این رفتار متناقض، محصول تلاقی دو نیروی متضاد در بازار مسکن است. از یکسو، کاهش شدید قدرت خرید خانوارها و سختتر شدن دریافت تسهیلات بانکی باعث شده حجم معاملات به پایینترین سطوح چند سال اخیر برسد. بسیاری از متقاضیان مصرفی، حتی برای واحدهای کوچک و قدیمی نیز با کسری منابع مالی مواجهاند و عملاً از بازار کنار گذاشته شدهاند.
از سوی دیگر، مالکان بهویژه در شهرهای بزرگ حاضر به عقبنشینی قیمتی نیستند. رشد نرخ ارز، افزایش هزینه ساخت، تورم عمومی و نااطمینانی نسبت به آینده اقتصاد باعث شده فروشندگان مسکن، ملک را بهعنوان پناهگاه ارزش پول خود ببینند و ترجیح دهند حتی با رکود معاملات، قیمتها را حفظ یا بهتدریج افزایش دهند.
نتیجه این تقابل، بازاری است که در آن «خریدوفروش کم»، اما «قیمتها بالاست». نه شوک نزولی رخ میدهد و نه جهش صعودی؛ بلکه بازار وارد نوعی فرسایش شده است. این وضعیت بیش از همه به ضرر خانهاولیها و مستأجرانی است که منتظر افت قیمت بودند، اما حالا میبینند با وجود رکود، بهای مسکن همچنان آهسته بالا میرود.
اگر این شرایط ادامه پیدا کند، شکاف میان درآمد خانوار و قیمت مسکن عمیقتر میشود و بازار بهتدریج از یک بازار مصرفی به بازاری صرفاً سرمایهای تبدیل خواهد شد؛ مسیری که در نهایت بحران دسترسی به مسکن را در شهرهای بزرگ تشدید میکند، موضوعی که با توجه به علاقهمندی شما به تحولات حوزه مسکن در ایران، بهاحتمال زیاد در ماههای آینده هم پررنگتر خواهد شد.
سمانه محرمی نمین، نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک، با تاکید بر تغییر رفتار خریداران و تأثیر تحولات اقتصادی و اجتماعی اخیر، آخرین وضعیت معاملات، ریسکهای حقوقی و چالشهای سامانههای جدید را تشریح کرد.
وی معتقد است رونق بازار به معنای گرانی نیست و سرمایهگذاری در مسکن، علیرغم نوسانات بازارهای موازی مانند طلا، همچنان امنتر است، اما هشدار داد که قراردادهای دستی و ثبتهای غیررسمی میتواند سرمایه افراد را در معرض خطر قرار دهد.
سمانه محرمی نمین در خصوص وضعیت فعلی بازار مسکن اظهار داشت که لازم است ابتدا اشاره شود که الگوی خرید مردم تغییر کرده است و دیگر لزوماً بر طبق رسوم و آیینهای سنتی، اقدام به خریدهای کلانی همچون مسکن نمیکنند.
وی با بیان اینکه این موضوع بیتأثیر نیست، تصریح کرد که نیمه دوم هر سال قطعاً زمان رونق خرید و فروش است.
نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به رکود طولانیمدت در بازار ملک افزود که در اردیبهشت ماه سال جاری، بازار روند بسیار خوبی را طی میکرد و در حال رونق گرفتن بود، اما با وقوع جنگ ۱۲ روزه، مجدداً با افت مواجه شد. وی خاطرنشان کرد که پیشبینیها در همان زمان نیز بر این بود که در ماههای دی و بهمن شاهد بازار خوبی باشیم.
محرمی نمین با تأکید بر تعریف صحیح «رونق» از دیدگاه کارشناسی گفت که رونق از نظر مشاوران املاک به معنای افزایش تعداد معاملات است و نباید از آن برداشت افزایش قیمت شود.
وی افزود که در مدت اخیر، بازار دچار «رکود تورمی» بوده است؛ به این معنا که قیمت ملک افزایش یافته، اما حجم معاملات بالا نبوده است، لذا نمیتوان گفت قیمت ملک ثابت مانده است.
وی با اشاره به شیب ملایم افزایش قیمتها اظهار داشت که ملک با شیبی بسیار ملایم، بدون حباب و حتی با حباب منفی افزایش قیمت خود را داشته است، اما برای آینده نه افزایش قیمت هیجانی پیشبینی میشود و نه تاکنون چنین اتفاقی رخ داده است.
وی تأکید کرد که آغاز افزایش رونق بازار از دی ماه رقم خورده است.
نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک در ادامه به موضوع هدایت سرمایهها اشاره کرد و ابراز امیدواری نمود که جوانان از بازارهای سوداگرانه و ارز خارج شده و به دنبال سودهای کوتاهمدت در بازههای زمانی محدود نباشند.
وی افزود که سرمایهها باید به سمت «سرمایه امن» هدایت شود؛ چراکه ملک دارای امنیت است، در حالی که بازار طلا همواره با ترس و ریسک همراه است.
