جایگاه تهران در رنکینگ جهانی شهرها، در طی سال‌های ۲۰۱۵ تا ۲۰۱۷، نسبتا مناسب بود؛ اما از ۲۰۱۸ به بعد، در مسیر نزولی قرار گرفت. سالانه ۴شاخص معتبر بین‌المللی، وضعیت «کیفیت زندگی»، «فعالیت‌های اقتصادی» و «جذابیت سرمایه‌‌گذاری» ۱۰۰۰شهر جهان را محک می‌زنند. تهران در شاخص «شهر جهانی آکسفورد اکونومیست ۲۰۲۴»، در جایگاه ۴۴۳ و در شاخص «زیست‌پذیری»،‌ بین ۱۷۲شهر، در رتبه ۱۶۳ قرار دارد. فشارهای تحریمی، علت اصلی تنزل شرایط زندگی در تهران است. «مسکن در استطاعت» اثر معناداری بر کیفیت‌زندگی دارد و به مناسبت امروز -روز جهانی مستاجرین- به شهرداران دو توصیه شده است.

شهرها زمانی از بحران‌ها نجات پیدا می‌کنند که مسکن در استطاعت و مقرون به صرفه را ایجاد کنند، شهرهایی که در خدمت شهروندان قرار گیرد نه سوداگران ملکی. شهرها برای دستیابی به این هدف باید از دو مسیر مهم عبور کند. نخست آنکه سیاست مدیریت زمین را اعمال کنند و دوم اینکه، مجوز ساخت‌وساز در شهرها به عنوان یک امتیاز ملکی محسوب نشود بلکه به خانه‌های امن جهت سکونت مستاجرها تبدیل شود. این توصیه ۶ اکتبر (امروز) روز جهانی مستاجرها و روز جهانی اسکان بشر است.

تخصیص وام‌های معقول و متناسب با واقعیت بازار مسکن، از مهم‌ترین پیش‌شرط‌های موفقیت طرح «نهضت ملی مسکن» است. در شرایطی که تورم ساخت‌وساز و قیمت زمین در سال‌های اخیر رشد چشمگیری داشته، وام‌های فعلی پاسخگوی حتی نیمی از هزینه تأمین یک واحد معمولی نیستند. بسیاری از متقاضیان، به‌ویژه دهک‌های متوسط و پایین، با وجود ثبت‌نام و واجد شرایط بودن، به دلیل نبود منابع مالی کافی یا سنگینی اقساط، عملاً از ادامه مسیر بازمی‌مانند.

بازار مسکن در ایران این روزها در وضعیتی بحرانی و پرچالش قرار دارد. افزایش بی‌رویه قیمت‌ها، کاهش توان خرید خانوارها و تورم افسارگسیخته باعث شده بسیاری از متقاضیان واقعی خانه‌دار شدن، از ورود به بازار منصرف شوند یا به انتظار طولانی‌مدت محکوم شوند. در شهرهای بزرگ به‌ویژه تهران، قیمت هر متر مربع مسکن به سطوحی رسیده که حتی وام‌های دولتی نیز سهم قابل توجهی در خرید خانه ندارند و اقشار متوسط و کم‌درآمد عملاً توان تأمین مسکن خود را از دست داده‌اند.

تخصیص وام به متقاضیان مسکن ملی، یکی از مهم‌ترین ابزارهای دولت برای حمایت از خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد و متوسط جامعه است. در شرایطی که قیمت مسکن در شهرهای بزرگ و حتی مناطق متوسط به شدت افزایش یافته، قدرت خرید مردم به ویژه جوانان و خانواده‌های تازه‌تأسیس کاهش یافته و بدون حمایت مالی امکان ورود به بازار مسکن بسیار محدود است. وام مسکن ملی می‌تواند نقش حیاتی در پر کردن این فاصله و ایجاد فرصت واقعی خرید خانه ایفا کند.

توجه به نیازهای اساسی اقشار کم‌درآمد جامعه، از مهم‌ترین وظایف هر دولت است. این گروه از شهروندان، به دلیل محدودیت منابع مالی، بیش از سایرین در برابر نوسانات اقتصادی، افزایش قیمت کالاها و خدمات و بحران‌های اجتماعی آسیب‌پذیر هستند. عدم تأمین حداقل نیازهای این اقشار می‌تواند پیامدهایی گسترده و بلندمدت برای اقتصاد و ثبات اجتماعی به دنبال داشته باشد.

