گسترش نیوز: بازار مسکن در تمامی ماههای سال ۱۴۰۴ در رکودی عمیق و فرسایشی قرار داشت؛ رکودی که نه فقط در کاهش حجم معاملات بلکه در افت واقعی ارزش ملک خود را نشان داد.
رشد اسمی قیمتها در بیشتر شهرهای بزرگ کشور بسیار پایینتر از تورم عمومی بود و همین موضوع باعث شد برای نخستین بار پس از چند سال، مسکن عملاً بخشی از قدرت خرید خود را از دست بدهد. این اتفاق اگرچه برای مالکان ناخوشایند بود، اما از نگاه خریداران بهمنزله باز شدن یک پنجره تاریخی برای ورود به بازار تلقی میشود، زیرا تجربه اقتصاد ایران نشان میدهد دورههای افت واقعی قیمت معمولاً کوتاه و نادرند.
در تهران، متوسط رشد قیمت اسمی در ۱۴۰۴ بهزحمت به محدودهای بین ۱۲ تا ۱۵ درصد رسید، در حالی که تورم رسمی و غیررسمی کشور بسیار بالاتر از این ارقام بود. این شکاف به معنای آن است که خانهها در واقع ارزانتر شدهاند، هرچند عدد روی تابلو بنگاه تغییر چندانی نکرده باشد. در کلانشهرهایی مانند مشهد، اصفهان و شیراز نیز وضعیت مشابهی حاکم بود و بازار به جای جهش، در حال تخلیه حباب و نزدیک شدن به یک سطح تعادلی جدید است.
همزمان با این رکود قیمتی، تعداد فایلهای فروش در بسیاری از مناطق افزایش محسوسی پیدا کرد. فروشندگانی که در سالهای قبل روی رشدهای پیدرپی حساب کرده بودند، حالا با هزینههای زندگی، بدهیها و کاهش بازده سایر بازارها مواجهاند و همین موضوع فشار عرضه را بالا برده است. این افزایش عرضه در کنار افت قدرت خرید، همان ترکیبی است که معمولاً کفهای قیمتی را شکل میدهد و بازار را برای یک چرخش تدریجی آماده میکند.
از سوی دیگر، هزینه ساخت مسکن در ۱۴۰۴ مسیر کاملاً متفاوتی را طی کرد. رشد قیمت مصالح، دستمزد و عوارض شهری باعث شد هزینه تمامشده ساخت در بسیاری از پروژهها بیش از ۳۰ درصد بالا برود، در حالی که قیمت فروش به دلیل رکود امکان همگامی با این افزایش را نداشت. این شکاف میان هزینه و قیمت فروش، انگیزه سازندگان برای شروع پروژههای جدید را کاهش داد و همین موضوع در بلندمدت به محدود شدن عرضه منجر خواهد شد؛ عاملی که در ۱۴۰۵ و ۱۴۰۶ میتواند به نفع مالکان فعلی و خریداران زودهنگام عمل کند.
نتیجه این شرایط متضاد آن است که بازار مسکن ایران در آستانه نوروز ۱۴۰۵ روی یک کف شکننده، اما واقعی ایستاده است. کف قیمتیای که بیشتر در مناطق مصرفی و شهرهای پیرامونی دیده میشود و کمتر در مناطق لوکس و گرانقیمت، زیرا آنجا هنوز فروشندگان حاضر به پذیرش واقعیتهای جدید نشدهاند.
اگر نقشه جغرافیایی بازار مسکن را باز کنیم، اولین مناطقی که نشانههای کف قیمتی را بروز دادهاند، شهرهای اقماری و حاشیهای کلانشهرها هستند؛ جایی که قیمتها نسبت به توان خرید مردم همخوانی بیشتری دارد. شهرهایی مانند پرند، پردیس، هشتگرد، فولادشهر و صدرا در سال ۱۴۰۴ با وجود رشد اسمی محدود، در واقع کاهش واقعی قیمت را تجربه کردند و همین امر آنها را به مقاصد اصلی تقاضای مصرفی در ۱۴۰۵ تبدیل کرده است.
در این شهرها، اختلاف قیمت با مناطق متوسط شهرهای مادر به ۴۰ تا ۶۰ درصد میرسد؛ شکافی که در شرایط رکود اقتصادی بهشدت تعیینکننده است. برای یک خانواده متوسط، خرید خانه در این مناطق دیگر یک رؤیا نیست، بلکه به یک هدف قابل برنامهریزی تبدیل شده و همین «تقاضای واقعی» مهمترین موتور حرکت بازار در سال پیش رو خواهد بود.
در تهران نیز الگوی مشابهی دیده میشود. مناطق جنوبی و جنوبغربی مانند ۱۵، ۱۶، ۱۸ و بخشهایی از ۱۹ بیشترین حجم فایل فروش و بیشترین انعطاف قیمتی را دارند، در حالی که مناطق شمالی عملاً وارد فاز قفلشدگی شدهاند. در این مناطق گرانقیمت، کاهش معاملات نه به دلیل نبود عرضه، بلکه به خاطر نبود خریدار مؤثر رخ داده و همین موضوع ریسک سرمایهگذاری را بالا برده است.
