بازار مسکن در ایران سال‌هاست که به یکی از پیچیده‌ترین و پرچالش‌ترین عرصه‌های اقتصادی تبدیل شده است. شاید هیچ حوزه‌ای به اندازه مسکن در هم‌تنیدگی با تورم، نرخ ارز، سیاست‌های کلان اقتصادی و حتی تحولات سیاسی نباشد. این روزها اگرچه آمارهای رسمی چندان در دسترس نیست و داده‌های شفاف از معاملات وجود ندارد، اما با کمی نگاه به شرایط می‌توان فهمید که بازار در یک «رکود تورمی عمیق» دست‌وپا می‌زند؛ رکودی که هم خریدار را سردرگم کرده و هم فروشنده را بلاتکلیف

دهک‌های پایین درآمدی، اغلب گروه‌هایی هستند که توانایی تأمین نیازهای اولیه زندگی را به‌صورت مستقل ندارند. در شرایطی که قیمت مسکن و اجاره‌بها به شکل قابل توجهی افزایش یافته است، این دهک‌ها بیشترین آسیب را می‌بینند. بی‌توجهی به مشکلات این اقشار می‌تواند به رشد حاشیه‌نشینی، افزایش بدهی‌های خانوار و کاهش کیفیت زندگی منجر شود. بنابراین، توجه به این گروه‌ها یک ضرورت برای حفظ انسجام اجتماعی و اقتصادی کشور است.

با وجود دغدغه‌های زیست‌محیطی و شهری، آنچه در واقعیت دیده می‌شود، موج گسترده‌ای از تمایل مردم به خرید ملک در مناطق شمالی کشور است. بسیاری از خانواده‌ها و سرمایه‌گذاران، شمال ایران را به‌عنوان مقصدی امن و مطمئن برای سرمایه‌گذاری یا زندگی انتخاب کرده‌اند. این استقبال باعث شده قیمت‌ها در این مناطق به شکل نجومی افزایش یابد.

مرکز آمار کشور گزارش تورم شهریورماه ۱۴۰۴ را منتشر کرد که نشان می‌دهد تورم در بخش مسکن همچنان صعودی است. همزمان، تورم اجاره‌بها نیز با روند مشابهی حرکت کرده و افزایش یافته است. کارشناسان معتقدند که رشد انتظارات تورمی ناشی از ریسک‌های سیاسی و اقتصادی، به بازار ملک منتقل شده و سرعت افزایش قیمت‌ها را بالا برده است. بر اساس این آمار، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران در شهریورماه ۱۴۰۴ به ۱۲۵ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده است.

اداره پست و سازمان ثبت احوال در نظر دارند سامانه‌ای جدید راه‌اندازی کنند تا جایگزین سامانه املاک و اسکان شود و از طریق آن درآمدزایی کنند؛ اقدامی که برخی کارشناسان آن را خلاف قانون و مقررات جاری می‌دانند و هشدار می‌دهند ممکن است تبعات حقوقی و اجتماعی به همراه داشته باشد.

مدیر عامل شرکت بازآفرینی شهری با اشاره به بافت فرسوده و سکونتگاه غیر رسمی مرکز استان گیلان گفت: بر اساس آمار از ۵۶ شهر استان گیلان ۳۰ شهر با معضل بافت فرسوده مواجه هستند و تنها شهر رشت دارای ۹۶۵ هکتار بافت فرسوده میانی، ۵۲۵ هکتار بافت تاریخی و ۷۸۹ هکتار سکونتگاه غیررسمی است.