بازار مسکن تهران همچنان در سطوح قیمتی بالایی قرار دارد و حتی برای یک واحد ۵۰ متری معمولی، قیمت به حدود ۴ میلیارد تومان می‌رسد. این امر نشان می‌دهد که حتی با وجود تسهیلات دولتی، بخش عمده قیمت مسکن همچنان باید توسط خریدار تأمین شود و قدرت خرید خانوارها برای ورود به این بازار محدود باقی مانده است. روند افزایشی قیمت‌ها، به ویژه در مناطق پرتقاضا، فاصله زیادی بین ارزش واقعی خانه و توان مالی متقاضیان ایجاد کرده است.

قدرت خرید و کیفیت زندگی در امارات، به‌ویژه در شهرهایی مانند دبی و ابوظبی، یکی از بالاترین‌ها در منطقه محسوب می‌شود. دستمزدهای بالاتر نسبت به میانگین منطقه، مالیات پایین یا صفر، و دسترسی آسان به خدمات مدرن شهری، فرصت خرید خانه، خودرو و کالاهای مصرفی را برای ساکنان فراهم می‌کند. علاوه بر این، زیرساخت‌های پیشرفته، امکانات تفریحی و فرهنگی متنوع، امنیت بالا و خدمات بهداشتی با استاندارد جهانی، امید به زندگی مطلوب و سطح رفاه بالا را برای شهروندان و مهاجران ایجاد کرده است. این ترکیب از قدرت خرید و کیفیت زندگی، امارات را به یکی از مقاصد جذاب برای زندگی و سرمایه‌گذاری در سطح خاورمیانه تبدیل کرده است.

بحران مسکن در تهران دیگر همان چهره سابق را ندارد. اگر در سال‌های پایانی دهه ۹۰ نگرانی اصلی زوج‌های جوان و خانوارهای مستأجر این بود که چگونه بتوانند با پس‌انداز تدریجی، گامی به‌سوی خانه‌دار شدن بردارند، امروز ماهیت مشکل کاملاً تغییر کرده است. اکنون دغدغه بسیاری از مستأجران دیگر خرید نیست، بلکه یافتن راهی فوری برای تأمین هزینه‌های سرسام‌آور اجاره‌خانه است.

بازار اجاره دیگر تنها آینه‌ای از وضعیت مسکن نیست، بلکه به شاخصی از نابرابری اجتماعی بدل شده است. با افزایش مداوم قیمت‌ها و جهش نرخ ارز، خانه دیگر کالایی مصرفی برای زندگی نیست، بلکه به ابزاری سرمایه‌ای و گاه دست‌نیافتنی تبدیل شده است. در این میان، مستأجران، همان طبقه‌ای که زمانی امید به خانه‌دار شدن داشتند، اکنون برای ماندن در چهاردیواری اجاره‌ای خود نیز در حال نبردی نابرابرند.

قفل‌شدگی بازار مسکن در ایران به یکی از مهم‌ترین چالش‌های اقتصادی سال‌های اخیر تبدیل شده است. این پدیده زمانی رخ می‌دهد که هم عرضه و هم تقاضا عملاً از حرکت باز می‌ایستند؛ فروشندگان حاضر به کاهش قیمت‌ها نیستند و خریداران نیز توان یا تمایل ورود به بازار را از دست داده‌اند. نتیجه چنین وضعیتی، رکود سنگین و نبود معاملات واقعی در بسیاری از مناطق شهری است.

نیمه اول سال جاری با رکودی کم‌سابقه در بازار مسکن تهران همراه بود، به‌طوری که تعیین «قیمت واقعی» خانه در بسیاری از محله‌های پایتخت برای فروشندگان احتمالی در نیمه دوم سال، به کاری پیچیده و تقریباً ناممکن تبدیل شده است.

زیرساخت‌های حمل‌ونقل جاده‌ای و بندری، ستون فقرات توسعه اقتصادی هر کشور محسوب می‌شوند. در ایران نیز ضرورت شتاب‌بخشی به پروژه‌های جاده‌ای و بنادر بیش از هر زمان دیگری احساس می‌شود؛ چرا که این حوزه‌ها نه تنها بهبود تردد داخلی را تضمین می‌کنند بلکه دروازه‌های تجارت خارجی را نیز به روی اقتصاد ملی می‌گشایند.

