میدهند تا نشان دهند معاملات رونق گرفته است. خرید و فروشها از نوع سوداگرانه است و سالهای متمادی این وضعیت وجود داشته و ادامه دارد.
مهدی غلامی، یکی دیگر از کارشناسان اقتصاد مسکن نیز گفت: با وجود اینکه در دو ماه اخیر با افزایش تعداد معاملات مسکن مواجه بودیم اما اگر شاخص ۱۰ ماهه را برسی کنیم افت چشمگیر در تعداد معاملات را میبینیم. این افزایش معاملات و افزایش نرخ که در دو ماه گذشته اتفاق افتاده ناشی از رشد نرخ در مناطق شمالی تهران است ولی من فکر میکنم اگر اتفاق خاصی در سطح کلان اقتصاد نیفتد افزایش شدید نرخ مسکن در ماههای آینده بعید است.
در دیماه ۱۳۹۸ مطابق اعلام بانک مرکزی ، متوسط نرخ مسکن در شهر تهران ۱۳ میلیون و ۸۱۰ هزار تومان در هر متر مربع بود که نسبت به ماه قبل ۲.۱ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۰.۹ درصد افزایش نشان میدهد. در این ماه همچنین تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۲ و ۵۹ درصد افزایش داشت.
منبع: ایسنا
