در چند سال گذشته، رشد جمعیت شهری و مهاجرت از مناطق روستایی به شهرها باعث افزایش چشمگیر تقاضا برای مسکن شده است. این افزایش تقاضا در حالی رخ داده که سرعت ساخت و عرضه واحدهای مسکونی جدید نتوانسته با این رشد هماهنگ شود. در نتیجه، فشار بر بازار افزایش یافته و قیمتها روند صعودی خود را ادامه دادهاند. کارشناسان تأکید میکنند که عدم تعادل بین عرضه و تقاضا میتواند باعث حبابهای قیمت و در نهایت کاهش قدرت خرید خانوارها شود.
افزایش عرضه مسکن، به ویژه از طریق ساخت واحدهای اقتصادی و میانرده، میتواند بخشی از فشار تقاضا را کاهش دهد. برنامهریزی دقیق برای ساخت و تحویل به موقع پروژهها، هماهنگی میان سرمایهگذاران بخش خصوصی و نهادهای دولتی و استفاده از فناوریهای نوین ساخت و ساز از جمله راهکارهای پیشنهادی است. تجربه کشورهایی که توانستهاند عرضه را به شکل متوازن مدیریت کنند، نشان میدهد که چنین سیاستهایی به کاهش سفتهبازی و ثبات بازار منجر شده است.
علاوه بر این، ابزارهای مالی مانند وامهای مسکن هدفمند و تسهیلات حمایتی برای گروههای کمدرآمد، میتواند تقاضای واقعی را از تقاضای سوداگرانه تفکیک کند. این امر به دولت و نهادهای سیاستگذار امکان میدهد تا با دقت بیشتری سطح تقاضا را کنترل کنند و از فشار غیرمنطقی بر قیمتها بکاهند.
از سوی دیگر، ارائه آمار دقیق و بهروز درباره تعداد واحدهای مسکونی در دست ساخت، واحدهای خالی و روندهای قیمتی، به برنامهریزی بهتر و کاهش خطاهای سیاستگذاری کمک میکند. این شفافیت اطلاعاتی نقش مهمی در پیشبینی تقاضای آینده و جلوگیری از نوسانات غیرمنتظره دارد.
کارشناسان اقتصادی همچنین معتقدند که مدیریت همزمان عرضه و تقاضا باید همراه با اصلاح قوانین و مقررات مربوط به زمین، صدور مجوزهای ساخت و مالیاتهای مرتبط با خانههای خالی انجام شود. چنین ترکیبی از سیاستها میتواند انگیزه سرمایهگذاران را در مسیر تولید واقعی مسکن هدایت کند و از سفتهبازی جلوگیری کند.
در نهایت، توجه به کیفیت واحدهای مسکونی و ایجاد تنوع در انواع مسکن، از آپارتمانهای کوچک تا واحدهای ویلایی، میتواند سطح تقاضا را به شکل طبیعی توزیع کرده و از فشار بیش از حد بر یک بخش خاص بازار جلوگیری کند.
به این ترتیب، مدیریت همزمان عرضه و تقاضا نه تنها به ثبات قیمتها کمک میکند، بلکه شرایط زندگی بهتر و دسترسی آسانتر به مسکن برای اقشار مختلف جامعه را فراهم میسازد.
بررسیهای میدانی در بازار مسکن نشان میدهد تعداد خریداران افزایش محسوسی را در روزهای اخیر تجربه کرده است.
رصد بازار نشان میدهد مشتری خرید مسکن تا محدوده قیمتی هفت میلیارد تومان در هفتههای اخیر افزایش قابل توجهی را تجربه میکند. بررسی اگهیهای منتشر شده در فضای مجازی نیز نشان از اقبال خریداران به این واحدهای مسکونی دارد.
تا چندی قبل فضای بازار مسکن به گونهای بود که خریداران و فروشندگان همزمان جرات اقدام عملی را نداشتند و ترجیح میدادند برای دست زدن به عمل صبر کنند، اما حالا به نظر میرسد تعداد خریداران بر فروشندگان در بازار مسکن برتری یافته است.
یک فعال بازار مسکن در منطقه هشت تهران در گفتوگو با خبرنگار ما تاکید کرد: در هفتههای اخیر هر روز چند مشتری برای یافتن مسکن مراجعه میکنند. غالبا خریدار واحدهای مسکونی کوچک متراژ تا حدود هفت میلیارد تومان هستند، اما غالبا فایلی برای معرفی وجود ندارد و فروشندگان بسیار محتاطتر از قبل شدهاند و فروش مسکن در شرایط فعلی را ریسک میدانند.
