در سال‌های اخیر، با تداوم روند صعودی تورم و کاهش روزافزون قدرت خرید مردم، تأمین نیازهای اساسی زندگی برای بسیاری از خانوارها به چالشی جدی بدل شده است. در حالی که سفره مردم هر روز کوچک‌تر می‌شود و اقلامی مانند گوشت، لبنیات و حتی میوه برای بسیاری به کالاهای لوکس تبدیل شده‌اند، هزینه مسکن همچون هیولایی بی‌رحم بخش عمده‌ای از درآمد خانوارها را می‌بلعد و عملاً فرصتی برای تأمین سایر نیازهای حیاتی باقی نمی‌گذارد.

قیمت‌گذاری مسکن فرآیندی پیچیده و چندوجهی است که باید بر پایه اصول مشخص، شفاف و یکپارچه انجام شود تا از بروز نابسامانی و آشفتگی در بازار جلوگیری شود. در این روند، عوامل متعددی به صورت سیستماتیک و هماهنگ در تعیین قیمت نهایی یک ملک دخالت دارند؛ از جمله موقعیت جغرافیایی، متوسط قیمت منطقه‌ای هر متر مربع، نوع ساخت‌وساز، عمر بنا، امکانات جانبی نظیر پارکینگ، آسانسور و انباری، و همچنین شرایط کلی بازار مانند نرخ تورم، هزینه ساخت و سطح تقاضا.

منطقه ۲ تهران به جهت وسعت زیاد تقریبا انواع خانه‌ها را اعم از ویلایی و تک‌واحد، نوساز و قدیمی‌ساز یا متراژ کم و زیاد را در بردارد و پاسخگوی سلیقه های گوناگون است.

دغدغه بزرگ متقاضیان مسکن در ایران، بیش از آنکه صرفاً به مسئله قیمت ختم شود، ریشه در یک زنجیره به‌هم‌پیوسته از ناپایداری‌های اقتصادی، بی‌ثباتی سیاست‌گذاری و عدم شفافیت در آینده بازار دارد؛ دغدغه‌ای که ذهن میلیون‌ها خانوار را درگیر کرده و به نوعی به یکی از مهم‌ترین بحران‌های اجتماعی کشور بدل شده است. در چنین فضایی، بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری، به آیینه‌ای از نابرابری، سردرگمی و بی‌ثباتی بدل شده؛ آیینه‌ای که هر خانوار در آن، تصویری از اضطراب آینده و تردید نسبت به فردای خود می‌بیند. این مسئله، اگرچه ریشه در مولفه‌های اقتصادی دارد، اما تبعات اجتماعی آن می‌تواند بسیار فراتر از تصور باشد، چرا که خانه‌دار شدن، یکی از اصلی‌ترین عناصر تحقق امنیت روانی و ثبات خانوادگی در هر جامعه‌ای به شمار می‌رود.

با گذشت بیش از هشت ماه از تابستان ۱۴۰۳، همچنان آمار دقیق و رسمی درباره وضعیت بازار مسکن از سوی مراجع ذی‌ربط منتشر نشده است؛ موضوعی که موجب ابهام در تحلیل شرایط کنونی این بازار شده و تصمیم‌گیری فعالان اقتصادی را با دشواری همراه کرده است. این در حالی‌ست که در نیمه دوم سال گذشته، تحولات مهمی در عرصه اقتصاد کشور رقم خورد که بی‌واسطه بر روند معاملات ملکی تأثیر گذاشت.

با گذشت بیش از بیست سال از آغاز اجرای طرح مسکن مهر، همچنان بخش قابل توجهی از اهداف این پروژه ملی محقق نشده است. طرحی که روزی با وعده تأمین سرپناه برای اقشار کم‌درآمد جامعه کلید خورد، امروز در مواردی به نماد بلاتکلیفی و سردرگمی تبدیل شده است.