متقاضیان نهضت ملی مسکن این روزها نگرانی‌های جدی دارند و با سوالات بی‌پاسخ زیادی مواجه هستند. بسیاری از ثبت‌نام‌کنندگان نگران روند طولانی تحویل واحدها و تأخیرهای مکرر پروژه‌ها هستند و نمی‌دانند چه زمانی می‌توانند خانه خود را دریافت کنند. از سوی دیگر، تغییرات پی‌در‌پی در شرایط ثبت‌نام و افزایش هزینه‌های ساخت، باعث شده است که برخی متقاضیان توانایی مالی خود برای تکمیل پروژه را زیر سؤال ببرند.

پرداخت وام ودیعه مسکن که در سال‌های اخیر به یکی از ابزارهای اصلی دولت برای حمایت از مستأجران تبدیل شده، امروز با نگرانی‌های متعددی درباره آینده مواجه است. این وام‌ها قرار بود بخشی از فشار مالی خانوارها را در شرایط تورمی کاهش دهد، اما واقعیت‌های اقتصادی و اجرایی باعث شده‌اند که هم متقاضیان و هم کارشناسان درباره تداوم و کارایی آن دچار تردید شوند.

با افزایش نرخ دلار به ۱۱۷ هزار تومان، بازار مسکن نیز وارد مرحله تازه‌ای از رشد قیمت شد. در شرایطی که تقاضای واقعی در بازار وجود ندارد و خریداران از معامله فاصله گرفته‌اند، قیمت هر متر مربع آپارتمان با جهشی چشم‌گیر مواجه شده و به‌تنهایی به یک شوک قیمتی تبدیل شده است.

با توجه به تحولات اخیر، احتمال خروج بازار معاملات مسکن تهران از رکود ناشی از شرایط شبه‌جنگی نسبت به گذشته کاهش یافته است. بی‌میلی خریداران به ورود به بازار، که در ماه‌های گذشته تحت تأثیر نگرانی‌های امنیتی و ریسک حملات نظامی شکل گرفته بود، اکنون به یک پیامد ثانویه تبدیل شده و موجب تعمیق رکود در این بخش شده است.

تحولات اخیر در شهرهای جدید اطراف تهران، به‌ویژه پرند و پردیس، چه در حوزه قیمت مسکن و چه در ترکیب جمعیتی، توجه‌برانگیز بوده است. اگرچه روند هفت‌ساله افزایش مداوم بهای مسکن در سال گذشته تا حدی و در نیمه نخست امسال به شکلی محسوس متوقف شد، اما موج مهاجرت ساکنان تهران به حومه همچنان ادامه دارد. در همین حال، یکی دو شهر حاشیه‌ای پایتخت در جریان جنگ ۱۲ روزه اخیر، به طور موقت میزبان گروهی از تهرانی‌ها شدند.

بازار مسکن در ماه‌های اخیر وارد دوره‌ای از رکود کم‌سابقه شده است؛ رکودی که نه تنها حجم معاملات را به پایین‌ترین سطح خود رسانده، بلکه بسیاری از فعالان بازار را نیز سردرگم کرده است. ترکیب عوامل اقتصادی مانند تورم بالا، کاهش قدرت خرید خانوارها و افزایش هزینه ساخت باعث شده تقاضای واقعی به شدت افت کند و بازار در سکون کامل فرو برود. این وضعیت نشانه‌ای روشن از ناتوانی بازار در یافتن تعادل میان عرضه و تقاضا است.

مسکن در ایران به یکی از پیچیده‌ترین معضلات اقتصادی و اجتماعی بدل شده است؛ معضلی که تنها در قالب کمبود عرضه یا رشد جمعیت قابل توضیح نیست. واقعیت آن است که ترکیب عواملی مانند سوداگری زمین، سیاست‌های اعتباری ناقص، ضعف در حکمرانی شهری و ناتوانی در ایجاد مدل‌های نوین سکونت، شرایطی به وجود آورده که خانه برای بخش بزرگی از جامعه به رؤیایی دوردست تبدیل شده است. افزایش سهم اجاره در سبد هزینه خانوار و کاهش توان خرید جوانان، نشانه‌های آشکار این بحران هستند.