محرمی نمین با مقایسه رفتار خریداران «خانه اولی» در گذشته و حال گفت که در گذشته جوانان با فروش هدایای ازدواج و طلا و اخذ وام، اقدام به خرید مسکن میکردند، اما در حال حاضر به دلیل حباب سنگین در بازار طلا، تصمیم آنها تغییر کرده است.
وی افزود: قیمت طلا نسبت به بهمن ماه سال گذشته افزایش چشمگیری داشته و همین موضوع باعث شده برخی افراد به طمع سود کوتاهمدت از ورود به بازار مسکن باز بمانند.
وی تصریح کرد که مسکن همواره یک سرمایهگذاری میانمدت (۳ تا ۵ سال) است و نباید با دید کوتاهمدت به آن نگریست. اگر کسی تصور میکند بازار مسکن به گونهای است که میتوان با خریدهای یکهفتهای یا یکماهه به سود رسید، سخت در اشتباه است، هرچند که افزایش قیمت در آینده قطعی خواهد بود.
محرمی نمین درباره وضعیت بازار در سال آتی گفت که قطعاً از اردیبهشت ماه سال آینده، با توجه به تورم سال جدید، قیمتها افزایش خواهد یافت.
وی به متقاضیان توصیه کرد که خریدهای خود را در بازار باثبات فعلی، تا پیش از پایان فروردین ماه انجام دهند.
وی در خصوص عدم اعلام عدد دقیق افزایش قیمت توضیح داد که پیش از این در «سامانه املاک و مستغلات»، مشاوران املاک کد رهگیری دریافت میکردند و اتحادیه میتوانست با مقایسه اعداد، حجم معاملات و تغییرات قیمتی را به صورت دقیق به رسانهها اعلام کند.
در ادامه، نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک با انتقاد از پلتفرمهای آنلاین گفت که اعداد اعلامی در این پلتفرمها، قیمتهای معاملاتی نیستند، بلکه قیمتهای آگهیشده و بعضاً غیرکارشناسی و بالاتر از نرخ واقعی معامله هستند که باعث بروز مشکل در بازار میشود.
وی همچنین با اشاره به توقف انتشار آمارهای بانک مرکزی طی سالهای اخیر افزود که اطلاعات دقیق معاملات دیگر در دسترس اتحادیه نیست.
محرمی نمین با انتقاد از جایگزینی «سامانه خودنویس» به جای «سامانه املاک و مستغلات» تصریح کرد که حاکمیت تصور کرد با کتمان آمار و عدم اعلام قیمتها، نرخ مسکن کاهش مییابد، در حالی که شفافیت راهگشای حل مسائل است.
وی خاطرنشان کرد که مشاهدات میدانی نشاندهنده افزایش حجم معاملات برای واحدهای زیر ۱۲ میلیارد تومان در سطح کشور است.
محرمی نمین در بخش دیگری از سخنان خود نسبت به قوانین جدید و سامانههایی نظیر «خودنویس» و «کاتب» هشدار داد و گفت که مردم اطلاعات حقوقی کافی برای عقد قرارداد بین خود را ندارند.
وی افزود که در سامانه خودنویس، امکان ثبت قرارداد اجاره توسط خود افراد فراهم شده است، اما این موضوع میتواند سرمایه یک عمر یک مستأجر را به دلیل اشتباهات حقوقی در کافینتها از بین ببرد و پروندههای متعددی در این زمینه در دادگاهها تشکیل شده است.
وی با تأکید بر اینکه مشاوران املاک دارای مجوز، دورههای تخصصی حقوقی و ثبتی را گذراندهاند، از هموطنان خواست تا حتماً برای تنظیم قراردادهای خود به دفاتر املاک دارای پروانه تخصصی مراجعه کنند تا دچار مشکلات جبرانناپذیر نشوند.
نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک به یک نکته بسیار حیاتی حقوقی اشاره کرد و گفت که طبق قانون جدید، برای سندهای سبزرنگ که بعد از سوم تیرماه ۱۴۰۳ صادر شدهاند، متعاملین تنها ۵ روز مهلت دارند پس از ثبت قرارداد در دفتر املاک، به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کنند.
وی هشدار داد که اگر در این مهلت ۵ روزه اقدام به رسمی کردن قرارداد نشود، قرارداد منحل شده و خریدار تنها میتواند پولی را که پرداخت کرده بازپس بگیرد و دیگر حق تحویل خانه را نخواهد داشت.
وی افزود که این خلأ قانونی در صورت افزایش قیمتها میتواند مورد سوءاستفاده فروشندگان قرار گیرد.
محرمی نمین در پایان تأکید کرد که مردم به دلیل عدم اطلاع از این قوانین، اقدام به نوشتن قراردادهای دستی میکنند که باعث مغبون شدن آنها میشود، لذا مراجعه به دفاتر املاک دارای مجوز برای عقد هرگونه قراردادی الزامی است.
