گسترش نیوز: تجربه سالهای گذشته نشان میدهد اجارهبها معمولاً با یک وقفه زمانی به تورم عمومی واکنش نشان میدهد. زمانی که قیمت کالاها و خدمات افزایش مییابد، فشار هزینهای بهتدریج به بازار مسکن اجارهای منتقل میشود و مالکان تلاش میکنند کاهش قدرت خرید خود را از طریق افزایش اجاره جبران کنند. این الگو باعث شده اجارهبها در برخی مقاطع حتی از تورم رسمی نیز سبقت بگیرد.
با این حال، در آستانه سال ۱۴۰۵ نشانههایی از محدود شدن توان پرداخت مستأجران دیده میشود. سهم اجاره از درآمد خانوار در بسیاری از شهرها به مرزهای هشدار رسیده و همین موضوع میتواند مانعی برای ادامه رشد شتابان اجارهبها باشد. در چنین شرایطی، حتی اگر تورم عمومی بالا باقی بماند، بازار اجاره ممکن است ناچار به تعدیل سرعت رشد خود شود.
از سوی دیگر، عرضه محدود مسکن اجارهای و کاهش ساختوساز در سالهای اخیر همچنان بهعنوان یک عامل فشار عمل میکند. اگر جریان ورود واحدهای جدید به بازار بهبود نیابد، مالکان دست بالا را در مذاکرات خواهند داشت و این مسئله میتواند اجارهبها را دوباره به سطحی بالاتر از تورم کل اقتصاد سوق دهد.
نقش سیاستگذاری نیز در این معادله تعیینکننده است. تجربه سقفگذاری دستوری بر اجارهها نشان داده است که این ابزار در کوتاهمدت اثرگذار، اما در بلندمدت کمدوام است. اگر سیاستهای حمایتی از مستأجران با افزایش واقعی عرضه همراه نشود، فاصله اجارهبها و تورم عمومی همچنان مستعد نوسان خواهد بود.
در مجموع، چشمانداز سال ۱۴۰۵ نشان میدهد اجارهبها نه الزاماً عقبمانده از تورم خواهد بود و نه لزوماً با شتاب سالهای گذشته از آن پیشی میگیرد. مسیر محتملتر، حرکت نزدیک به تورم عمومی با جهشهای مقطعی است؛ مسیری که بیش از هر چیز به قدرت خرید مستأجران، رفتار مالکان و جهتگیری سیاستهای مسکنی وابسته خواهد بود.
گسترش نیوز در این راستا گفتگویی با مدیرعامل تعاونی مسکن کارمندان پتروشیمی شیراز انجام داده است که در ادامه می خوانید.
عبدالرضا قشقایی در خصوص وضعیت بازار مسکن و قیمت اجارهبها در سال ۱۴۰۵ با توجه به نرخ تورم عمومی گفت: در هفتههای اخیر نشانههایی روشن از عقبماندگی اجارهبها نسبت به قیمت مسکن مشاهده میشود؛ وضعیتی که دادهها و آمارهای رسمی نیز آن را تأیید میکنند. در منطق بازار مسکن، اجاره همواره بازتابی از قیمت تمامشده ملک بوده و در قالب رهن کامل، نسبت مشخص و قابلپیشبینی با ارزش کل واحد مسکونی داشته است.
او ادامه داد: بر اساس عرف رایج، در دورههای ثبات نسبی بازار، حدود یکپنجم قیمت آپارتمان بهعنوان رهن کامل تعیین میشد؛ بهطور مثال، برای یک واحد ۵ میلیارد تومانی، رقمی نزدیک به یک میلیارد تومان رهن در نظر گرفته میشد. اما با ورود بازار به فاز رشد قیمتها، این تعادل بهتدریج بر هم خورد.
قشقایی خاطرنشان کرد: در شرایطی که قیمت رهن و اجاره در ظاهر با شیب ملایمتری حرکت میکرد، ارزش همان آپارتمان ۵ میلیاردی طی کمتر از یک سال به حدود ۱۰ میلیارد تومان رسید. این شکاف قیمتی، خود را با وقفه در بازار اجاره نشان داد؛ بهگونهای که در زمان تمدید قرارداد، جهش اجارهبها نه بهصورت ناگهانی، بلکه با یک تأخیر زمانی و در بازهای حدود ۱.۵ تا ۲ میلیارد تومان رهن کامل بروز میکند.
رئیس هیئت مدیره اتحادیه تعاونی های مسکن صنعت نفت منطقه جنوب افزود: این سناریو البته مشروط به تداوم آرامش نسبی بازار و نبود شوکهای جدید قیمتی است. در چنین حالتی، مستأجران میتوانند برای مدتی کوتاه از فشار نوسانات در امان بمانند و امکان تطبیق با هزینههای اجاره را داشته باشند. اما تجربه ماههای گذشته نشان میدهد بازار مسکن از ثبات قیمتی پایدار برخوردار نبوده و اجارهبها ناگزیر در مسیر قیمت مسکن حرکت کرده است؛ مسیری که تاکنون با سیاستگذاری مؤثر و بازدارندهای از سوی دولت همراه نبوده است.