سیاست‌های تازه تعرفه‌ای ایالات متحده بر واردات کالا، تاثیرات عمیقی بر دورنمای جهانی بازار مسکن گذاشته است. بر پایه گزارش مؤسسه بین‌المللی مشاوره ملکی «نایت‌فرانک»، هرچند در سال ۲۰۲۴ قیمت مسکن در ۵۵ کشور روندی آهسته و کم‌شتاب داشته، اما تحولات ژئو‌اقتصادی اخیر، از جمله افزایش تعرفه‌های وارداتی که به ابتکار دونالد ترامپ در دستور کار قرار گرفته، زنگ خطر تازه‌ای برای این بازار به صدا درآورده است. این تعرفه‌ها که عمدتاً بر کالاها و مواد اولیه مرتبط با صنعت ساخت‌وساز اعمال می‌شوند، منجر به ایجاد اختلال در زنجیره جهانی تأمین نهاده‌های ساختمانی شده‌اند؛ موضوعی که به‌طور مستقیم بر هزینه ساخت، عرضه مسکن و به تبع آن قیمت‌ها تأثیرگذار خواهد بود.

مسکن، از اساسی‌ترین نیازهای انسانی و یکی از مهم‌ترین شاخص‌های کرامت و امنیت اجتماعی است. در جوامعی که عدالت اجتماعی به‌درستی اجرا می‌شود، محرومان و اقشار کم‌درآمد نه‌تنها از خدمات اولیه بهره‌مندند، بلکه حاکمیت وظیفه خود می‌داند که زمینه‌ی دسترسی آنان به سرپناهی امن، پایدار و متناسب با شأن انسانی را فراهم کند. در ایران امروز، که فشار اقتصادی بر دوش طبقات ضعیف سنگینی می‌کند و قیمت مسکن به مرزهای غیرقابل باور رسیده، ضرورت توجه جدی حاکمیت به موضوع مسکن محرومان بیش از هر زمان دیگری احساس می‌شود.

توجه به نیازهای قشر کارگر، به‌ویژه در حوزه‌هایی چون مسکن، نه‌تنها یک ضرورت انسانی و اجتماعی است، بلکه از منظر اقتصادی و توسعه پایدار نیز اهمیتی بنیادین دارد. کارگران، ستون فقرات چرخه تولید و پیشرفت در هر جامعه‌ای هستند. آنان با تلاش روزانه، موتور حرکت صنایع، خدمات و پروژه‌های عمرانی را به گردش درمی‌آورند؛ اما اگر در تأمین ابتدایی‌ترین نیازهای خود از جمله مسکن دچار مشکل باشند، انگیزه، بهره‌وری و ثبات روانی آن‌ها به شدت آسیب می‌بیند.

در شرایطی که رکود تورمی بازار مسکن همچنان ادامه دارد، واحدهای مسکونی نسبتاً نوساز در منطقه ۲۰ تهران با قیمتی بین ۶۵ تا ۷۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع عرضه می‌شوند. با این حال، به‌دلیل کاهش قدرت خرید و نبود تقاضای مؤثر، سطح معاملات در این منطقه به‌طور محسوسی افت کرده و بازار در وضعیت کم‌تحرکی به سر می‌برد.

در سال ۱۴۰۳، بازار مسکن برخلاف دیگر بازارهای مالی کشور، مسیر متفاوتی را طی کرد. در حالی‌که بسیاری از بازارها در مقاطع مختلف با جهش‌های قابل‌توجه قیمتی روبه‌رو شدند، بازار مسکن روندی به‌مراتب آرام‌تر داشت و از نظر رشد قیمت، یکی از کم‌تحرک‌ترین دوره‌های خود را تجربه کرد.

محبی نجم آبادی بیان کرد: سامانه املاک و اسکان، نه تنها ابزاری برای شفاف‌سازی وضعیت مسکن در کشور است، بلکه اساس هرگونه برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری در حوزه اجاره و مالکیت نیز به شمار می‌آید. بدون آگاهی از تعداد واقعی خانه‌های خالی و توزیع آن‌ها در نقاط مختلف، هر گونه اقدام در این زمینه شبیه به تیراندازی در تاریکی است. ما نیازمند داده‌های معتبر و به‌روز هستیم تا بتوانیم تحلیلی دقیق از وضعیت بازار اجاره ارائه دهیم و راهکارهای مؤثری برای بهبود آن پیدا کنیم.

