سامانه‌های الکترونیک در سال‌های اخیر نقش غیرقابل انکاری در بهبود وضعیت بازار اجاره مسکن ایفا کرده‌اند. این سامانه‌ها امکان دسترسی آسان و سریع به اطلاعات املاک، قیمت‌ها و موقعیت‌های مختلف را برای مستأجران و مالکین فراهم می‌کنند و باعث شفافیت بیشتر در معاملات شده‌اند. دیگر نیازی به گشت و گذار طولانی در بازار یا اعتماد کامل به واسطه‌ها نیست و افراد می‌توانند با اطمینان بیشتری تصمیم‌گیری کنند.

در سال‌های اخیر، اجاره‌نشین‌ها به گروهی از جامعه تبدیل شده‌اند که بیشترین آسیب را از نوسانات اقتصادی و تورم مداوم دیده‌اند. کاهش قدرت خرید و افزایش نرخ اجاره‌بها باعث شده تا بسیاری از خانواده‌ها بخش عمده درآمد خود را صرف تأمین مسکن کنند و دسترسی به سایر نیازهای اساسی مانند خوراک، پوشاک و آموزش محدود شود. این وضعیت، به‌ویژه برای دهک‌های پایین جامعه، فشار روانی و اقتصادی شدیدی ایجاد کرده است.

بازار مسکن کشور این روزها نه تنها با رکود عمیق مواجه است، بلکه با چالش‌های تازه‌ای مانند تعرفه‌های جدید مشاوران املاک و اختلاف نظرها در مورد نحوه اعمال آن و همچنین نوسانات قیمتی دست و پنجه نرم می‌کند.

هن کامل نوساز ری از تهرانپارس پیشی گرفت؛ تحلیل کارشناسی برهم زننده معادله قیمت‌گذاری اجاره در تهران را بخوانید.

بازار مسکن ایران این روزها با رکود شدید و کاهش قابل توجه معاملات مواجه است؛ وضعیتی که نه تنها خریداران و سازندگان را نگران کرده، بلکه مشاوران املاک را نیز در معرض بحران شغلی قرار داده است. کاهش قدرت خرید مردم و افزایش بی‌رویه قیمت‌ها، سبب شده بسیاری از معاملات به تعویق بیفتند و دفاتر مشاوران املاک با کاهش درآمد جدی روبه‌رو شوند. کارشناسان این حوزه هشدار می‌دهند که اگر روند فعلی ادامه یابد، بخش قابل توجهی از فعالان این صنف ناچار به تغییر شغل یا خروج از بازار خواهند شد.

بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر وارد مرحله‌ای از بن‌بست اقتصادی شده که کارشناسان آن را «رکود تورمی» می‌نامند؛ وضعیتی متناقض که در آن قیمت‌ها هر روز بالاتر می‌رود، اما چرخ معاملات و ساخت‌وساز عملاً از حرکت ایستاده است. رشد مداوم بهای زمین، مصالح و دستمزدها باعث شده قیمت نهایی مسکن با سرعتی سرسام‌آور افزایش یابد، در حالی که درآمد و توان مالی خانوارها هیچ تناسبی با این جهش ندارد؛ به بیان دیگر، بازار در ظاهر داغ و پرارزش به نظر می‌رسد، اما در باطن منجمد و بی‌رمق است.

بازار مسکن ایران در شرایطی بحرانی قرار دارد که می‌توان آن را «رکود تورمی» نامید؛ وضعیتی که در آن حجم معاملات به‌شدت کاهش یافته، اما قیمت‌ها همچنان روند افزایشی دارند. در شهریور ۱۴۰۴، تعداد فایل‌های فروش در تهران نسبت به ماه‌های گذشته حدود ۴۹ درصد کاهش یافته است که نشان‌دهنده کمبود شدید عرضه است. در عین حال، میانگین قیمت‌ها با افزایش ۲.۳۷ درصدی مواجه بوده‌اند که این افزایش در مناطق مختلف تهران متفاوت است. برای مثال، در مناطق شمالی و شرقی استان تهران، قیمت‌ها پس از جنگ ۱۲ روزه حدود ۸.۵ درصد کاهش یافته‌اند، اما در جنوب شرق و غرب استان تهران کاهش قیمت کمتری مشاهده می‌شود.

