مسعود حمزه، معاون وزیر راه و شهرسازی، در اظهار نظری چشمگیر از آمار نگران‌کننده‌ای در خصوص دسترسی خانوارهای ایرانی به مسکن خبر داد و گفت: براساس آخرین محاسبات، دوره زمانی انتظار یک خانوار متوسط برای تامین مسکن مناسب در کشور به طور میانگین ۲۷ سال است. او با برجسته کردن این مسئله مهم گفت: حتی در صورتی که خانوار تمامی درآمد خود را صرف خرید مسکن کند، این دوره انتظار به ۹ سال کاهش پیدا می‌کند.

عبارت مورد نظر بیانگر آن است که بازار مسکن در سال جاری نیز همچنان درگیر رکود تورمی خواهد بود؛ یعنی از یک‌سو قیمت‌ها روند صعودی دارند، اما از سوی دیگر، سطح معاملات و تقاضای مؤثر کاهش یافته است. این وضعیت ترکیبی، یکی از پیچیده‌ترین و آسیب‌زاترین شرایط اقتصادی در بازارها به شمار می‌آید، زیرا نه خریدار توان ورود دارد و نه فروشنده می‌تواند به نقدشوندگی امیدوار باشد

افزایش فاصله چشمگیر بین قیمت مسکن و سطح درآمدهای خانوارها، به یکی از جدی‌ترین و حساس‌ترین چالش‌های پیش روی بازار مسکن در ایران تبدیل شده است. این نابرابری که سال‌هاست در حال گسترش است، عملاً دسترسی بخش وسیعی از جامعه، به ویژه لایه‌های متوسط و کم‌درآمد، به مسکن را با مشکل جدی مواجه کرده است.

کارشناس مسائل اقتصادی گفت: این در حالی است که بخش قابل توجهی از درآمد کارگران و در برخی موارد کارمندان دولتی، صرف پرداخت هزینه اجاره مسکن می‌شود. متاسفانه در سال‌های اخیر، دولت‌ها نتوانسته‌اند در زمینه تأمین مسکن ارزان‌قیمت برای قشرهای کارگری و حتی کارمندان با درآمد متوسط به نتیجه عملی دست یابند. وعده‌های مکرر برای ساخت و تأمین مسکن ارزان برای اقشار آسیب‌پذیر عملاً فراموش شده است. این بار دیگر، دود اهمال و بی‌توجهی دولت‌ها به معضل مسکن، به روی چهره کارگران و طبقات کم‌درآمد بازگشته است.

در آذرماه سال گذشته، بررسی‌های بازار مسکن نشان داد که میانگین قیمت پیشنهادی فروش برای آپارتمان‌های کوچک و کهنه‌ساز، به‌طور قابل توجهی پایین‌تر از قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های میان‌متراژ و نوساز بود. این اختلاف، بر اساس داده‌های موجود، حدود ۷.۸ درصد برآورد شده است، به این معنا که فروشندگان واحدهای نقلی قدیمی، به دلیل شرایط خاص این املاک، ناچار شده‌اند قیمت‌های پایین‌تری را نسبت به املاک نوساز و بزرگ‌تر پیشنهاد دهند.

وضعیت تامین مالی بخش مسکن کشور در سال ۱۴۰۳ رضایت‌بخش نبوده است. رشد واقعی تسهیلات اعطایی برای خرید، ساخت و جعاله مسکونی در این سال نسبت به سال گذشته کاهش پیدا کرده و در همین حال، سهم این بخش از کل تسهیلات بانکی کشور طی سال‌های اخیر رو به افت بوده است. در سال ۱۴۰۳ این سهم به کمترین میزان خود در دهه اخیر یعنی ۵.۴ درصد رسیده است.

در شرایطی که بازار مسکن با عدم تعادل ساختاری میان عرضه و تقاضا مواجه است، تزریق تسهیلات بانکی بدون مدیریت مؤثر بر قیمت‌ها نه‌تنها راه‌حل محسوب نمی‌شود، بلکه خود به معضلی جدید بدل می‌گردد. تجربه‌های مکرر در اقتصاد ایران به‌ویژه در حوزه مسکن نشان داده‌اند که افزایش سقف وام در خلأ کنترل قیمتی و نبود عرضه متناسب، نه تنها قدرت خرید متقاضیان را ارتقا نمی‌دهد، بلکه زمینه‌ساز جهش قیمتی تازه‌ای می‌شود که در نهایت همان وام را نیز بی‌اثر می‌سازد.

افزایش چشمگیر حضور خریداران غیربومی در بازار مسکن مناطق آزاد، به‌ویژه در جزایری همچون کیش و قشم، سبب جهش قابل‌توجهی در قیمت زمین و املاک شده است. این روند صعودی که ناشی از ورود سرمایه‌های بیرونی و تقاضای سوداگرانه برای خرید ملک در این مناطق است، عملاً شرایط را برای ساکنان بومی سخت کرده و امکان خانه‌دار شدن را برای بسیاری از آن‌ها به یک رؤیای دوردست تبدیل کرده است. افزایش فاصله میان قدرت خرید مردم محلی و قیمت‌های بازار، شکاف اجتماعی و اقتصادی تازه‌ای را در این مناطق شکل داده که در صورت تداوم، می‌تواند به چالشی عمیق در سیاست‌گذاری‌های مسکن و عدالت منطقه‌ای بدل شود.