این کارشناس حوزه مسکن در پایان تصریح کرد: بررسی آمارهای رسمی حکایت از آن دارد که نسبت قیمت مسکن به اجاره اکنون به سطوحی بالاتر از میانگینهای تاریخی رسیده؛ شاخصی که عمق چالش در بازار اجاره را بهخوبی نمایان میکند. اگر قیمت مسکن در کوتاهمدت مهار نشود، فرضی که تحقق آن چندان محتمل به نظر نمیرسد ــ این نسبت همچنان صعودی خواهد بود. بر این اساس و با توجه به شرایط موجود و ضعف مدیریت مؤثر بازار، میتوان انتظار داشت اجارهبها در سال آینده با رشد محسوس مواجه شود؛ رشدی که حتی احتمال پیشی گرفتن آن از نرخ تورم عمومی اقتصاد نیز دور از انتظار نخواهد بود.
در صورت تمایل به پیگیری اخبار روز حوزه مسکن و آخرین تحولات در بازار اجاره، سرویس راه و مسکن پایگاه خبری گسترش نیوز را دنبال کنید.
مهندس مهدی ظفریاری نژاد
امسال در سال 1405.3.14 کشور ایران عزیز و بازار های اقتصادی ایران فقط با مدیریت منابع و هدایت سرمایه و منابع و کمک و همدلی تمام مردم می تواند ، از این مشکلات سخت عبور کند ، بله امسال تورم کلا ها و خدمات و هزینه جهش عجیب داشته است 50 تا 100درصد؟ اما ایا می توان اجاره مسکن را نیز براساس فرمول 1/8 با افزایش قیمت مسکن جهشی افزایش داد ؟!!!!!!!!! به هیچ عنوان چنین امکانی وجود ندارد آقایان مالک و و صاحبان املاک مسکونی و تجاری و ... هم از نظر مالی امکان وجو ندارد چرا که درآمدهای قشر کارگر جامعه ایران که دو برابر نشده است ، ولی هزینه خانواده چند برابر شده و اینکه با افزایش قیمت املاک امید به خرید خانه نیز کمتر شده است، پس مالک عزیز با رشد قیمت مسکن شما سود مالی خود را امسال در اقتصاد ایران کرده اید 100 درصد، و حالا حتی نگران در آمد های اجاره بهایتان نیز نباشید، که اگر امسال توقع مالی کمتری از مستاجران داشته باشید زیان مالی چندانی نمیکنید، چرا که تا سالها مشتری خواهید داشت ؟ و از نظر اخلاقی و انسانی چرا که اگر دقت کنید بیشر از 50 تا 70 درصد هزینه خانواده در بحث اجاره خانه و مغازه و.. املاک است و اگر این افزیش قیمت اجاره بها امسال انجام شود، بسیاری از خانواده ایرانی و حتی خانواده و اقوام و دوستان و مردم و... با مشکلات مالی و اقتصادی ، سلامت جسمی و روانی و روحی و خانوادگی و .. مواجه میشود، ولی در شرایط فعلی باید همه مردم در کنار هم و با توافق از این مشکل عبور کنند ، مخصوص در شهرهای بزرگ مثل تهران و مشهد و قم و اصفهان و... در زمان بحران ها باید به هم کمک کنیم و یا حتی فرصت کافی برای توانمندی مالی بدهید، تا بازار اقتصادی ثابت قیمتی پیدا کند و در نهایت کالا و خدمات و دستمزدها قشر زحمت کش کارگران با هم به تعادل برسند امروز کالا در حال جهش ولی دستمردها کارگران عزیز راکد و سرعت کمتری در نهایت حداقل فرصت یکساله و بیشتر لازم است تا به این تعادل نسبی برسد ،حالا امسال مالکان و مستاجران باید براساس اینکه امسال همه درگیر مشکلات هستند ، جهت افزایش امنیت خودشان و مالشان و داریشون و آینده بهتر خانواده خود، افزایش تمام موارد فوق را ملاک قیمت را در نظر بگیرند که در توان مردم باشد و با اخلاق و وجدان خود قیمت تعیین کنند ، نه با فرمول مالی دقیق و محاسبه سود مالی، چرا که امروز همه ما فهمیدیم در حوادث و مثل بیماری کرونا ،جنگ و.. مالک و مستاجر و کودک و جوان و ثروتمند و فقیر نداریم و مهم بقا انسان و انسانیت است ، بلکه انسایت در سختی ها و بحرانها معیار واقعی سنجش انسانها است. ایران همدل و متحد از نظر سیاسی و اقتصادی
قیمت واقعی افزایش اجاره املاک همه مردم خودشان بهتر اطلاعا دارند و قیمت تعیین شده دولت محترم در تهران جهت افزایش اجاره 27 و سایر شهر ها 23 درصد است
ولی از نظر بنده به عنوان یک کارشناس بازار املاک و اقتصاد ایران ، شما مالک گرامی امسال فکر کنین قرار داد واحد مسکونی شما دو ساله بوده است با مستاجر و امسال حق افزایش قیمت ندارید و یا از حداقل و زیر 20 درصد در نظر بگیرید. موفق پیروز باشید