گسترش نیوز: در ماههای اخیر، بازار مسکن ایران در وضعیتی میان رکود معاملاتی و افزایش خزنده قیمتها حرکت کرده است؛ وضعیتی که بسیاری از تحلیلگران آن را «رکود تورمی» مینامند. در چنین شرایطی، کاهش حجم معاملات الزاماً به معنای توقف رشد قیمت نیست، بلکه بیشتر نشاندهنده احتیاط خریداران و فروشندگانی است که در انتظار روشنتر شدن افق اقتصادی و سیاسی تصمیمگیری میکنند. روند پنجماهه اخیر نشان میدهد قیمت مسکن بهصورت آهسته اما پیوسته در مسیر صعودی قرار گرفته و همین موضوع نگرانیهایی درباره احتمال جهش ناگهانی قیمت در آینده ایجاد کرده است.
افزایش اخیر قیمت مصالح ساختمانی نیز بهعنوان یکی از عوامل فشار بر بازار مسکن مطرح شده است. هزینه تولید واحدهای مسکونی، از زمین و عوارض شهری گرفته تا مواد اولیه ساخت، مستقیماً بر قیمت تمامشده ملک اثر میگذارد. زمانی که هزینه ساخت افزایش مییابد، سازندگان معمولاً با تأخیر اما به شکل اجتنابناپذیر قیمت عرضه را تعدیل میکنند؛ روندی که میتواند به شکلگیری موجهای قیمتی جدید در بازار منجر شود.
در کنار عوامل اقتصادی، فضای ژئوپلیتیک منطقه نیز به یکی از متغیرهای اثرگذار بر انتظارات تورمی تبدیل شده است. تنشهای سیاسی میان ایران و آمریکا و همچنین گمانهزنیها درباره تشدید تقابلهای نظامی، معمولاً باعث افزایش تقاضای احتیاطی در بازارهای دارایی از جمله مسکن میشود. در چنین فضایی، بخشی از خریداران تلاش میکنند پیش از تغییرات احتمالی شرایط اقتصادی، دارایی خود را به ملک تبدیل کنند؛ رفتاری که میتواند فشار تقاضا را افزایش دهد.
بازار مسکن ایران در مقاطع مختلف نشان داده است که نسبت به شوکهای اقتصادی و سیاسی، واکنشهای تاخیری اما نسبتاً شدید دارد. از همین رو برخی کارشناسان معتقدند اگر عوامل اثرگذار مانند هزینه ساخت، انتظارات تورمی و شرایط منطقهای همزمان فعال شوند، احتمال شتاب گرفتن قیمتها در سال جدید وجود دارد؛ هرچند میزان و زمان دقیق این شتاب همچنان قابل پیشبینی قطعی نیست.
گسترش نیوز در این راستا، گفتگویی با کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی انجام داده است که در ادامه می خوانید.
شهریار شقاقی درباره سناریوهای احتمالی پیش روی بازار مسکن ایران گفت: در چشمانداز کوتاهمدت بازار مسکن، دو مسیر محتمل بیش از سایر گزینهها مورد توجه تحلیلگران قرار گرفته است. نخست، ادامه وضعیت فعلی و عدم وقوع تنش نظامی جدید و دوم، تشدید درگیریهای سیاسی و امنیتی در سطح منطقهای بهویژه در صورت افزایش تقابل با آمریکا و متحدانش. در سناریوی اول، انتظار میرود بازار ملک همچنان در مدار رکود نسبی اما همراه با رشد آهسته قیمتها حرکت کند؛ شرایطی که در آن افزایش نرخ ارز و هزینه نهادههای ساختمانی به تدریج بر بهای تمامشده واحدهای مسکونی اثر گذاشته و فشار قیمتی را تشدید میکند.