در واقع، اگر قرار باشد بازار از رکود خارج شود، این خروج نه از برجهای لوکس شمال شهر، بلکه از آپارتمانهای کوچکتر و مصرفی در جنوب و حاشیهها آغاز خواهد شد؛ جایی که مردم برای زندگی میخرند نه برای پارک کردن پول.
از منظر سرمایهگذاری، سه شاخص بیشترین اهمیت را دارند: قیمت ورودی پایین، سرعت نقدشوندگی و رشد جمعیت. شهرهای جدید اطراف تهران، مشهد، اصفهان و شیراز در هر سه شاخص وضعیت بهتری نسبت به مناطق اشباعشده مرکزی دارند. رشد جمعیت در این شهرها معمولاً دو تا سه برابر میانگین شهرهای مادر است، در حالی که قیمت مسکن هنوز با این رشد هماهنگ نشده است.
برای نمونه، در بسیاری از شهرهای اقماری، طی پنج سال گذشته جمعیت بیش از ۴۰ درصد افزایش یافته، اما قیمت مسکن کمتر از ۷۰ درصد رشد کرده است؛ شکافی که در بلندمدت خود را به صورت جهشهای قیمتی نشان میدهد. این همان منطقی است که باعث شد شهرهایی مانند پردیس و پرند در دورههای قبلی ناگهان به کانون توجه سرمایهگذاران تبدیل شوند.
در مقابل، مناطقی از کلانشهرها که جمعیت ثابت یا کاهشی دارند، حتی اگر قیمت بالاتری داشته باشند، از نظر اقتصادی ظرفیت رشد محدودی خواهند داشت. این یک تغییر پارادایم در ذهن خریداران است: دیگر «گرانتر بودن» بهمعنای «بهتر بودن» نیست، بلکه «جریان جمعیتی» و «تقاضای واقعی» معیار اصلی ارزشگذاری شده است.
با این منطق، برآورد میشود در سال ۱۴۰۵ بازدهی واقعی مسکن در شهرهای پیرامونی و مناطق مصرفی میتواند بهمراتب بالاتر از مناطق لوکس باشد، زیرا سرمایه در جایی رشد میکند که مردم واقعاً در آن زندگی میکنند، نه جایی که فقط ویترین ثروت است.
سیاستهای مسکنی دولت نیز بهطور ناخواسته این چرخش را تقویت کرده است. تمرکز بر مسکن استیجاری، واگذاری واحدهای سازمانی و حمایت از دهکهای پایین باعث میشود جریان تقاضا بیشتر به سمت مناطق ارزانتر هدایت شود و همین موضوع نقدشوندگی آن مناطق را بالا میبرد. در اقتصادی مانند ایران، جایی که نقدشوندگی یک مزیت حیاتی است، این عامل میتواند حتی از رشد اسمی قیمت هم مهمتر باشد.
برای خریدار مصرفی در سال ۱۴۰۵، بهترین مناطق نه لزوماً ارزانترین، بلکه «قابلخریدترین» هستند؛ یعنی جاهایی که نسبت قیمت به درآمد در آنها معقولتر است. این محدودهها همان نقاطی هستند که در صورت خروج بازار از رکود، اولین موج رشد را تجربه خواهند کرد.
در مقابل، واحدهای بزرگ و لوکس در مناطق گرانقیمت با خطر انجماد سرمایه روبهرو هستند؛ زیرا حتی اگر قیمت اسمی آنها کاهش یابد، پیدا کردن خریدار همچنان دشوار خواهد بود. این همان جایی است که بسیاری از سرمایهگذاران سنتی در چرخه جدید بازار ممکن است غافلگیر شوند.
چرخههای قبلی بازار مسکن ایران نشان دادهاند که رشد همیشه از پایین شروع میشود و سپس به بالا سرایت میکند. سال ۱۴۰۵ نیز از این قاعده مستثنا نخواهد بود.
در بهار ۱۴۰۵، با توجه به دادههای موجود از بازار مسکن در سال ۱۴۰۴، پیشبینی قیمتها دیگر بر اساس روند گذشته نیست، بلکه بر اساس وضعیت فعلی رکود و چگونگی خروج بازار از این رکود شکل میگیرد. رکودی که یک سال کامل بر بازار حاکم بوده، باعث شده انتظارات تورمی در بخش مسکن کاهش یابد و بسیاری از خریداران منتظر تثبیت قیمتها باشند. در این میان، اگر عوامل کلان اقتصاد مانند کنترل تورم عمومی و افزایش قدرت خرید خانوارها تثبیت شود، قیمت مسکن در بهار ۱۴۰۵ احتمالاً نه جهش قابلتوجه، بلکه یک رشد آرام و تدریجی را تجربه خواهد کرد. این رشد آرام میتواند ناشی از افزایش تقاضای معاملات مصرفی باشد که پس از ماهها انتظار برای ورود به بازار، بتدریج فعالتر میشوند.
