متری نیم‌میلیارد در تهران؛ قیمت‌ مسکن در پایتخت نجومی شد + جدول

در فضای امروز، مسکن دیگر فقط یک سرپناه نیست، بلکه به نوعی ابزار حفظ ارزش پول و حتی جایگزین سرمایه‌گذاری‌های مولد شده است. این تغییر کارکرد، فشار مضاعفی بر بازار وارد کرده و شکاف بین تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه‌ای را به‌شدت افزایش داده است. بسیاری از خانواده‌ها نه برای زندگی، بلکه برای فرار از کاهش ارزش دارایی‌هایشان وارد بازار می‌شوند و همین موضوع، خود به موتور گرانی تبدیل شده است.

از سوی دیگر، رکود در تولید واقعی مسکن، این نگرانی‌ها را تشدید کرده است. وقتی عرضه با نیاز جمعیت شهری و روند‌های مهاجرتی همخوانی ندارد، هر شوک اقتصادی می‌تواند قیمت‌ها را به‌سرعت بالا ببرد. مردم به‌خوبی این را حس می‌کنند که بازار مسکن ایران دیگر منطق عرضه و تقاضای ساده را دنبال نمی‌کند، بلکه به شدت به انتظارات تورمی و فضای روانی جامعه وابسته شده است.

ترس از آینده‌ای که ارزان‌تر نمی‌شود

بخش بزرگی از اضطراب عمومی به این باور ریشه‌دار برمی‌گردد که مسکن در ایران هرگز ارزان نخواهد شد. حتی در دوره‌هایی که بازار وارد رکود معاملاتی می‌شود، قیمت‌ها معمولاً اصلاح جدی نمی‌کنند و فقط در سطحی بالا متوقف می‌شوند. این تجربه تاریخی باعث شده بسیاری از مردم تصور کنند اگر امروز نخرند، فردا با قیمتی به‌مراتب بالاتر روبه‌رو خواهند شد؛ ترسی که خود به عامل تشدید تقاضا تبدیل می‌شود.

نقش سیاست‌گذاری‌های متزلزل نیز در این میان انکارناپذیر است. تغییر مداوم مقررات، نبود افق روشن برای سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز و ابهام در سیاست‌های مالیاتی و اعتباری، همه دست به دست هم داده‌اند تا بازار در یک وضعیت بی‌اعتمادی مزمن باقی بماند. وقتی فعالان بازار، سازندگان و خریداران تصویر روشنی از آینده ندارند، رفتار‌های هیجانی و کوتاه‌مدت جای تصمیم‌های عقلانی را می‌گیرد.

در سطح اجتماعی، افزایش قیمت مسکن به معنای تغییر الگوی زندگی است. کوچک‌تر شدن خانه‌ها، رانده شدن طبقه متوسط به حاشیه شهر‌ها و افزایش وابستگی جوانان به خانواده‌ها برای تأمین مسکن، پیامد‌هایی است که فراتر از اقتصاد، ساختار روابط خانوادگی و شهری را هم دگرگون می‌کند. این تحولات آرام، اما پیوسته، نوعی احساس فروپاشی تدریجی امنیت زندگی را در جامعه تزریق می‌کند.

در نهایت، نگرانی درباره آینده قیمت مسکن، بیش از آنکه ناشی از یک عدد یا نمودار باشد، حاصل انباشت تجربه‌های تلخ و بی‌ثباتی مزمن است. تا زمانی که مردم باور نکنند بازار می‌تواند به تعادل پایدار برسد و سیاست‌ها قابل پیش‌بینی‌اند، حتی کوچک‌ترین خبر یا شایعه می‌تواند موج جدیدی از التهاب ایجاد کند. در چنین فضایی، مسکن نه فقط کالایی اقتصادی، بلکه آینه‌ای از میزان اعتماد جامعه به آینده خود شده است.

قیمت جدید آپارتمان در گران‌ترین منطقه تهران

قیمت هر مترمربع آپارتمان در محله‌هایی مانند فرمانیه، نیاوران، زعفرانیه، الهیه، قیطریه و آجودانیه، تصویری چند لایه از وضعیت بازار مسکن منطقه یک در زمستان ۱۴۰۴ ترسیم می‌کند.

قیمت مسکن در منطقه یک تهران از متری ۱۸۰ میلیون تومان برای واحد‌های قدیمی و کم‌امکانات شروع شده و برای واحد‌های لوکس، برج‌باغ‌ها و پنت‌هاوس‌ها به بیش از نیم‌میلیارد تومان هم می‌رسد. این اختلاف قیمت نیز به سن بنا، کیفیت ساخت، سطح مشاعات، تعداد اتاق خواب و ... مربوط است.

بررسی فایل‌های فروش منطقه یک نشان داده، عمر بنا همچنان یکی از اصلی‌ترین عوامل تعیین قیمت مسکن به شمار می‌رود. واحد‌های نوساز یا کم‌سن (حداکثر تا ۵ سال) به‌طور میانگین حداقل ۲۰ تا ۳۰ درصد بالاتر از واحد‌های ۱۵ تا ۲۵ سال ساخت قیمت‌گذاری می‌شوند. البته بازسازی کامل، پلان مناسب و نورگیری مطلوب، برخی فایل‌های بالای ۲۰ سال ساخت را نیز در سطح قیمتی واحد‌های نوساز قرار داده است.

بخشی از بازار مسکن منطقه یک را برج‌باغ‌ها، پروژه‌های هتلینگ و پنت‌هاوس‌های لوکس تشکیل می‌دهند که به تعبیر فعالان این حوزه بازاری مستقل از تقاضای مصرفی است. قیمت‌گذاری در این قسمت، کمتر تابع منطق متراژ و سن بناست و بیشتر طبق تراس‌های بزرگ، مشاعات خاص، تعداد پارکینگ و ... انجام می‌شود. قیمت این فایل‌ها در محدوده ۳۵۰ تا ۵۷۰ میلیون تومان برای هر مترمربع قرار گرفته است.

شواهد میدانی و بررسی فایل‌های مشابه نشان می‌دهد بازار مسکن منطقه یک در زمستان ۱۴۰۴ با رکود ملموس مواجه است. فروشندگان حاضر به تعدیل قیمت نیستند و خریداران هم با احتیاط وارد معامله می‌شوند. بازاری که در آن به تعبیر کارشناسان، شکاف میان واحد‌های مصرفی و لوکس هر روز عمیق‌تر می‌شود.