بخش ساختمان در بهار امسال با تغییر قابل‌توجهی در مسیر رشد مواجه شد. در حالی که در زمستان سال گذشته، میزان تولید این بخش رشدی معادل ۱.۵ درصد را تجربه کرده بود، اما در بهار ۱۴۰۴ سرعت این رشد به شدت کاهش یافت و تنها به ۰.۴ درصد محدود شد. بررسی آمارهای رسمی از وضعیت ساخت‌وساز نیز تصویر روشن‌تری از این روند ارائه می‌دهد. بر اساس داده‌های منتشرشده، «تیراژ» یا حجم پروژه‌های مسکن‌سازی در فصل بهار نسبت به مدت مشابه سال قبل با افتی حدود ۲۰ درصدی همراه بوده است. کارشناسان دو عامل اصلی را محرک این افت سنگین می‌دانند؛ عواملی که نشان می‌دهد موتور محرک ساختمان‌سازی نه‌تنها ضعیف شده بلکه با موانعی جدی در مسیر ادامه فعالیت روبه‌رو است.

تازه‌ترین آمارهای رسمی نشان می‌دهد که بازار اجاره مسکن در کشور همچنان در مسیر صعودی حرکت می‌کند. بررسی شاخص‌های مرتبط با هزینه‌های خانوار حاکی از آن است که اجاره‌بها در شهریورماه با رشد ۲.۸ درصدی نسبت به مرداد مواجه شده است. این رقم در واقع بالاترین میزان افزایش ماهانه اجاره در ۹ ماه گذشته محسوب می‌شود و رکوردی جدید از دی‌ماه سال گذشته تاکنون به ثبت رسانده است.

عضو کمیسیون اصل ۹۰ مجلس شورای اسلامی، شورای عالی شهرسازی عملاً راه توسعه متوازن شهر‌ها را مسدود کرده و تراکم جمعیت را در محدوده‌ها، به شدت افزایش داده است. سیاست‌های انقباضی این شورا یکی از عوامل اصلی ایجاد بحران مسکن و گرانی آن در کشور است.

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه تکمیل و بازنگری در قانون پیش‌فروش ساختمان یکی از تکالیف اصلی در حوزه سیاست‌گذاری مسکن و اولویت‌های وزارت راه و شهرسازی است گفت: احیای پیش‌فروش مسکن روی میز دولت است.

انتقال رکود به بازار مسکن، همانند سایر بازارها، چندان غیرمنتظره نبوده و این رکود در کنار تورم بالا، سازندگان مسکن را در وضعیتی بی‌سابقه و پیچیده قرار داده است.

برای جلوگیری از نوسانات شدید و گران‌فروشی‌های بی‌ضابطه، می‌توان سقف و کف نرخ اجاره را بر اساس منطقه، متراژ و امکانات ملک تعیین کرد. این اقدام می‌تواند مانع افزایش ناگهانی قیمت‌ها و کمک‌کننده به ثبات بازار باشد. اعطای مشوق‌های مالی به موجرانی که قراردادهای کوتاه‌مدت خود را با نرخ منطقی ثبت می‌کنند، می‌تواند به ایجاد تعادل در بازار کمک کند. همچنین ارائه وام‌ها یا تخفیف‌های مالیاتی به مستأجران و موجران می‌تواند انگیزه مشارکت در سامانه‌های رسمی را افزایش دهد.

عضو کمیسیون عمران مجلس با اشاره به هزینه‌های سنگین مسکن بر خانواده‌ها گفت: ۶۰ درصد درآمد خانوار صرف تامین مسکن می‌شود، مجلس با جرایم مالیاتی بانک‌های متخلف، تامین مالی مسکن را تقویت می‌کند.

از ابتدای سال تاکنون، رشد قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم و سایر بازارهای دارایی بوده و در واقع مسکن عقب‌تر از سایر سرمایه‌گذاری‌ها حرکت کرده است. با این حال، این بدان معنا نیست که قیمت‌ها اصلاً افزایش نداشته‌اند؛ در واحدهای کوچک‌متراژ و ارزان‌قیمت، معمولاً ساخت‌وسازهای چندین ساله، رشد اندکی مشاهده می‌شود. در مقابل، برخی واحدهای لوکس حتی کاهش قیمت را تجربه کرده‌اند.