در شرایطی که بحران مسکن در ایران به یکی از عمیق‌ترین و بی‌سابقه‌ترین چالش‌های چهار دهه اخیر تبدیل شده و طبق آمارها، حدود ۸۰ درصد از شهروندان دیگر توان مالی لازم برای خرید مسکن را ندارند، ارائه راهکارهای عملی و فوری بیش از هر زمان دیگری ضرورت پیدا کرده است. در این میان، یکی از مؤثرترین و قابل اجرای‌ترین راه‌ها برای عبور از این وضعیت بحرانی، تسهیل فرآیند خانه‌دار شدن از طریق واگذاری زمین به مردم است؛ رویکردی که می‌تواند با کاهش سهم زمین در هزینه نهایی ساخت، مالکیت مسکن را برای اقشار متوسط و کم‌درآمد به رویایی دست‌یافتنی بدل کند.

توافق احتمالی میان ایران و آمریکا، اگرچه در ظاهر یک تحول سیاسی محسوب می‌شود، اما تأثیرات عمیق و گسترده‌ای بر شاخص‌های اقتصادی کشور به‌ویژه در حوزه مسکن خواهد داشت. نخستین و شاید فوری‌ترین پیامد چنین توافقی، آرام گرفتن بازار ارز و کاهش نرخ دلار است.

افزایش بی‌وقفه هزینه‌های ساخت‌وساز و جهش چشمگیر قیمت مصالح ساختمانی، حال و هوای بازار مسکن تهران را وارد مرحله‌ای پرتنش و پیچیده کرده است.

بازار مسکن ایران در مقطع فعلی، به دلایل متعدد، به یکی از مناسب‌ترین مقاصد برای فرود سریع و هدفمند سرمایه خارجی، به‌ویژه از سوی کشورهای غربی تبدیل شده است

در ماه‌های اخیر، نشانه‌هایی از رونق‌گیری تدریجی در بازار مسکن دیده می‌شود که می‌تواند نویدبخش دوره‌ای مثبت برای خریداران و فعالان این حوزه باشد. افزایش حجم معاملات، یکی از مهم‌ترین نشانه‌هاست؛ اتفاقی که معمولاً زمانی رخ می‌دهد که خریداران احساس کنند قیمت‌ها به کف نزدیک شده و دیگر خبری از ریزش نیست.

کارشناسان اقتصادی بر این باورند که وضعیت آینده بازار مسکن به شدت وابسته به ثبات و پایداری بازارهای موازی نظیر طلا، ارز و سکه است. در حقیقت، این بازارها نه تنها به‌عنوان مقاصد سرمایه‌گذاری برای مردم عمل می‌کنند، بلکه تأثیرات عمده‌ای بر تصمیمات اقتصادی و حتی روانشناسی بازار مسکن دارند. در شرایطی که نوسانات شدید در بازارهای ارز، طلا و سکه ادامه یابد، پیش‌بینی روند قیمت‌ها در بازار مسکن بسیار دشوار خواهد بود و نمی‌توان انتظار داشت که این بازار به مسیر مشخص و پایداری برسد.

تا زمانی که تولید مسکن با نیاز واقعی بازار هماهنگ نشود و تعداد واحدهای مسکونی با تقاضا هم‌خوانی پیدا نکند، نمی‌توان انتظار کاهش قیمت‌ها را داشت. در شرایط کنونی، بازار مسکن به‌ویژه در کلان‌شهرها با یک ناترازی جدی روبه‌روست که از یک سو با افزایش تقاضا برای خرید مسکن مواجه است و از سوی دیگر تولید مسکن به دلایل مختلف، از جمله کمبود منابع مالی، مشکلات اجرایی و عدم‌امکان تأمین زمین مناسب، قادر به پاسخگویی به این تقاضا نیست. این شکاف میان عرضه و تقاضا باعث شده که قیمت‌ها به صورت غیرقابل کنترلی افزایش یابند و به بحران مسکن دامن بزند.

سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز شهری نه‌تنها طی سال‌های اخیر رشد نکرده، بلکه بر اساس قیمت‌های ثابت سال ۱۳۸۹، با افتی ۲۵ درصدی مواجه شده است. این در حالی‌ است که تقاضای مصرفی به‌ویژه از سمت خانه‌اولی‌ها حدود ۴۰ درصد افزایش یافته؛ همین شکاف فزاینده میان عرضه و تقاضا، زنگ خطر ناترازی در بازار مسکن را به صدا درآورده است. بررسی دقیق‌تر این وضعیت، از گرفتار شدن بازار در چرخه‌ای از رکود تورمی خبر می‌دهد؛ چرخه‌ای که در آن، نه سازندگان توان ورود جدی به بازار را دارند، و نه خریداران توان تأمین مالی برای خرید مسکن.