جایگاه تهران در رنکینگ جهانی شهرها، در طی سال‌های ۲۰۱۵ تا ۲۰۱۷، نسبتا مناسب بود؛ اما از ۲۰۱۸ به بعد، در مسیر نزولی قرار گرفت. سالانه ۴شاخص معتبر بین‌المللی، وضعیت «کیفیت زندگی»، «فعالیت‌های اقتصادی» و «جذابیت سرمایه‌‌گذاری» ۱۰۰۰شهر جهان را محک می‌زنند. تهران در شاخص «شهر جهانی آکسفورد اکونومیست ۲۰۲۴»، در جایگاه ۴۴۳ و در شاخص «زیست‌پذیری»،‌ بین ۱۷۲شهر، در رتبه ۱۶۳ قرار دارد. فشارهای تحریمی، علت اصلی تنزل شرایط زندگی در تهران است. «مسکن در استطاعت» اثر معناداری بر کیفیت‌زندگی دارد و به مناسبت امروز -روز جهانی مستاجرین- به شهرداران دو توصیه شده است.

بحران مسکن در تهران دیگر همان چهره سابق را ندارد. اگر در سال‌های پایانی دهه ۹۰ نگرانی اصلی زوج‌های جوان و خانوارهای مستأجر این بود که چگونه بتوانند با پس‌انداز تدریجی، گامی به‌سوی خانه‌دار شدن بردارند، امروز ماهیت مشکل کاملاً تغییر کرده است. اکنون دغدغه بسیاری از مستأجران دیگر خرید نیست، بلکه یافتن راهی فوری برای تأمین هزینه‌های سرسام‌آور اجاره‌خانه است.

بازار اجاره دیگر تنها آینه‌ای از وضعیت مسکن نیست، بلکه به شاخصی از نابرابری اجتماعی بدل شده است. با افزایش مداوم قیمت‌ها و جهش نرخ ارز، خانه دیگر کالایی مصرفی برای زندگی نیست، بلکه به ابزاری سرمایه‌ای و گاه دست‌نیافتنی تبدیل شده است. در این میان، مستأجران، همان طبقه‌ای که زمانی امید به خانه‌دار شدن داشتند، اکنون برای ماندن در چهاردیواری اجاره‌ای خود نیز در حال نبردی نابرابرند.

نیمه اول سال جاری با رکودی کم‌سابقه در بازار مسکن تهران همراه بود، به‌طوری که تعیین «قیمت واقعی» خانه در بسیاری از محله‌های پایتخت برای فروشندگان احتمالی در نیمه دوم سال، به کاری پیچیده و تقریباً ناممکن تبدیل شده است.

با افت تورم اجاره‌بها به ۳۴.۴ درصد در شهریور، بسیاری از مستاجران توانستند با فشار کمتری قراردادهای خود را تمدید کنند. این کاهش، پایین‌ترین سطح سه سال اخیر است و می‌تواند به نفع خانوارهای کم‌درآمد تمام شود.

بازار مسکن در ماه‌های اخیر وارد دوره‌ای از رکود کم‌سابقه شده است؛ رکودی که نه تنها حجم معاملات را به پایین‌ترین سطح خود رسانده، بلکه بسیاری از فعالان بازار را نیز سردرگم کرده است. ترکیب عوامل اقتصادی مانند تورم بالا، کاهش قدرت خرید خانوارها و افزایش هزینه ساخت باعث شده تقاضای واقعی به شدت افت کند و بازار در سکون کامل فرو برود. این وضعیت نشانه‌ای روشن از ناتوانی بازار در یافتن تعادل میان عرضه و تقاضا است.

مسکن در ایران به یکی از پیچیده‌ترین معضلات اقتصادی و اجتماعی بدل شده است؛ معضلی که تنها در قالب کمبود عرضه یا رشد جمعیت قابل توضیح نیست. واقعیت آن است که ترکیب عواملی مانند سوداگری زمین، سیاست‌های اعتباری ناقص، ضعف در حکمرانی شهری و ناتوانی در ایجاد مدل‌های نوین سکونت، شرایطی به وجود آورده که خانه برای بخش بزرگی از جامعه به رؤیایی دوردست تبدیل شده است. افزایش سهم اجاره در سبد هزینه خانوار و کاهش توان خرید جوانان، نشانه‌های آشکار این بحران هستند.