بررسی دقیق سطح قیمت آپارتمان‌های میان‌متراژ در دو منطقه اداری مرکز تهران، به‌ویژه در مناطق ۶ و ۷، نشان‌دهنده یک روند مشخص و جالب توجه است: افزایش سن ساختمان‌ها و کهنسال شدن بناهای موجود در این مناطق. این پدیده که به‌تدریج در حال تبدیل شدن به یکی از چالش‌های اصلی بازار مسکن مرکز تهران است، باعث شده است که قیمت‌ها تحت تأثیر عواملی مانند عمر بنا و وضعیت فیزیکی ساختمان‌ها قرار بگیرند.

در سال‌های اخیر، عدم انتشار داده‌ها در حوزه مسکن کشور به‌طور فزاینده‌ای شدت یافته است. در شرایط فعلی، هیچ‌یک از زیرگروه‌های مهم این حوزه، از جمله قیمت مسکن، اجاره‌بها، شاخص دسترسی خانوارها به مسکن در سطح استانی و کشوری، و همچنین آمار مربوط به میزان عرضه و تولید مسکن، به‌صورت رسمی منتشر نمی‌شود. این شفافیت‌پذیری ضعیف، باعث ایجاد چالش‌های متعددی در تحلیل و برنامه‌ریزی برای بخش مسکن شده است. وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان نهاد متولی استخراج و انتشار این داده‌ها، تاکنون هیچ توضیح مشخصی ارائه نداده است که آیا این عدم انتشار به دلیل نبود داده‌های آماری و یا مشکلات فنی در استخراج اطلاعات است، یا اینکه دلایل دیگری مانند ملاحظات سیاسی یا اقتصادی در پشت این رویه وجود دارد. این مسئله نه تنها به کاهش اعتماد عمومی به سیستم‌های آماری منجر شده است، بلکه تصمیم‌گیری‌های مرتبط با بخش مسکن را نیز با مشکل مواجه کرده است. عدم دسترسی به داده‌های دقیق و به‌روز، همچنین می‌تواند تأثیر منفی بر سرمایه‌گذاری‌ها و برنامه‌ریزی‌های بلندمدت در این حوزه داشته باشد و به طور کلی، مانع از ایجاد تصویری شفاف از وضعیت بازار مسکن در کشور می‌شود. بنابراین، لزوم توجه به این موضوع و ارائه توضیحات شفاف از سوی مسئولان بیش از پیش احساس می‌شود.

اقتصاد ساخت‌وساز در ایران در سال‌های اخیر با چالش‌های متعددی همراه بوده است؛ از نوسانات بازار مصالح گرفته تا تغییرات قوانین شهرسازی و تورم فزاینده در خدمات فنی. در چنین فضایی، شفافیت هزینه‌ها و پیش‌بینی‌پذیر بودن مسیرهای اجرایی، بیش از هر زمان دیگری اهمیت یافته‌اند.

بازار مسکن در سال گذشته یکی از پرچالش‌ترین دوره‌های خود را پشت سر گذاشت؛ دوره‌ای که تحت‌تأثیر نوسانات تند بازارهای مالی، تنش‌های منطقه‌ای، بحران‌های ژئوپلیتیک و شوک‌های سیاسی، پیچیده‌تر از همیشه شد. تحلیل قیمت دلاری مسکن در این بازه زمانی نشان می‌دهد که این بازار از نیمه دوم سال نتوانسته هم‌پای رشد نرخ ارز پیش برود و از بازار دلار عقب افتاده است. داده‌های ماهانه نیز نشان می‌دهد که بخش عمده‌ای از رشد قیمت مسکن در شهریور ۱۴۰۳ محقق شده و بازار در پاییز به نقطه اشباع رسیده و سپس وارد رکودی محسوس شده است.

طرح‌های مسکنی که هدف آن‌ها کمک به تأمین نیازهای مسکنی اقشار کم‌درآمد جامعه است، از اهمیت بسیار بالایی در نظام اقتصادی، اجتماعی و شهری هر کشور برخوردارند. این طرح‌ها به‌عنوان ابزاری برای کاهش نابرابری‌های اجتماعی، ارتقای کیفیت زندگی و ایجاد تعادل در بازار مسکن شناخته می‌شوند. با این حال، موفقیت این طرح‌ها به عوامل متعددی بستگی دارد که عدم رعایت موارد مهم تنها به ضرر متقاضیان مسکن تمام خواهد شد.