او ادامه داد: در چنین فضایی، ادامه روند تورمی عمومی میتواند به کاهش بیشتر قدرت خرید خانوارها منجر شود و فاصله میان درآمد واقعی و هزینه تأمین مسکن را عمیقتر سازد. بهویژه دهکهای پایینتر جامعه بیش از سایر گروهها تحت فشار قرار خواهند گرفت و احتمال خروج بیشتر متقاضیان مصرفی از بازار خرید وجود دارد. در صورت تداوم شرایط کنونی، معتقدم که موج تورمی سایر بازارهای دارایی ممکن است با تأخیر به بازار مسکن منتقل شود و نوعی جهش خزنده قیمتها را رقم بزند؛ وضعیتی که از آن به آزاد شدن فشار انباشته قیمتی تعبیر میشود و می تواند تا حدود ۵۰ درصد بر قیمت خانه بیافزاید.
شقاقی افزود: در مقابل، سناریوی دوم به وقوع تنش شدید نظامی در منطقه اشاره دارد؛ رویدادی که میتواند به شکل موقت اما قابل توجهی فضای اقتصادی کشور را تحت تأثیر قرار دهد. در چنین شرایطی، تجربه دورههای گذشته نشان داده است که کاهش انتظارات خرید و افزایش احتیاط سرمایهگذاران ممکن است به افت کوتاهمدت معاملات و تعدیل قیمتها منجر شود. من بر این باور هستم که در صورت بروز تنش و بحران امنیتی گسترده، امکان کاهش نسبی قیمت مسکن در بازه زمانی کوتاه وجود دارد.
وی خاطرنشان کرد: البته میزان و دامنه این کاهش قطعی نیست، اما برخی تحلیلها از احتمال افت حدودی قیمتها در شرایط شوک شدید سیاسی سخن میگویند. با این حال، بازار مسکن به دلیل ماهیت داراییمحور خود معمولاً پس از عبور از دورههای شوک، مسیر بازیابی قیمت را آغاز میکند. به همین دلیل، رفتار آینده این بازار بیش از هر چیز به پایداری شرایط سیاسی، روند تورم عمومی و سیاستهای اقتصادی وابسته خواهد بود.
این کارشناس ضمن انتقاد از عملکرد وزارت راه و شهرسازی در بخش مسکن و مدیریت بازار اجاره بیان کرد: در ارزیابی عملکرد حوزه مسکن در سال ۱۴۰۴، برخی منتقدان معتقدند که پیشبرد برنامههای اعلامشده در این بخش با چالشهای جدی مواجه بوده و انتظارات شکلگرفته در افکار عمومی بهطور کامل محقق نشده است. وعدههایی مانند تسریع در تکمیل پروژههای بزرگ مسکونی، بهبود شرایط بازار اجاره، حمایت از دهکهای پایین درآمدی و توسعه ابزارهای مالی برای کمک به خرید یا اجاره مسکن مطرح شد، اما بررسی وضعیت موجود نشان میدهد فاصله میان اهداف اعلامی و خروجی عملی برخی از این سیاستها همچنان محل بحث است.
شقاقی در ادامه به گسترش نیوز گفت: در حوزه تامین مسکن اقشار کمدرآمد، باید این طور نقد کرد که فشار ساختاری بازار ملک و سرعت تغییرات هزینههای ساخت و اجاره، اجرای برنامههای حمایتی را دشوار کرده است. موضوعاتی مانند تخصیص وامهای مسکن، تقویت توان خرید خانوارها و کاهش بار مالی مستأجران از جمله محورهایی بودند که انتظار میرفت آثار ملموستری در زندگی روزمره مردم داشته باشند، اما اثرگذاری آنها در مقیاس گسترده هنوز به سطح مطلوب نرسیده است.
تحلیلگر حوزه مسکن در پایان اضافه کرد: در مجموع، عملکرد سیاستی در بخش مسکن در سال اخیر از نگاه من با شکاف میان برنامهریزی و اجرا همراه بوده است. انتظار عمومی این است که در دورههای آینده، سیاستگذاری در حوزه شهرسازی و مسکن با رویکردی عملیاتیتر دنبال شود تا بتواند پاسخگوی نیازهای واقعی جامعه و شرایط پیچیده بازار باشد.
در صورت تمایل به پیگیری اخبار روز حوزه مسکن و آخرین تحولات در بازار اجاره، سرویس راه و مسکن پایگاه خبری گسترش نیوز را دنبال کنید.
