تحلیلها درباره این جهش کمسابقه نشان میدهد مجموعهای از عوامل در شکلگیری آن نقش داشتهاند؛ از یکسو «انتظارات تورمی» در سطح جامعه تقویت شده و از سوی دیگر، بازدهی بازار ملک طی ۱۸ ماه گذشته نسبت به سایر بازارهای دارایی عقب مانده بود. همین موضوع موجب شد با ورود تقاضا به بازار، بخشی از فروشندگان از عرضه فایلهای خود عقبنشینی کنند؛ اتفاقی که در نهایت به رشد پرشتاب قیمتها انجامید.
بازار مسکن در ماه میانی زمستان، شدیدترین رشد قیمت، دستکم از سال۹۱ به بعد را تجربه کرد. شاخص «قیمت پیشنهادی» که میانگین قیمت درجشده در فایلهای آپارتمانی در نوبت فروش در تهران را سنجش میکند، در بهمن به ۱۳۳میلیون تومان در مترمربع رسید. این سطح قیمت ۱۵.۶درصد نسبت به دی افزایش یافته که «بالاترین تورم ماهانه ملکی» از زمان انتشار قیمت ماهانه مسکن محسوب میشود.
بررسیها درباره این جهش تاریخی نشان میدهد، ترکیبی از شرایط همچون «انتظارات تورمی» در جامعه و «جاماندگی ۱۸ماهه بازدهی ملک از سایر داراییها» باعث شده بهرغم ورود خریدار به صحنه، خروج فروشنده از میز معاملات اتفاق بیفتد که نتیجهاش، جهش پرقدرت قیمت مسکن بود. در این میان، بازیگران بیشتری از بازارهای رقیب، قدرت تبدیل دارایی را پیدا کردهاند. این تنور گرم معاملاتی بازار مسکن، اما با فضای نامطمئن اقتصادی، سازگاری ندارد؛ چرا بازار ملک زیرسایه جنگ احتمالی، برخلاف ماههای قبل، مقصد خریداران شده است؟
تورم مسکن تهران در بهمن رکورد زد و به سطح تاریخی در بازه ۳۰روزه رسید. براساس دادههای شاخص مسکن، میانگین قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی در مناطق ۲۲گانه تهران در این ماه به ۱۳۳میلیونتومان در هر مترمربع رسید؛ درحالیکه این رقم دی ماه امسال ۱۱۵میلیونتومان و در بهمن سالگذشته ۹۴میلیونتومان بود. بر این اساس، تورم نقطهای مسکن پایتخت به حدود ۴۱درصد رسیدهاست، اما پرواز تاریخی تورم مسکن در نرخ که در «نرخ ماهانه» خود را نشان دادهاست.
تورم ماهانه مسکن در بهمن به ۱۵.۶درصد رسید؛ رقمی که دستکم از سال۹۱، زمان اعلام رسمی میانگین قیمت مسکن از سوی دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی و پس از آن مرکز آمار ایران و بانکمرکزی، سابقه نداشتهاست، با اینحال این جهش بیسابقه قیمتی در یک ماه گذشته، صرفا ناشی از جهش همزمان حجم خرید مسکن نبودهاست.
تحقیقات میدانی نشان میدهد تورم ماهانه بیسابقه مسکن در بهمن، بیش از آنکه حاصل رشد شدید معاملات خرید باشد، ناشی از «تقابلرفتار عرضه و تقاضا» بودهاست. یخ معاملات که از پاییز بهتدریج در حال بازشدن بود، در دیماه با افزایش محسوس خرید همراه شد و این روند در بهمن نیز ادامهیافت، با اینحال در بهمنماه حجم تقاضا نسبت به دیماه افزایش قابلتوجهی نداشت و تنها در مقایسه با ماههای پیش از آن در سطح بالاتری قرارگرفت.
در سمت مقابل، اما فروشندهها با دریافت سیگنالهایی از ورود تقاضای جدید، جاماندگی قیمتی بازار ملک و تشدید «انتظارات تورمی»، رفتار محتاطانه در پیش گرفتند و در نتیجه بخشی از فایلهای فروش از بازار خارج شد. کاهش محسوس فایلهای فروش نسبت به دیماه و حتی اوایل بهمن، باعث شد تقابلمیان رشد تقاضا و افت عرضه به شکل جهش قیمتها منعکس شود، در نتیجه سطح میانگین قیمت نسبت به ماه قبل که حدود ۱۱۵میلیونتومان در هر مترمربع بود، بیش از ۱۵میلیونتومان افزایشیافت؛ جهشی که هم از نظر میزان رشد و هم از نظر افزایشریالی، بیسابقه ارزیابی میشود.
تحقیقات میدانی نشان میدهد هیجان خرید در بازار مسکن در بهمنماه به اوج رسید، اما در روزهای اخیر از شدت آن کاسته شده و برخی واسطههای ملکی معتقدند این موج رو به پایان است. به گفته فعالان بازار مسکن تهران، در حالحاضر، قیمتها همچنان روند افزایشی دارند، اما در بسیاری از موارد، قیمتهای پیشنهادی با ارزش واقعی املاک همخوانی ندارد و بالاتر از سطح تعادلی تعیین میشود. برخی واسطهها از تغییر روزانه قیمتها خبرمیدهند؛ بهطوریکه در نمونههایی، طی کمتر از یکهفته حدود یکمیلیاردتومان به قیمت برخی آپارتمانها با ارزش حدود ۴میلیاردتومان افزوده شدهاست.
بخش قابلتوجهی از قیمتهای پیشنهادی نیز در سطح «انتظارات قیمتی سالآینده» تنظیم میشود. در سمت عرضه، فروشندهها و عرضهکنندگان با کاهش چشمگیری مواجه شدهاند. نخستین عامل، نااطمینانی و نوسان بازار است که موجبشده فروشندگان فاقد نیاز فوری، عرضه را به تعویق بیندازند. عامل دوم، رشد هزینههای تولید مسکن شامل مصالح، دستمزد و کمبود نیروی کار است. برخی فعالان بازار معتقدند با توجه به رشد بازار ارز و طلا، قیمت مسکن هنوز به سطح متناسب نرسیده و در حال جبران عقبماندگی است. در این میان، بخش مهمی از خریداران، داراییهای خود را از بازار طلا به مسکن تبدیل میکنند.
در واقع، افزایش قیمت طلا و ارز باعثشده سطح بودجهخرید برخی متقاضیان تا ۵میلیاردتومان و حتی بیشتر تقویت شود، اما در مقابل، توان خرید بخش بزرگی از متقاضیان نسبت به قیمتهای فعلی کاهش یافتهاست. این موضوع اگرچه بیشتر در معاملات واحدهای بالای ۱۰میلیاردتومان مشاهده میشود، اما در سطوح مصرفی پایینتر نیز قابلتعمیم است. در حالحاضر، خریدارانی که امکان پرداخت بخشی از مبلغ معامله با طلا را دارند، سهم بیشتری در معاملات دارند. کاهش عرضه همچنین به افت ساختوساز در یکسال گذشته نسبت داده میشود. نبود تقاضای موثر و جهش هزینهها موجب کاهش فعالیتهای ساختمانی و کاهش فایلهای نوساز شدهاست، درنتیجه فروشندگان واحدهای باکیفیت عملا از بازار خارج شدهاند و سهم فایلهای قدیمی یا «فاقد برخی امکانات» افزایش یافتهاست.