بازار مسکن کشور ماه‌هاست که در رکود عمیقی به‌سر می‌برد. بررسی‌ها نشان می‌دهد بازار مسکن شهر کرج نیز از این قاعده مستثنی نبوده و در مسیر رکودی قرار دارد؛ با این حال، حجم معاملات در این شهر به‌تدریج در حال تعدیل است و نشانه‌هایی از انعقاد قراردادها نسبت به ماه‌های گذشته دیده می‌شود. براساس آخرین بررسی‌ها، قیمت خانه در کرج طی ماه‌های گذشته رشد چندانی نداشته و تغییرات قیمتی در این شهر بیشتر تحت تاثیر تصمیم شخصی مالکان بوده است، نه روند کلی بازار.

بنگاه‌های معاملاتی به عنوان واسطه‌های اصلی میان موجران و مستأجران، نقش مهمی در تنظیم و ساماندهی بازار اجاره دارند. این بنگاه‌ها با ارائه اطلاعات دقیق درباره قیمت‌ها، موقعیت مکانی و امکانات واحدها، به متقاضیان کمک می‌کنند تصمیم‌گیری منطقی و متناسب با بودجه خود داشته باشند. در واقع، آن‌ها نقش یک پل ارتباطی میان عرضه و تقاضا را ایفا می‌کنند و با کاهش عدم اطمینان، از نوسانات شدید قیمت در بازار جلوگیری می‌کنند.

برخی کارشناسان معتقدند معامله‌گران دست‌کم برای ۱۰ تا ۱۲ فصل از بازار مسکن عقب‌نشینی کرده‌اند. آمارهای منتشرشده در شهریور نشان می‌دهد حجم عرضه مسکن در تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل ۴۹ درصد کاهش داشته است. همزمان با افت قابل‌توجه تقاضا، بازار ملک تنها با رشد ۹.۴ درصدی قیمت مواجه شد؛ رقمی که در مقایسه با طلا، ارز و بورس کمترین میزان افزایش ارزش را ثبت کرده است.

کاهش تورم اجاره‌بها در ماه‌های اخیر را می‌توان محصول مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی، اجتماعی و سیاستگذاری دانست که به‌صورت هم‌زمان عمل کرده‌اند. وضعیت نامطمئن اقتصاد کلان و کاهش توان مالی خانوارها باعث شده تقاضای مصرف‌کننده برای اجاره کاهش یابد و فشار افزایشی روی قیمت‌ها کمتر شود. خانوارها در این شرایط ترجیح می‌دهند گزینه‌های ارزان‌تر یا مناطق کمتر شناخته‌شده را انتخاب کنند که به آرامش نسبی بازار کمک کرده است.

با بازگشت تحریم‌های اقتصادی و افزایش فشارهای بین‌المللی، بازار مسکن ایران وارد مرحله‌ای از عدم‌قطعیت شده است. رشد هزینه‌های ساخت‌وساز و محدودیت منابع ارزی باعث شده تا بسیاری از پروژه‌ها با کندی پیش بروند. این روند، فشار را بر عرضه مسکن افزایش داده و باعث شده دسترسی به واحدهای مسکونی برای بخش قابل توجهی از مردم دشوارتر شود. رکود در معاملات و کاهش تحرک در بازار از مشاهدات اخیر مشاوران املاک در شهرهای بزرگ است.

بازار اجاره مسکن در بسیاری از کشورها یکی از حساس‌ترین حوزه‌های اقتصادی و اجتماعی به شمار می‌رود؛ چراکه مستقیماً با معیشت خانوارها و امنیت روانی جامعه گره خورده است. به همین دلیل، دولت‌ها همواره تلاش کرده‌اند با تدوین و اجرای سیاست‌گذاری‌های مختلف، از التهاب این بازار بکاهند و زمینه را برای دسترسی عادلانه‌تر مردم به سرپناه فراهم سازند.