کاهش تورم مسکن / لحن فروشندگان عوض شد!

گروهی از فروشنده‌های آپارتمان در مناطق لوکس، پیام ریزش تورم ماهانه مسکن در شهریور را دریافت کردند. لحن فایل‌های ملکی طی روزهای اخیر در منطقه یک تغییر کرده است؛ به‌طوری‌که فروشنده‌ها با استفاده از عبارت «فروش ۲۰ درصد زیر قیمت منطقه» قصد جذب سریع مشتری را دارند. افت محسوس معاملات در منطقه یک طی شهریور در کنار حرکت غالب تقاضای سرمایه‌ای به مناطق پایین از جمله دلایل تخفیف در «قیمت پیشنهادی» است. فاصله قیمت‌ شمال و جنوب بررسی شد.

تغییر لحن در متن بخش قابل‌توجهی از آگهی‌های فروش آپارتمان‌های لوکس و بزرگ‌متراژ نشان‌دهنده دریافت پیام ریزش تورم ماهانه ملکی شهریور در برخی از مناطق پایتخت است.

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در شرایطی که تورم ماهانه مسکن در شهر تهران در شهریور سقوط کرد و از ۱۰ درصد در مردادماه به ۱/ ۵ درصد در شهریور رسید، فروشنده‌های مسکن در برخی از مناطق شهر تهران به‌ویژه در یک منطقه خاص، اقدام به استفاده از لحن و عبارات جدید در متن آگهی‌های خود کرده و از این طریق سعی دارند واحدهای خود را هر چه سریع‌تر در بازار رکودی فعلی به فروش برسانند.

حجم معاملات خرید مسکن در کل شهر تهران در شهریور ماه امسال در مقایسه با مرداد سال‌جاری در حالی ۸/ ۶ درصد کاهش یافت که تعداد معاملات خرید آپارتمان در ۱۵ منطقه شهر تهران کاهش یافت و در دو منطقه دیگر نیز بدون تغییر و هرگونه افزایش یا کاهش به ثبت رسید. تنها در ۵ منطقه شهر تهران رشد مثبت در حجم معاملات خرید مسکن تجربه شد.

نکته قابل‌توجه در آمارهای مربوط به تحولات حجم معاملات مسکن شهر تهران در شهریور ماه کاهش قابل ملاحظه تعداد معاملات خرید مسکن در دو منطقه مصرفی و پرمعامله شهر تهران یعنی مناطق ۴ و ۵ شهر تهران است. در شهریور ماه حجم معاملات خرید مسکن در منطقه۴ معادل ۵/ ۱۱ درصد و در منطقه۵ معادل ۶/ ۴ درصد نسبت به مردادماه کاهش یافت.

در چنین شرایطی فروشنده‌های مسکن در مناطق مختلف از جمله برخی مناطق خاص پایتخت مانند منطقه‌یک که کانون عرضه و فروش واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ و لوکس است با تغییر لحن در آگهی‌های خود روش تازه‌ای از بازاریابی‌های ملکی را برای جذب مشتری به کار گرفته‌اند.

در تعداد قابل‌توجهی از آگهی‌های فروش مسکن که در منطقه یک شهر تهران و برخی دیگر از مناطق نیمه شمالی پایتخت طی روزهای اخیر منتشر شده است استفاده از عبارت زیرقیمت یا با تخفیف ۱۰ یا ۲۰ درصدی مشاهده می‌شود که به نظر می‌رسد این اقدام تلاشی است در جهت فروش هر چه سریع‌تر واحدهای مسکونی لوکس و بزرگ‌متراژ.

هر چند تجربه شهریور ماه فروشنده‌های مسکن در بازار منطقه‌یک شهر تهران در این تغییر لحن بی‌اثر نبوده و کاهش نزدیک به ۴ درصدی میانگین قیمت مسکن در این منطقه تنها به فاصله یک ماه باعث شده در روزهای گذشته تعداد آگهی‌های فروش واحدهای مسکونی با مضمون زیرقیمت در این منطقه نسبت به سایر مناطق و در مقایسه با گذشته افزایش یابد.

این تغییر لحن که عمدتا در آگهی‌های مربوط به فروش آپارتمان‌های لوکس در منطقه‌یک شهر تهران مشاهده می‌شود در برخی دیگر از مناطق شمالی یعنی مناطق ۲ و ۳ هم مشاهده می‌شود هر چند تعداد این آگهی‌ها در این مناطق در مقایسه با منطقه‌یک کمتر است. البته هنوز شواهد یا مستنداتی از اینکه معاملات خرید و فروش مسکن در منطقه یک یا دیگر مناطق شمالی پایتخت اخیرا با تخفیف‌های تا سطح ۲۰ درصد انجام شده یا در حال انجام باشد، رصد نشده است.

اما آنچه در تحقیقات میدانی محرز است اینکه فروشنده‌های مسکن در منطقه‌یک و برخی دیگر از مناطق شمالی پایتخت، پیام سقوط تورم ملکی پایتخت با نصف شدن سرعت رشد ماهانه قیمت مسکن در شهریور ماه را دریافت کرده‌اند. این گروه از فروشنده‌ها از سودای فروش آپارتمان با نرخ رشدهای بالا در ماه‌های آینده صرف‌نظر کرده و ترجیح می‌دهند در شرایط فعلی واحدهای خود را با سطح قیمت فعلی و حتی اندکی تخفیف به بازار عرضه کنند.

