گسترش نیوز: بازار اجاره در زمستان ۱۴۰۴ تصویری دوگانه از خود نشان میدهد؛ از یکسو آهنگ رشد رسمی اجارهبها نسبت به اوجهای قبلی کندتر شده و از سوی دیگر، فشار واقعی بر مستأجران به شکل بیسابقهای افزایش یافته است.
آنچه در آمارها بهعنوان «کاهش شتاب تورم اجاره» ثبت میشود، در کف بازار به معنای تخفیف نیست؛ بلکه بیشتر حاصل انجماد معاملات، کاهش قدرت چانهزنی مالکان برای افزایشهای جهشی و افت توان پرداخت مستأجران است. در بسیاری از مناطق شهری، قراردادها نه بر مبنای رضایت، بلکه بر مدار اضطرار بسته میشود.
همزمان با بالا گرفتن تنشهای منطقهای و نگرانی از اختلال در صادرات انرژی، بازار ارز بهشدت واکنشی عمل کرده و این نوسانات بهسرعت به بازار مسکن و اجاره سرریز شده است. تجربه ماههای اخیر نشان میدهد هر موج جدید تنش سیاسی، انتظارات تورمی را تقویت میکند و مالکان را به سمت تعدیل قیمتها با فرض افزایش هزینههای آینده سوق میدهد. در چنین فضایی، اجارهنامهها بیش از آنکه بازتاب شرایط فعلی باشند، بر اساس پیشبینی از فردایی نامطمئن تنظیم میشوند.
فشار هزینه انرژی نیز به شکل مستقیم و غیرمستقیم به اجارهبها گره خورده است. افزایش هزینههای نگهداری ساختمان، رشد قیمت خدمات عمومی، و نگرانی از احتمال سهمیهبندی یا تعدیل یارانهها، ذهنیت مالکان را نسبت به هزینههای آتی تغییر داده است. حتی در مناطقی که افزایش رسمی تعرفهها رخ نداده، سایه بحران انرژی بر محاسبات اقتصادی طرفین قرارداد سنگینی میکند.
در تهران و کلانشهرها، سهم اجاره از سبد هزینه خانوار به مرزهای هشدار رسیده است. برآوردهای میدانی نشان میدهد در بسیاری از مناطق مصرفی، بیش از نیمی از درآمد ماهانه خانوارهای مستأجر صرف تأمین سرپناه میشود؛ وضعیتی که عملاً سایر هزینههای حیاتی مانند خوراک، آموزش و درمان را تحت فشار قرار داده است. این نسبت در دهکهای پایین حتی به سطوح بالاتری میرسد و عملاً امکان پسانداز را از بین برده است.
تشدید تنشهای نظامی و نگرانی از گسترش دامنه درگیریها، الگوی جابهجایی جمعیت در برخی شهرها را نیز تغییر داده است. گزارشهای میدانی از افزایش تقاضا در شهرهای کمریسکتر و حاشیهای حکایت دارد؛ مناطقی که تا پیش از این با رکود نسبی مواجه بودند، اکنون با رشد تقاضای احتیاطی روبهرو شدهاند. این جابهجاییهای احتیاطی، تعادل عرضه و تقاضا را بر هم زده و در برخی نقاط افزایشهای ناگهانی اجاره را رقم زده است.
در سوی دیگر، بخشی از سرمایهگذاران ملکی نیز با نگاه به نااطمینانیهای سیاسی، از عرضه واحدهای خالی به بازار خودداری میکنند. آنها ترجیح میدهند در شرایطی که آینده اقتصاد و بازار انرژی مبهم است، دارایی خود را بهصورت نقدشوندهتر یا دلاری نگه دارند. این احتکار پنهان، اگرچه در آمار رسمی بهروشنی دیده نمیشود، اما در کاهش فایلهای مناسب و تشدید رقابت میان مستأجران نقش دارد.
بازار اجاره در شرایط فعلی بیش از هر زمان دیگری به انتظارات تورمی وابسته شده است. هر خبر از تحولات میدانی در منطقه یا هر سیگنال از تحریمهای جدید، بهسرعت در رفتار بازیگران این بازار بازتاب مییابد. مالکان با استناد به احتمال رشد هزینههای آینده، افزایشهای بالاتری را پیشنهاد میکنند و مستأجران که چشمانداز روشنی از درآمدهای آتی ندارند، ناچار به پذیرش شرایط سختتر میشوند یا به مناطق ارزانتر کوچ میکنند.
در این میان، سیاستهای کنترلی دولت نیز با چالش اجرا مواجه است. تعیین سقف برای افزایش اجارهبها، در شرایطی که بازار تحت تأثیر شوکهای بیرونی و بحران انرژی قرار دارد، بهتنهایی نمیتواند تعادل ایجاد کند. برخی مالکان با تغییر شکل قرارداد یا افزایش مبلغ ودیعه، تلاش میکنند محدودیتهای رسمی را دور بزنند و ریسکهای اقتصادی خود را پوشش دهند.
جنگ منطقهای همچنین بر هزینه ساختوساز و عرضه مسکن جدید اثر گذاشته است. افزایش بهای مصالح، اختلال در زنجیره تأمین و رشد هزینههای مالی، پروژههای جدید را کندتر کرده و چشمانداز عرضه در سالهای آینده را تیرهتر ساخته است. وقتی چشمانداز تولید مسکن مبهم باشد، بازار اجاره نیز با نگرانی از کمبود آینده، واکنش افزایشی نشان میدهد.
پیامد اجتماعی این وضعیت، فراتر از اعداد و درصدهاست. تأخیر در ازدواج، بازگشت فرزندان متأهل به خانه والدین، و افزایش همخانه شدنهای اجباری از نشانههای تغییر سبک زندگی در نتیجه فشار اجاره است. خانه که باید محل امنیت باشد، به منبع اضطراب تبدیل شده و این اضطراب با هر خبر از تحولات نظامی تشدید میشود.
کارشناسان حوزه شهری هشدار میدهند اگر نااطمینانیهای سیاسی و بحران انرژی ادامه یابد، بازار اجاره در سال آینده نیز با موجی از افزایشهای احتیاطی روبهرو خواهد شد؛ حتی اگر تورم رسمی کاهش یابد. زیرا آنچه امروز رفتار بازار را هدایت میکند، بیش از شاخصهای جاری، ترس از آینده است.
در نهایت، بازار اجاره مسکن در ایرانِ اسفند ۱۴۰۴، آیینهای از اقتصاد جنگی و فضای پرتنش منطقهای است. هر تحول در میدان انرژی و سیاست خارجی، مستقیماً به دیوارهای خانهها میرسد و قراردادهای اجاره را تحت تأثیر قرار میدهد. تا زمانی که سایه نااطمینانی از سر اقتصاد برداشته نشود، اجارهنشینی همچنان یکی از ملموسترین جبهههای فشار بر زندگی روزمره ایرانیان باقی خواهد ماند.
در صورت تمایل به پیگیری اخبار روز حوزه مسکن و آخرین تحولات در بازار اجاره، سرویس راه و مسکن پایگاه خبری گسترش نیوز را دنبال کنید.