تمرکز تقاضای واقعی بر مناطق مصرفی و حاشیهای، بازار را از تمرکز بر مناطق لوکس و گرانقیمت دور خواهد کرد. در این مناطق مصرفی، بهویژه در شهرهای اقماری، انتظار میرود که قیمتها بین ۵ تا ۱۵ درصد نسبت به زمستان ۱۴۰۴ افزایش یابد، مشروط بر اینکه رکود معاملات شکسته شود و تقاضا وارد بازار شود. این رشد نسبی در قیمتها نه به دلیل تداوم تورم افسارگسیخته، بلکه به عنوان پاسخ بازار به تعادل بین عرضه و تقاضای انباشتهشده قابل تصور است. بنابراین، بهار ۱۴۰۵ میتواند آغاز تغییر جهت قیمتها از رکود به رشد تدریجی باشد، به شرطی که تقاضای مصرفی افزایش یابد.
در مقابل، در مناطق گرانقیمت و لوکس شهرهای بزرگ، احتمال ادامه رکود در بهار ۱۴۰۵ زیاد است. در این مناطق، کاهش محسوس در حجم معاملات باعث شده بسیاری از فروشندگان حاضر به کاهش قابلتوجه قیمتها نشوند، زیرا منتظر بازگشت تقاضای سرمایهای هستند. همین امر میتواند باعث شود تا قیمتهای اسمی در این مناطق در بهترین حالت فقط در حد جبران بخشی از افت واقعی ۱۴۰۴ تثبیت شوند و حتی در برخی محلهها امکان کاهش نامحسوس نیز وجود داشته باشد. بنابراین، در بهار ۱۴۰۵ نمیتوان انتظار داشت که این بخش از بازار مسکن بهصورت هماهنگ با بخشهای مصرفی رشد کند.
در مجموع، پیشبینی قیمت مسکن در بهار ۱۴۰۵ حاکی از یک وضعیت تقسیمشده در بازار است: رشد آرام و محتاطانه در مناطق مصرفی و حاشیهای و ثبات یا حتی ادامه رکود در بخش لوکس و گرانقیمت. اگر محرکهای تقاضای واقعی، مانند بهبود قدرت خرید خانوارها، تسهیل در دسترسی به منابع مالی و تکمیل پروژههای نیمهتمام وارد بازار شوند، این رشد آرام میتواند شتاب بیشتری بگیرد و مسیر خروج بازار از رکود را تسریع کند. در غیر این صورت، بازار ممکن است تا اواسط سال ۱۴۰۵ در وضعیت انتظار و رکود نسبی باقی بماند، با تمرکز تقاضا بر بخشهای خاصی که قیمتشان با توان خریدار هماهنگتر است.
بازار مسکن در آستانه نوروز ۱۴۰۵ بیش از هر زمان دیگری به یک بازی انتخاب هوشمندانه تبدیل شده است؛ نه بازی تعقیب قیمتهای گذشته. کسانی که همچنان چشم به مناطق لوکس و اشباعشده دارند، احتمالاً سال دیگری را در انتظار بازگشت رونق از دست خواهند داد، در حالی که حرکت واقعی بازار در حال شکلگیری در جغرافیای دیگری است.
شهرهای اقماری، مناطق جنوبی کلانشهرها و واحدهای مصرفی کوچک و میانمتراژ، همان نقاطی هستند که بیشترین همپوشانی را با قدرت خرید مردم و سیاستهای اقتصادی دارند. این همپوشانی، پایه هر رشد پایدار است و در سال پیش رو میتواند خود را بهصورت افزایش معاملات و سپس رشد تدریجی قیمتها نشان دهد.
اگر سال ۱۴۰۴ سال تخلیه هیجان و شکلگیری کف بود، ۱۴۰۵ سال انتخابهاست؛ انتخاب میان خرید در جایی که هنوز تقاضای واقعی زنده است یا ماندن در بازاری که فقط خاطره قیمتهای بالا را با خود حمل میکند. تفاوت این دو مسیر، میتواند تفاوت میان یک سرمایهگذاری موفق و یک دارایی منجمد باشد؛ بنابراین پاسخ پرسش «کجا هنوز دیر نشده؟» روشن است: جایی که مردم هنوز توان خرید دارند، جمعیت در حال رشد است و فایلهای فروش واقعی وجود دارد. در آن نقاط، نوروز ۱۴۰۵ میتواند نه فقط آغاز یک سال جدید، بلکه آغاز یک چرخه جدید در بازار مسکن باشد.
در صورت تمایل به پیگیری اخبار روز حوزه مسکن و آخرین تحولات در بازار اجاره، سرویس راه و مسکن پایگاه خبری گسترش نیوز را دنبال کنید.