علت این موضوع از یکسو به سقوط تورم ماهانه مسکن در شهریور مربوط می‌شود. در حالی که در ماه‌های خرداد، تیر و مرداد امسال تورم ماهانه دو رقمی مسکن تجربه شد و میانگین قیمت مسکن در هر کدام از این ماه‌ها در مقایسه با یک ماه قبل از آنها بیش از ۱۰ درصد رشد کرد اما در شهریور ماه تورم ماهانه مسکن تقریبا به یک‌دوم کاهش یافت و نصف شد.

از سوی دیگر حجم معاملات خرید مسکن تحت‌تاثیر ریزش تقاضا برای خرید آپارتمان در بسیاری از مناطق نیز کاهش یافت. همچنین با توجه به شرایط فعلی بازار سرمایه و افت شاخص کل بورس در یک‌ماه اخیر، بعید است دست‌کم در کوتاه‌مدت شارژ قیمت مسکن از محل تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن را شاهد باشیم هر چند گروهی از کارشناسان معتقدند ممکن است در هفته‌ها و ماه‌های آینده تحولاتی در سایر بازارها رخ دهد که این تحولات بازار معاملات مسکن را نیز تحت‌تاثیر قرار دهد.

نکته مهم دیگری که در این ارتباط می‌توان به آن اشاره کرد آن است که براساس تحقیقات میدانی به عمل آمده در ماه‌های اخیر، عرضه روزانه فایل به بازار معاملات مسکن حدود ۹۰ درصد کاهش یافت اما با این تغییر لحن در آگهی‌های ملکی انتظار می‌رود در روزها و هفته‌های آینده حجم عرضه به بازار مسکن افزایش یابد.

در منطقه‌یک شهر تهران که کاهش حدود ۴ درصدی تورم ماهانه مسکن تجربه شد حجم معاملات خرید آپارتمان نیز حدود ۱۲ درصد کاهش یافت. این منطقه تنها منطقه‌ای است که در شهریور ماه امسال تورم ماهانه منفی را تجربه کرد و قیمت اسمی مسکن در آن کاهش یافت.

تغییر لحن در آگهی‌های فروش مسکن در این منطقه طی روزهای گذشته نشان‌دهنده دریافت پیام تغییرات قیمت مسکن و حجم معاملات آپارتمان در این منطقه در شهریور ماه است.

در حالی که تحت‌تاثیر کاهش هیجانات در بازار سهام و افت چند مرحله‌ای شاخص کل بورس به‌عنوان بازار هدایت‌کننده و بازیگردان اصلی بازار مسکن، انتظارات تورمی و هیجانات سرمایه‌ای در بازار مسکن نیز در شهریور ماه تا حدی کنترل شده و کاهش یافت، فروشند‌ه‌های واحدهای مسکونی در شهر تهران به‌خصوص مناطق واقع در نیمه شمالی پایتخت – مناطق یک تا ۵ – با مشاهده افت محسوس حجم معاملات خرید مسکن در این مناطق و به‌خصوص کاهش قیمت مسکن در منطقه‌یک، تصمیم گرفته‌اند با انعطاف بیشتری نسبت به بازاریابی برای فروش واحدهای مسکونی خود اقدام کنند.

همین موضوع منجر به تغییر لحن فروشنده‌ها در بخش زیادی از آگهی‌های فروش مسکن شده است. در شرایطی که ریزش شاخص کل بورس از سوی دیگر به حدی نبوده است که منجر به خروج سرمایه‌ها از این بازار و ورود آن‌ به بازار مسکن و ایجاد جو هیجانی در بازار ملک از سوی سرمایه‌گذاران شود، افت شاخص در یک ماه گذشته اثر خود را در شکل کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در نتیجه کاهش هیجان سرمایه‌گذاری در بازار ملک نشان داد.

بیشترین تورم ماهانه مسکن در شهریور نیز مربوط به منطقه ۲۱ شهر تهران بود که میانگین قیمت مسکن در این منطقه در شهریور در مقایسه با مرداد امسال ۶/ ۱۴ درصد افزایش یافت. بعد از آن بیشترین میزان تورم ماهانه مسکن در منطقه ۹ به میزان ۴/ ۱۰ درصد و در منطقه ۲۲ معادل ۱/ ۱۰ درصد به ثبت رسید.

بیشترین میزان رشد حجم معاملات فروش مسکن در شهر تهران نیزدر شهریور مربوط به منطقه ۹ با رشد ۹ درصدی، منطقه ۱۹ با رشد ۸ درصدی و منطقه ۲۲ با رشد ۷ درصدی بوده است. بیشترین کاهش تعداد معاملات خرید مسکن نیز در شهریور ماه در مقایسه با مردادماه مربوط به منطقه ۲۱ با ریزش ۳۱ درصدی حجم معاملات مسکن و سپس منطقه ۲۰ با کاهش ۷/ ۲۳ درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان در این منطقه است.