ماه گذشته، بخشی از رفتارهای بازار معاملات مسکن به‌طور غیرمستقیم تحت تأثیر ریسک «ماشه» قرار گرفت. متوسط «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌ها در شهریور تقریباً ثابت باقی ماند، اما رشد سریع دلار و سکه باعث شد تا در دو سوی عرضه و تقاضا تحرکاتی دیده شود. واسطه‌های بازار مسکن تهران در توضیح معدود معاملات ثبت‌شده گفتند: برخی از فروشنده‌هایی که طی تابستان در رکود سنگین پشت‌خط مانده بودند، توانستند در پایان فصل با انجام معامله از بازار خارج شوند. با این حال، تکان اندک معاملات به معنای کاهش محسوس رکود نیست. در بازدهی بازارها در شهریورماه، مسکن از جایگاه آخر، به رده اول رسید.

شمارش معکوس برای فعال شدن مکانیسم ماشه آغاز شده و بازگشت تحریم‌های سازمان ملل دوباره در دستور کار قرار گرفته است. اکنون پرسش اینجاست که تاثیر فعال شدن مکانیسم ماشه بر بازار مسکن چیست و این رویداد چه تاثیری بر حوزه صنعت و ساختمان خواهد داشت؟ سیدمحمد مرتضوی، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان گلستان گفته است که نخستین تاثیر مکانیسم ماشه، افزایش قیمت تمام‌شده ساخت مسکن و کاهش تیراژ تولید خواهد بود.

سامانه‌های الکترونیک در سال‌های اخیر به یکی از ابزارهای مهم در مدیریت بازار مسکن و به‌ویژه حوزه اجاره تبدیل شده‌اند. این سامانه‌ها نه‌تنها فرآیند ثبت و تنظیم قراردادها را ساده‌تر می‌کنند، بلکه امکان شفاف‌سازی و نظارت دقیق‌تر بر وضعیت بازار را نیز فراهم می‌سازند.

بازار مسکن ایران این روزها با بحران جدی ناشی از سودهای غیرمتعارف انبوه‌سازان دست‌وپنجه نرم می‌کند. به گفته کارشناسان، حدود ۸۵ درصد تقاضای موجود در این بخش ماهیتی سرمایه‌ای دارد و نه مصرفی. همین شرایط باعث شده تا سازندگان در برخی موارد سودهایی تا مرز ۲۰۰ درصد به دست آورند؛ وضعیتی که به جای تأمین نیاز واقعی خانوارها به سرپناه، مسیر بازار را به سمت فعالیت‌های سوداگرانه و دلالی سوق داده است.

بازگشت تحریم‌ها و فعال‌سازی مکانیسم ماشه، بار دیگر فضای اقتصادی کشور را در معرض تنش‌های جدید قرار داده است. یکی از نخستین حوزه‌هایی که از چنین شرایطی تأثیر می‌پذیرد، بازار مسکن است. تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد که با افزایش محدودیت‌های بین‌المللی، نرخ ارز دچار نوسان شدید شده و به‌دنبال آن هزینه ساخت‌وساز، قیمت زمین و نهایتاً بهای مسکن با رشد قابل‌توجهی همراه می‌شود.

داده‌های تازه نشان می‌دهد که بار اصلی هزینه‌های زندگی خانوارهای شهری همچنان بر دوش مسکن سنگینی می‌کند. اکنون نزدیک به نیمی از درآمد ماهانه خانواده‌ها صرف تأمین سرپناه می‌شود؛ به‌گونه‌ای که سهم هزینه مسکن در شهرها به حدود ۴۴ درصد رسیده است. در تهران، این فشار به مراتب بیشتر است و خانوارهای پایتخت‌نشین ناچارند نزدیک به ۶۰ درصد از کل مخارج خود را برای اجاره یا خرید خانه کنار بگذارند.