بازار اجاره در ماههای اخیر تحت تاثیر افزایش قیمت مسکن و تورم عمومی، فشار قابل توجهی بر مستاجران وارد کرده است.
در بسیاری از شهرها، نرخ رشد اجارهبها بیش از نرخ رشد درآمد خانوارها بوده و این موضوع باعث کاهش قدرت خرید و محدود شدن گزینههای مسکونی برای خانوادهها شده است. کارشناسان معتقدند، اگر بازار اجاره بدون دخالت سیاستگذار و با مکانیزمهای طبیعی عرضه و تقاضا پیش برود، احتمال جهشهای مقطعی در اجارهبها در مناطق مرکزی و پرتقاضا بسیار بالاست.
در کنار این، کاهش توان مالی مستاجران باعث شده تقاضای مستمر برای واحدهای کوچک و میان متراژ افزایش یابد، در حالی که عرضه این نوع واحدها محدود است. این همگرایی بین تقاضای بالا و عرضه محدود، زمینه افزایش قیمت اجاره در ماههای آینده را فراهم میکند.
برخی راهکارهای پیشنهادی کارشناسان شامل افزایش عرضه مسکن اجارهای از طریق مشارکت بخش خصوصی و نهادهای دولتی، تسهیلات و وامهای حمایتی برای مستاجران و همچنین ایجاد سازوکارهای اجارهداری منصفانه است. این اقدامات میتواند مانع از رشد نامتعارف اجارهبها شود و فشار بر خانوارهای کمدرآمد و متوسط را کاهش دهد.
تحلیل روندهای گذشته نشان میدهد که در مواقعی که سیاستهای حمایتی و محدودیتهای قانونی بر بازار اجاره اعمال شده، رشد اجارهبها کنترل شده و از ایجاد شوکهای مقطعی جلوگیری شده است. اما فقدان برنامهریزی بلندمدت باعث شده در دورههای اخیر، اجارهبها به شکل غیرمنطقی افزایش یابد.
از سوی دیگر، افزایش نرخ تورم و هزینههای جاری ساختوساز نیز به طور غیرمستقیم بر اجارهبها اثر میگذارد؛ زیرا مالکانی که در طول زمان با افزایش هزینههای نگهداری و مالیات مواجه هستند، تمایل دارند افزایش اجاره را جبران کنند.
در نهایت، روند پیشبینی شده برای بازار اجاره نشان میدهد که بدون تدابیر ویژه، ثبات نسبی در برخی مناطق و افزایش تدریجی و گاه شتابان در مناطق پرتراکم ادامه خواهد یافت. همچنین، شفافیت اطلاعات و ثبت قراردادهای اجاره در سامانههای دولتی میتواند به مدیریت بهتر این بازار کمک کند.
آمارها نشان میدهد رشد اجارهبها از مهرماه تا پاییز ۱۴۰۴ روند کاهشی داشته، اما نبود متقاضی باعث افزایش قیمت توسط موجران شده است.
تصویر تورم اجاره مسکن در آمارهای رسمی از شکلگیری روند کاهشی در رشد اجارهبهای واحدهای مسکونی از مهرماه سال گذشته و تداوم آن در سه فصل بهار، تابستان و پاییز ۱۴۰۴ (۹ ماهه امسال) خبر میدهد.
تورم نقطه به نقطه در بازار اجاره مسکن نهتنها از مهرماه سال قبل در هر ماه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل کمتر شد که در آخرین آمار رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران، در آذرماه ۱۴۰۴ به کمترین سطح، دستکم از نیمه دوم سال ۱۴۰۱ رسید.
در حالی که تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره مسکن خانوارهای کشور براساس گزارش شاخص قیمت مصرفکننده مرکز آمار ایران در آذرماه ۱۴۰۴ به سطح ۳۳.۴ درصدی رسید، این میزان دستکم از آغاز نیمه دوم سال ۱۴۰۱ بیسابقه بوده است. در واقع این سطح تورم شاخص اجاره مسکن حداقل از بیش از ۳۸ ماه اخیر، کمترین سطح تورمی در این بازار محسوب میشود.
با وجود آمار رسمی، فعالان بازار مسکن در تهران از افزایش قیمتهای درخواستی موجران در یک ماه گذشته خبر میدهند. با این حال، آنها تأکید میکنند که به دلیل نبود متقاضی کافی، این افزایشها لزوماً به معامله نهایی تبدیل نمیشود. به عبارت دیگر، بازار اجاره پس از رکود در معاملات خرید و فروش، اکنون با کمبود تقاضا مواجه شده است.
عباس فاتح، یکی از مشاوران املاک در بریانک، میگوید: «افزایش قیمت طلا، دلار و مصالح ساختمانی، زنجیرهوار به بازار اجاره سرایت کرده است. قیمت اجاره واحدهای نوساز با امکانات کامل در این منطقه بین ۱۲ تا ۲۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع ذکر میشود.»
این مشاور املاک متوسط قیمت اجاره واحد نوساز و فول امکانات در این منطقه را متری ۲۰ میلیون و کمترین قیمت را متری ۱۲ میلیون تومان عنوان کرد.
جعفر نجاری، مشاور املاک فعال در منطقه ۱۶ نیز معتقد است که عرضه بسیار محدود واحد برای اجاره، دلیل اصلی پیشنهاد قیمتهای بالا توسط مالکان است.
رسول نجفآبادی، مشاور املاک فعال در شرق تهران (میدان امام حسین) میگوید: «تقاضا برای اجاره بشدت محدود است. اجاره یک واحد ۸۰ متری قدیمی و نوساز به ترتیب حدود ۱۵ و ۲۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع برآورد میشود.»
او میگوید: «متوسط رهن واحد ۸۰ متری در این منطقه حدود یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان است حتی اگر تقاضایی باشد مستأجران «زورشان» به این اجارهها نمیرسد.» این فعال بازار اجاره قیمت هر متر مسکن اجارهای در این منطقه را برای واحدهای قدیمی حدود ۱۵ و برای واحد جدید حدود ۲۰ میلیون تومان اعلام کرد.ام ویام مدیران
محمود فرخی، مشاور املاک در منطقه ۷ نیز میگوید: «قیمتها نسبت به دو ماه پیش افزایش یافته و رهن یک واحد ۷۰ متری در محلههای پایینتر این منطقه حدود ۱.۴ میلیارد تومان است.»
هادی شیرانی مشاور املاک در منطقه ۱۴ (اتوبان آهنگ) از افزایش ۱۰ درصدی قیمت اجاره در این منطقه در دو ماه اخیر خبر میدهد و میگوید: «قیمت اجاره در دو ماه اخیر حدود ۱۰ درصد افزایش یافته، اما متقاضی بسیار کم است. قیمت هر مترمربع اجاره واحد مسکونی بین ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان است.»
وحید ابراهیمی، مشاور املاک در نارمک میگوید: «بسیاری از مالکان به امید فروش ملک در آینده با قیمت بالاتر، تمایلی به اجاره دادن با قیمت کنونی ندارند و ترجیح میدهند واحد را تا سال آینده خالی نگه دارند.»