او تاکید کرد: به نظرم میرسد اغلب این افراد کسانی هستند که اندودختهای از طلا دارند و حالا میزان دارایی طلاییشان با قیمت یک واحد کوچک در این مناطق برابری پیدا کرده از این رو وارد بازار شدهاند. او گفت: ما اغلب در ماه پایانی سال مشتری خرید مسکن نداشتیم، اما امسال این تغییر را شاهدیم.
در اطراف تهران نیز این وضعیت به چشم میخورد. یک خریدار در گفتوگو با خبرنگار ما در یکی از شهرکهای اقماری اطراف تهران گفت: تعداد متقاضیان واحدهای مسکونی در محدوده قیمتی دو تا سه میلیارد بالاست و من هم سه هفتهای است که در جستوجو هستم. همین مساله سبب شده برخی مالکان قیمت پیشنهادیشان را تنها در یکی دو هفته بین صد تا سیصد میلیون تومان افزایش دهند.
یک فعال صنفی در واحد مشاور املاک در منطقه شش تهران نیز گفت: اینحا اغلب واحدهای مسکونی گرانتر از ۵ تا هفت میلیارد هستند از این رو غالبا متقاضیان به مناطق دیگر میرئند یا درخواست واحدهای مسکونی در متراژ چهل تا پنجاه متر را دارند.
یک مشاور املاک در منطقهی هفت تهران در پاسخ به این پرسش که متقاضیان مسکن را سرمایهگذاران تشکیل میدهند یا مصرفکنندگان گفت: تا جایی که من میبینم در هفتههای اخیر شمار خریداران واقعی، یعنی کسانی که قصد سکونت در خانه را دارند بالاست و این نشان میدهد فضا مهیای کوچ سرمایهگذاران از بازار طلا و سکه به مسکن است.
بررسیها نیز نشان میدهد بازار مسکن این روزها تغییری محسوس را شاهد است و این بازار در تعقیب دلار و سکه تکانی خورده است.
پیش از این خزانهدار اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه از نیمه دوم امسال قیمتهای پیشنهادی مسکن بین ۳۰ تا ۵۰ درصد افزایش یافته است، گفت: هیجانات سیاسی و ارزی دامن بازار مسکن را گرفته و از سه ماه قبل روند افزایش قیمت آپارتمان در تهران آغاز شده است.
مهدی کرباسیان گفت: بازار مسکن همچنان در رکودی که از دو سال قبل گریبان آن را گرفته به سر میبرد. اما طی دو - سه ماه اخیر به سبب نوسان قیمت طلا، ارز و خودرو، مسکن نیز در فاز گرانی قرار گرفت.
وی افزود: هیجانات سیاسی، ابتدا بر بازارهای طلا و ارز تاثیر گذاشت و با فاصله زمانی به بازار ملک سرایت کرد. از حدود سه ماه قبل، فروشندگان به تدریج از بازار خارج شدند و کسانی هم که واحدهای خود را برای فروش گذاشتهاند مرتبا با بحثهای روانی که ایجاد میشود بر نرخهای پیشنهادی اضافه میکنند.
این عضو هیات رئیسه اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه بازار مسکن از خاصیت چسبندگی برخوردار است، گفت: زمانی که قیمت طلا و ارز بالا میرود مسکن با توجه به نقدشوندگی پایین و چسبندگی قیمتها سریعا واکنش نشان نمیدهد و تورم ملک با فاصله زمانی بروز میکند. به همان نسبت نیز وقتی ارز، طلا یا خودرو کاهش مییابد مسکن در مقابل کاهش قیمت مقاومت دارد.
اغلب کارشناسان معتقدند که قدرت خرید مسکن در یاران تحلیل رفته است، اما حالا سرمایههای بازارهای دیگر قابلیت تبدیل شدن به مسکن را پیدا کرده است. این موضوع سبب شده واحدهای کوچک متراژ شانس بالاتری را برای خریده شدن داشته باشند. باید این نکته را در نظر داشت که مسکن از تورم عقب مانده و با توجه به بالا بودن قیمت مسکن نسبت به قدرت خرید، احتمال انفجار قیمتی رد بازار مسکن مورد انتظار نیست.