برآوردهای آماری نشان می‌دهد، تورم ماهانه در ۵ منطقه اول شهر تهران شامل مناطق یک تا ۵ پایتخت، در شهریور ماه معادل ۹/ ۴ درصد بوده است در حالی‌که این میزان در ۱۲ منطقه جنوبی شهر شامل مناطق ۹ تا ۲۰ برابر با ۳/ ۵ درصد به ثبت رسیده است.

این موضوع نشان می‌دهد در شهریور ماه امسال تورم ماهانه مسکن در مناطق جنوبی شهر -هر چند به میزان اندک- از تورم ماهانه مسکن در مناطق شمالی پیش‌تر بوده است. مهم‌ترین دلیل این موضوع به مهاجرت تقاضای سرمایه‌ای از مناطق شمالی به مناطق جنوبی در ماه‌های اخیر تحت‌تاثیر کاهش قدرت خرید در بازار معاملات مسکن به دنبال رشد قابل‌توجه قیمت‌ها برمی‌گردد.

از سال گذشته، آن دسته از متقاضیان مصرفی که به دلیل جهش قیمت مسکن در سال‌های ۹۷ و ۹۸ قادر به خرید مسکن در مناطق مصرفی نیمه شمالی شهر تهران همچون محلات مصرفی منطقه‌های ۲، ۴ و ۵ نبودند به بازار معاملات مسکن مناطق مصرفی واقع در مرز دو نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران همچون منطقه ۹ و ۱۰ مهاجرت کرده واقدام به خرید مسکن کردند.

در پی ادامه رشد قیمت‌ها در بازار و به دنبال آن تداوم افت قدرت خرید در بازار مسکن نه تنها تعداد متقاضیان مصرفی در این مناطق نیز کاهش یافت، بلکه آن دسته از متقاضیان سرمایه‌ای که در سال گذشته هنوز توانایی خرید مسکن در مناطق مصرفی نیمه شمالی پایتخت را داشتند و از بازار مسکن این مناطق اقدام به خرید واحد می‌کردند قدرت خرید خود را از دست داده و به بازار مسکن مناطق جنوبی پایتخت هدایت شدند.

هم‌اکنون عمده معاملات خرید وفروش مسکن از سوی سرمایه‌گذاران ملکی در بازار معاملات مسکن این مناطق انجام می‌شود وبه همین دلیل است که در یک نمونه و در حالی‌که حجم معاملات خرید مسکن در عمده مناطق شهر تهران در شهریور در مقایسه با مردادماه کاهش یافته است حجم معاملات خرید مسکن در منطقه ۹ شهر تهران به میزان ۹ درصد رشد کرده است.

آمارها نشان می‌دهد حجم معاملات خرید مسکن در ۵ منطقه اول شهر تهران در شهریور ماه امسال معادل ۶/ ۵ درصد ودر ۱۲ منطقه جنوبی پایتخت معادل ۷/ ۵ درصد کاهش یافته است. با این حال، بررسی‌ها با استناد به تازه‌ترین آمارهای رسمی درخصوص تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در شهریور ماه امسال همچنین نشان می‌دهد شمال تهران در رشد ۳ساله قیمت آپارتمان همچنان جلوتر از جنوب است.

محاسبات آماری نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن در مناطق ۹ تا ۲۰ شهر تهران در فاصله سال ۹۶ تا شهریور ماه امسال ۱/ ۵ برابر شده است. این در حالی است که این میزان در ۵ منطقه اول شهر تهران ۵/ ۵ برابر بوده است.

این برآوردها نشان می‌دهد هنوز هم شمال تهران به لحاظ نرخ رشد قیمت مسکن در یک بازه زمانی سه ساله از مناطق جنوبی پیش‌تر است هر چند این فاصله در ماه‌های اخیر کمتر شده است وانتظار می‌رود فاصله اندک موجود در ماه‌های آینده برطرف شود. با این وجود سهم مناطق جنوبی شهر تهران از کل معاملات خرید مسکن پایتخت هم‌اکنون نسبت به سال ۹۶ افزایش یافته است.

این سهم که در سال ۹۶ برابر با ۳۶ درصد بود هم اکنون به بیش از ۴۰ درصد افزایش یافته است. سهم منطقه ۹ شهر تهران از کل معاملات مسکن پایتخت از یک درصد در سال ۹۶ به حدود ۲ درصد در سال‌جاری، منطقه ۱۰ از ۶ درصد به ۵/ ۹ درصد، منطقه ۱۱ از ۹/ ۳ درصد به ۵/ ۴ درصد و منطقه ۲۲ از یک به نزدیک ۲ درصد در همین بازه زمانی افزایش یافته است.

این آمارها از تقویت سهم معاملات خرید مسکن در مناطق جنوبی پایتخت در شرایط فعلی در مقایسه با سه سال گذشته خبر می‌دهد. هم‌اکنون میانگین قیمت مسکن در ۱۲ منطقه جنوبی شهر تهران(۹ تا ۲۰)، ۴۰ درصد کمتر از میانگین قیمت کل شهر است.