بر اساس شاخص قیمت مسکن در نیمه جنوبی تهران، که شامل محله‌های منتخب مناطق ۹ تا ۲۰ می‌شود، متوسط «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌های میان‌متراژ به حدود ۷۰ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع رسیده است. این آمار بیانگر وضعیت فعلی بازار مسکن در این مناطق است و نشان‌دهنده روند قیمت‌گذاری در بخش مسکن میان‌متراژ است.

بانک مسکن به‌تازگی از افزایش سقف وام‌های مربوط به خرید، تعمیر و ودیعه مسکن خبر داده است؛ اقدامی که در نگاه نخست می‌تواند نشانه‌ای از تلاش برای تسهیل خانه‌دار شدن اقشار مختلف تلقی شود. اما با نگاهی دقیق‌تر به واقعیت‌های اقتصادی و تطبیق ارقام این تسهیلات با هزینه‌های نجومی مسکن در کلان‌شهرهایی مانند تهران، مشخص می‌شود که این وام‌ها عملاً فاصله چندانی با رفع مشکل مسکن ندارند. اقساط سنگین، سودهای انباشته و هزینه‌های جانبی دریافت این تسهیلات، در کنار قیمت‌های نجومی ملک، باعث می‌شود بسیاری از خانوارها از پس بازپرداخت آن برنیایند و در نهایت، این تصمیم بیش از آن‌که کمکی به خانه‌دار شدن کند، بیشتر به یک مُسکن مقطعی برای بازار تلقی می‌شود تا راهکاری ریشه‌ای برای حل بحران مسکن.

به جای آن‌که همان روند پرحاشیه و انتقادی را که پیش‌تر برای وزیر اقتصاد دولت چهاردهم در پیش گرفته شد و نتایجش نیز با نوسانات اقتصادی عیان شد، دوباره تکرار کنیم، لازم است فضای کاری مناسبی برای وزرا و اعضای کابینه فراهم شود. این مسئولان باید در محیطی به دور از جنجال‌های سیاسی و رسانه‌ای، فرصت کافی برای پیاده‌سازی برنامه‌های خود داشته باشند؛ چراکه تنها در چنین شرایطی می‌توان انتظار داشت تا در پایان سال نخست دولت، گزارشی قابل اتکا از عملکردها و تلاش‌های انجام شده برای اصلاح وضعیت کشور ارائه شود.

در ماه‌های اخیر، بازار مسکن با رکودی کم‌سابقه مواجه شده است؛ رکودی که ناشی از قیمت‌های بالا، کاهش توان خرید خانوارها و نبود تسهیلات مؤثر برای تحریک تقاضا بوده و باعث شده معاملات در این حوزه به‌شدت افت کند. در چنین فضایی، بسیاری از مردم که به دنبال حفظ ارزش دارایی‌های خود هستند، به‌جای خرید ملک، ترجیح می‌دهند سرمایه خود را به سمت بازارهایی چون طلا و ارز هدایت کنند؛ چرا که این بازارها هم نقدشوندگی بالاتری دارند و هم در کوتاه‌مدت، نوسانات آن‌ها می‌تواند سودآورتر باشد.

در ایران، جمعیت اجاره‌نشین‌ها روز به روز در حال افزایش است و بر اساس آمارهای رسمی، بیش از ۸ میلیون خانوار، یعنی چیزی حدود یک‌سوم جمعیت کشور، در خانه‌های اجاره‌ای زندگی می‌کنند. این رقم به‌خصوص در کلان‌شهرهایی مانند تهران، مشهد، شیراز و اصفهان به شدت محسوس است و فشار سنگینی را به طبقات متوسط و پایین جامعه وارد کرده است.

بررسی تازه‌ترین فایل‌های فروش آپارتمان در شمال تهران نشان می‌دهد بازار مسکن در مناطق لوکس پایتخت با جهشی خیره‌کننده مواجه شده است؛ به‌طوری‌که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در محله‌هایی مانند فرشته، نیاوران، الهیه و کامرانیه، به مرز حیرت‌انگیز ۸۰۰ میلیون تومان رسیده است. در این میان، برخی پنت‌هاوس‌های فوق‌لاکچری با متراژهای بالا، با قیمت‌هایی فراتر از ۷۰۰ میلیارد تومان در وب‌سایت‌های ملکی آگهی شده‌اند؛ رقمی که بیشتر شبیه برچسب قیمتی برج‌های فوق‌مدرن در پایتخت‌های جهانی است تا آپارتمان‌هایی در تهران.

با توجه به نوسانات اخیر و قابل پیش‌بینی در بازار ارز، کارشناسان از احتمال رها شدن فنر قیمتی مسکن در هفته‌های پیش‌رو سخن می‌گویند. بازار ارز که در ماه‌های اخیر در وضعیت نسبتاً کنترل‌شده‌ای قرار داشت، اکنون نشانه‌هایی از بی‌ثباتی و نوسان صعودی را بروز داده که می‌تواند اثرات دنباله‌داری بر بازار ملک بگذارد.